经济观察报 记者 廖杰华 李缘 10月30日晚间，万科对外发布公告，正式确认拟以基石投资者身份参与徽商银行H股首次公开发行。   

经济观察报获悉，此次入股由万科香港团队操刀，从最初动议到达成入股意向不到一个月，行动极为迅速且保密。   

对此次入股的原因，万科董事会秘书谭华杰给出的说法是，为了更好地满足公司客户在金融服务方面的需求，尤其是社区金融服务上的需求。   

作为国内房地产开发行业的龙头老大，万科并不缺钱。万科内部人士在接受经济观察报采访时表示，如今的万科，优势有两块，一是钱，二是20多年以来积累下来的庞大业主群。    万科内部一直在思考下一个十年的发展方向，向服务商转型是议题之一。   

除了入股徽商银行，打造社区金融，万科正在下另一盘更大的棋。在万科将近30年的发展历程中，除了积累下的庞大家业，万科还圈定了一大批高素质的业主群，这批业主群是万科亟待开发的金矿。

巨额入股   

对以27亿元人民币入股即将在香港上市的徽商银行一事，万科在30日晚间给出了正式回应。   

万科称，拟通过旗下子公司，以基石投资者身份参与徽商银行股份有限公司H股首次公开发行。但具体是哪家子公司，万科在公告中并没有透露。   

资料显示，目前万科在香港的子公司主要有两家，一是万科置业（香港）有限公司，另外一家是去年借壳南联地产后更名的万科置业（海外）有限公司。按照隶属关系，万科置业（海外）是万科置业（香港）的子公司。   

经济观察报在徽商银行记者会现场获得的信息显示，万科是以万科置业（香港）的名义持股，徽商银行上市完成后，万科置业（香港）持股约8.84亿股，占徽商银行已发行总股本的8.28%。   

事实上，此次入股正是由万科香港团队操刀。   

在公告中，万科给出了参股徽商银行的理由。   

万科称，徽商银行作为中国中部地区最大的城市商业银行，2005年由安徽省内全部商业银行和城市信用社联合重组设立，其盈利能力、回报率在全国城商行中均处于领先水平，并持续保持优良的资产质量，贷款总额和存款总额在全国城商行中位列第四。   

徽商银行IPO资料显示，截至2012年12月31日，该行总资产、贷款总额与存款总额分别为3242亿元、1638亿元和2395亿元，均位居中部地区城商行首位。   

截至2013年6月30日，徽商银行已经拥有199个各级分支机构，覆盖安徽全部16个省辖市以及邻近的江苏南京市。   

万科董秘谭华杰表示，参股商业银行，是为了更好地满足公司客户在金融服务方面的需求。相对于万科过千亿的年销售规模，此次参股徽商银行的投资规模不大，但可望发挥协同效应，帮助公司率先向客户提供国内领先的社区金融服务，提升公司在全面居住服务方面的竞争力。   

“万科是内地地产行业有实力的领军企业，很欢迎他们作为我们的基础投资者，说明万科对中部经济的发展很有信心。”徽商银行董事长兼执行董事李宏鸣说。不过他强调，万科作为徽商银行的投资者，与未来二者的业务合作并无直接联系。至于股权投资和业务合作，两者之间有什么联系，这要看未来的进展。   

万科香港内部人士对经济观察报记者表示，此次入股的决策过程很快，时间在一个月之内。    最终选中徽商银行是因为，同期可选的标的只有重庆银行和徽商银行，但徽商银行资产质量和发展潜力更优。

无关“钱事”   

万科入股徽商银行，让外界浮想。其中最主流的猜测是，万科试图通过入股银行，打通融资渠道，进而获得融资上的便利。   

毕竟，众多国内房地产企业的发展轨迹显示，一个房企的发展在很大程度上取决于与银行的关系。   

万科一高管曾对经济观察报记者表示，万科能成为行业龙头老大，首先归功于万科强大的融资能力，而拿地、开发和销售都建立在融资之下。   

事实也是如此。   

深圳一国资房企的高管在接受经济观察报记者采访时就表示，银行不仅为开发商提供开发贷款，也为购房者提供按揭贷款，如果没有银行的支持，一家地产企业很难发展。   

不过，此次入股徽商银行却与打通融资渠道的关系不大。   

上述万科香港内部人士对经济观察报表示，即便成为徽商银行的最大股东，也只是战略投资者，不会影响到银行的正常业务开展，也不会用银行的钱来投资房地产。   

其理由，一是万科的股份并不高，徽商银行的控制权仍是安徽国资系统；二是万科无法影响银行的具体经营，“就像持有万科14.73%的华润股份有限公司，尽管是万科的单一大股东，但对日常运营并无影响”。   

另外，万科的现状也预示此次入股并不“图钱”。对于现在的万科来说，钱并不是问题。    万科三季报显示，截至9月末，万科持有货币资金370.6亿元，期末公司资产负债率为79.5%，扣除预收款真实负债率为41.53%，净负债率39.9%，整体资金状况优良。   

万科也不缺乏融资通道。   

这突出表现在，今年3月7日，万科宣布，已顺利完成首次境外美元债券定价，将对外发行8亿美元的5年期定息美元债券，年票息率2.625%，每100元债券发行价99.397元，折合年收益率2.755%。   

“融资成本低到了万科内部都不好意思的程度。”万科一内部员工称。视线似乎不应盯在万科身上，而是应注视徽商银行的需求，正是因为这个顶着全球最大地产商的巨鳄出手驰援，令徽商银行IPO身价坚实，当然万科并不简单捧场，而是将自身的规划纳入其中。   

对于谭华杰所称的入股徽商银行是为了满足公司客户在金融服务方面的需求，尤其是社区金融服务上的需求，国内银行业目前的发展趋势或能说明问题。   

资料显示，社区银行在国外的发展已经非常成熟和完善。在国内，民生银行和兴业银行已然开始布局社区银行。作为第一家设立社区银行的兴业银行，其高管在近期举行的三季报分析师会议上透露，已在全国悄然开设了75家社区银行。   

民生银行则在其总部所在地北京全面铺开金融便民店。2013年5月底，董文标在与该行投资者见面时表示：“未来的民生银行还要打造小微金融和小区金融，对小区房价均价类似如3万/平方米、5万/平方米、8万/平方米的住户进行分类，从而分层给予不同额度的授信，无条件授信拉动个人金融资产。”  

今年7月，民生银行在北京邀请了十几家大城市的房地产商、物业公司代表，以及各大城市的分管副市长召开论坛。论坛上，民生银行向房地产商和物业公司强调，“小区金融”由政府参与，民生银行与开发商、物业联手推出“联名IC卡”，为相关小区的业主提供包括无抵押贷款、便民缴费、商户优惠和理财产品的服务。   

实际上，包括万科在内的地产商们或许在银行的这场“社区革命”中看到了商机。背后的逻辑    在住宅地产领域，万科已达到了前所未有的高度。   

今年前三季度，万科实现营业收入634.2亿元，净利润61.6亿元，同比分别增长37.5%和21.3%。实现销售面积1098.7万平方米，销售金额1285亿元，同比分别增长21%和33.4%，完成全年销售目标的80.3%。   

招商证券最新的预测显示，万科的全年销售额有望达到1800亿元。   

尽管如此，万科并没有放慢扩张的步伐。   

三季报显示，在销售顺畅的同时，万科项目开发规模相比去年同期明显增加。1-9月，万科完成开工面积1362.3万平方米，竣工面积651.6万平方米，同比分别增长56.4%和48.7%。   

但在传统的住宅产业之外，万科一直在寻求新的生存和发展空间。对此，郁亮在今年6月第一次给出了明确说法。   

郁亮称，未来十年，中国住宅需求量会稳定下来，甚至会萎缩。在郁亮看来，中国房地产市场规模大概为10万亿，按照如今一年1000万套住宅计算，10年内可能遭遇传统意义上的“天花板”。    当时，郁亮首度明确表示，万科未来定位就是要从产品供应商角色转化到配套服务商的角色。除了入股徽商银行，打造社区金融，万科正在下另一盘更大的棋。   

在今年北京的一次内部会议上，包括郁亮在内的万科高管对万科下一个十年规划进行深入研讨。得出的结论是，开发商的发展进入新阶段，万科过去是要给消费者建房子，未来是要让住在这些房子的人过得更有生活质量。   

事实上，依托万科将近30年的发展，以及在全国范围内沉淀下来的社区规模和业主群，万科已为自己积累下了一座亟待开发的巨大金矿。   

经济观察报获得的万科2012年企业社会责任绿皮书显示，截至2012年底，万科物业共为全国317个社区，38.23万业主提供物业服务，管理物业近5358万平方米。   

对于如何进入新的发展阶段，以及如何开发现有的业主资源，形成可行的商业模式，万科内部正加大试验力度。   

这其中包括，万科在部分小区推出了“五菜一汤”社区商业。   

所谓“五菜一汤”，按万科的说法，是指第五食堂、超市、银行、药店、洗衣店、幸福街市。其中，第五食堂是万科自创的社区餐饮连锁品牌。而在已经配齐了“五菜一汤”的万科北京长阳半岛小区，超市引进的是华润万家。“汤”指的便是幸福街市，即万科物业在小区自营的社区菜市场。万科副总裁毛大庆表示，万科北京长阳半岛社区商业配套完善后，“五菜一汤”的模式将作为标配，在北京万科多个项目进行推广。   

在万科上海的试验中，其中一个重要的战略是加大服务业的投入，包括打造包含文化中心、服务中心、健康中心、商业中心、云中心五大特征的美邻中心；睿管家物业将涵盖订车、订票、居家保洁、物流送餐等一键贯通的服务。   

不仅是万科，国内其他开发商也看到了其中的商机。   

以花样年为例，花样年物业管理业务在管项目超过500个，去年已经盈利4000多万，传统物管服务加上增值服务，营收1.7亿元。他们的探索主要集中在物业托管、社区小额金融服务、社区电商平台的搭建和微商圈的打造。   

“目前我们是中国最大的社区服务运营商，谁知道五年后我们会不会是中国最大的社区网络服务平台呢？”花样年总裁潘军说。