经济观察报 记者 吴娓婷 广州老牌国企越秀地产正在加快全国布局。今年以来，越秀地产已多次联合旗下关联投资基金公司拿地，总地价超过150亿元，高于去年全年的销售额。

越秀地产所属的越秀集团近年来明晰了“金融、基建、地产”三个板块的发展战略，相互之间可形成良好的支撑及协同效应。在当前的加速拓展中，越秀地产与集团旗下的投资基金合作，大幅降低了拿地的压力。其中广州南洲地块、萝岗地块及武汉精武地块都是引起市场关注的“地王”。

不过，越秀地产的内控能力及执行能力仍然堪忧。这家已然面向全国发展的房地产企业还处在流程优化的过程中。倘若开发建设及销售跟不上土储增加和资金投入速度，越秀大量拿下的地块恐成负累。

金融工具

2012年7月23日，越秀地产将旗下广州国际金融中心（以下简称“国金中心”）整体注入越秀房托。国金中心作价134.4亿元，当中包括了88.5亿元的交易总代价、45亿元的开发贷款及少数股东权益价值约9000万元。这次交易为越秀地产增加了约49亿元现金，同时减少了45亿元银行负债，总共获得了额外约94亿元的资金贡献。

经过资产注入，越秀成为继中海和华润之后，第三只获得穆迪、惠誉授予投资级评级的内房股。对比另外两家地产业内领先的企业，越秀的销售额刚过百亿。

交易完成后，国金中心长达17年的回报周期大为缩短。而越秀地产的各项财务指标都达到了一个空前的理想状态，净负债率大幅下降30个百分点至33.5%， 机构开始看好越秀。2013年1月，越秀地产发行了3.5亿美元5年期和5亿美元10年期的定息债券，分别获得惠誉和穆迪授予“BBB－”和“Baa3”的投资级评级。因此其票息率低至3.25%和4.5%，仅为市场平均水平的约1/2。

越秀集团内部人士对经济观察报说，越秀要告别过去为银行打工的命运。通过地产和房托双平台互动二次证券化，地产项目缩短了回报周期，现在可以发展商业项目，未来还可以往工业地产的方向发展。

在国内信贷紧缩的状况下，越秀地产获得的金融支持让同行羡慕：香港上市公司，与越秀房托互动，集团系统内还有多种金融机构可发挥协同效应。越秀地产曾对媒体说：“地产做到最后其实就是做金融。”

近日，越秀集团收购香港创兴银行，业内认为涉银将为地产融资提供进一步便利。上述越秀集团内部人士表示，越秀收购创兴跟万科有差别，越秀集团本来就是要做大金融，目前为止已拥有十个金融机构牌照。但他同时承认，收购银行后会与地产“在产融结合方面有更深的部署”。

迅猛拓展

在金融工具支持下，越秀的拓展速度像插上了翅膀。

今年年初，越秀地产宣布全年购地支出预计为34亿元，较去年的82亿元支出大幅下调。业绩发布会上，相关负责人表示，越秀的土储达到1440万平方米，“土储要占用资金，我们需要考虑周转率”。

然而，今年上半年，越秀地产的拿地速度不降反增。截至6月底，该公司的购地支出已超出全年预算，其净负债率也上升7.5个百分点至54.5%。

为了维持投资级评级和加快周转，越秀今年拿地的策略主要是与投资基金合作。

今年上半年，该公司共新增了五幅土地，其中杭州市江干区钱江新城和佛山禅城区两幅采用了合作模式，越秀地产分别与深圳越秀和一个合营伙伴设立合营公司，均以20:80的股权比例共同开发所获土地。

据了解，深圳越秀和另一个合营伙伴是有限合伙投资基金。公告显示，越秀地产将与合营伙伴按持有的股权比例注入项目公司的注册资本，地价的余额将由双方按股权比例向项目公司增资或由合作伙伴向项目公司提供股东贷款支付。按照协议，越秀地产对地价的出资总额将不超过地价的20%。

合营伙伴都向越秀地产授予了认购期权，供其收购由二者持有的项目公司的全部80%股权。认购期权的行使时间为合作伙伴向项目公司注入注册资本起的第1年至18个月，行权价格相当于合作伙伴向项目公司注入的资本总额加上注资期间11%的年回报率。

一般来说，基金的介入是在项目的成长期，但越秀是在拿地的时候与基金合作，显然是为了减少地产公司对土地的支出，起到尽快启动项目回笼资金的作用。

上述越秀集团内部人士回应：“我们在探索基金的差异化发展。”

9月，越秀又与投资基金广州越秀仁达四号实业投资合伙企业联合投标，购入位于武汉市江汉区精武路地块，地价高达人民币90.1亿元，成为单价及总价双料地王。双方持股比例为8%和92%。越秀地产的母公司广州越秀集团有限公司为越秀仁达的主要股东。

10月，越秀再次复制与投资基金联合拿地的模式，拍下广州萝岗地王。

截至10月底，越秀总土储上升至1638万平方米。而按权益计算，其应占土储约1371万平方米。

按照近两年每年销售100多万平方米的量计算，土地储备足够未来十年开发，已远远高于它的去化能力。

内控乏力

一个问题摆在面前：在高杠杆和高土储的情况下，越秀的周转速度能否跟得上？

2012年，公司的存货周转率为0.12，比受累于旧城改造和大盘开发的瑞安地产还要慢。公司的销售成本、销售及营销成本及行政开支达到55.58亿。

数据从一个方面说明，这家企业效率较低。据了解，已经面向全国发展的越秀地产尚未有清晰的标准化流程并把它落实到考核机制中。

“内部考核机制正在科学化的过程中。”越秀地产内部人士说。该人士承认，越秀地产从一家区域公司到面向全国发展，装修标准、产品标准以及整个公司运作流程的标准化都十分重要。

“标准化我们正在不停地研究，没有这么快（有成果）。毕竟我们面向全国的发展才刚开始，我们的标准化制定需要在外地试验以及了解反馈意见。”上述越秀地产内部人士说。

然而，越秀地产真正的拓展从2009年就开始了。这一年，越秀地产提出了“立足广州，面向全国”的发展战略。

2010年越秀地产新增土储约346万平方米，总土储首次突破1000万平方米。城市布局从2009年的5个城市拓展到2010年的9个。管理层称，“基本确立了以珠三角为核心，以长三角、环渤海、中部地区为重点的全国性布局”。2011年，越秀在土地投资上略有收缩，但也在广州以外的中山、沈阳、杭州购置土地。

相应地，其经营活动的现金流量净额也正是在2009年至2010年期间呈现了大幅减少的态势。在2009年公司现金流净额为-8.42亿元，在2010年，该项指标数据跌为-69.49亿元。

这意味着，从2009年开始公司就在积极地拿地拓展。但是四年过去后，越秀在广州之外仍难找出规模发展的区域。

越秀意识到核心能力建设的重要性。2013年半年报表示，公司将继续提升销售能力、商业经营能力及开发建设能力。

截至6月30日，越秀地产完成合同销售额86.16亿元，完成全年132亿目标的65%。合同销售面积约62.04万平方米，公司决定提高销售目标至145亿元。

截至九月末，越秀地产累积合同销售金额约为人民币124.96亿元，合同销售面积约94.03万平方米，分别占调高后的全年合同销售目标的86%和79%。

越秀地产方面透露，上半年新开工面积为221万平方米，完成全年新开工计划267万平方米的83%。下半年，可售面积为143万平方米。

上述人士表示，越秀地产今年在项目开发效率提升上得到非常明显的体现。截至今年三季度，商品房开工、开盘节点按时完成超过90%。