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九龙仓的千亿布局

郭海飞2014-01-10 08:23

经济观察报 记者 郭海飞 “我不是坐下来吃早饭的,我是边做其他的边吃早饭。”九龙仓集团有限公司(以下简称 “九龙仓”, 0004.HK)副主席兼常务董事吴天海说,“如果我自己吃午饭可能是10分钟,最多是15分钟。”

吴天海的另一个习惯是走路快,“男士、女士都跟不上我,别人经常要小跑着跟上我。”吴天海称,“这反映了我对效率的要求。”而吴天海对效率的要求,也恰是九龙仓对速度和效率的要求。

2007年,九龙仓在内地的投资额不到集团总资产的5%,当年却高调宣布“5年后内地资产要占到集团资产的50%”,截至2012年底,其内地投资额已经占到集团资产的40%,“内地投资额超过1000亿元,主要是同一个时期,香港的地产增值很快,如果香港不增值,我们50%的目标是达到了。”吴天海称。

1月14日,九龙仓在中国内地的首个旗舰项目、总投资160亿元的成都国际金融中心购物中心将开业,这标志着继时代广场后,九龙仓将总体量60万平方米的香港海港城复制到内地。

6年磨一剑

2007年9月,九龙仓以单价8800万元/亩、总价72.4亿元的天价,击败信和、华润、新鸿基、太古、和黄、新世界、恒隆等地产大鳄,夺得成都市最繁华的春熙路商圈红星路82亩商业地王。

繁华的春熙路片区,以往出让地价最高约为每亩2005万元。政府对这幅土地拟订的开发条件相当苛刻,“得主必须在8个月内动工,3年半内竣工并投入使用”,但这并没有让地产巨头放慢竞拍举牌的速度。

“政府都很惊讶,怎么能拍那么多。”九龙仓中国置业有限公司营运总经理侯迅向经济观察报透露。拿地后,九龙仓加紧开工建设,然而直到6年后的今天,这一总体量76万平方米的商业综合体才姗姗面市。

“期间,我们挖到了一些文物古迹,所以我们要花一点时间把它规划好,跟文物局商量一下,怎么样把它保护起来,调整一些规划,再加上2008年成都地震了。”侯迅如此解释该项目没有在约定的3年半内竣工投入使用的原因,“地下室挖5层,要安全。”

成都市文物考古研究院副院长江章华向媒体透露,因为发现了唐宋时期的街坊遗址,导致国际金融中心的建设至少推迟一年半。“我们用玻璃路面覆盖在这些唐宋的马道和水利工程上,做成一个1734平方米大的古迹广场,可以和市民有一个互动,花了几千万。”侯迅介绍。

成都国际金融中心由一座21万平方米的购物中心、两栋总体量26万平方米的写字楼、一栋7万平方米的公寓和一间4万平方米的五星级酒店组成,停车位1700个。除即将开业的购物中心外,预计写字楼、酒店和公寓也将于今年内开业。

在拿地伊始,九龙仓便启动招商,目前出租率达到95%,“将近90个品牌是第一次去成都或者西南。”侯迅称。

“我们主要是以fashion为主,吸引了包括Burberry、Chanel、Coach、Dior&Dior Homme等国际一线品牌入驻。”侯迅介绍,“服装类大概会占到70%左右,我们可以说自己是一个fashion town,因为在时尚服装这方面比起其他购物中心来说,我们最齐了。”

九龙仓并没有像万达广场一样“去服饰化”,也没有遵循内地购物中心“5:3:2”的业态黄金分配比例,侯迅介绍:“成都国际金融中心的业态比例大概80%是零售,15%是餐饮,5%是娱乐。”其中连卡佛百货租赁面积近8000平方米,Great超市也超过4000平方米,UA影院也达3000多平方米,冰悦滑冰场也高达1900多平方米。

“租金其实和面积没有多大的关系,租金和它的业态很有关系。”侯迅表示,“一般情况下,服装的租金会相对高一些,影院、超市的租金相对偏弱一些,我们租金最高的是1800元/平方米/月。”

成都国际金融中心购物中心一二层有31家横跨两层楼的旗舰店,店铺面积从300-2700平方米不等,三层和四层是连卡佛百货和钟表珠宝,五六层以潮流服饰和餐饮娱乐为主,最大特色是七层的空中花园和雕塑庭院、美术馆等,此外地下一层和二层为儿童业态。“入驻率都满的话,预计是每年5个亿的租金。”侯迅称。

“我们的理念就是把国金中心的商城打造成像香港海港城一样受欢迎的商场。”吴天海称。2013年风靡全国的大黄鸭热潮,便是海港城的杰作,此外海港城的业绩更是让九龙仓引以为傲。“在香港花100块零售,7块钱是在海港城花的,然后有2块是在我们时代广场花的,加起来就是9%。”吴天海介绍。

千亿布局中国

在2007年拿下成都地王之后,九龙仓加速中国扩张步伐,“目标是5年后内地资产占到集团总资产的50%”。

吴天海称:“商业我们主要选几个市中心,每一个项目都是大的,比方说红星路的项目,规模跟香港海港城是一样的。”

九龙仓2007年年报显示,2007年和2008年初,其便在成都、杭州、苏州、重庆、南京、常州及无锡等城市购入12幅地块,土地储备按投资物业总楼面面积计算已经达到9000万平方尺(约1000万平方米)。

2009年,九龙仓在成都、重庆、杭州及天津等城市拿下6幅优质地块,2010年斥资146亿元新获11幅地块,2011年耗资135亿元购入11幅地块,2012年在北京、上海等地花费48亿元购入6幅地块,土地储备达1230万平方米,遍布15个城市。

2013年上半年,九龙仓又以23亿元的价格,在上海和宁波拿下总建筑面积20万平方米的2幅地块,12月又以25.76亿元的高价摘得杭州萧山地块。

2011年开始,九龙仓着手打造位于成都、重庆、长沙、无锡和苏州的5个国际金融中心,楼高分别为248米、300米、452米、339米和450米,将于2014年至2016年陆续落成。

“在内地的投资额已经高达1000亿元,其中成都差不多占到1/4,占整个集团投资额近10%。”吴天海称。截至目前,九龙仓在成都的总投资额近300亿元,共有7个项目,总建筑面积达250万平方米,其中东大街天府时代广场、时代豪庭和时代尊邸等项目在售。

九龙仓财报显示,截至2013年6月底,中国内地收入实现约62亿港元,在149亿港元的总收入占比约为42%,在内地的营业资产达到1381亿港元,占集团总资产3690亿港元的38%。

合作

九龙仓快速扩张的一个重要方式是与地产大鳄合作。早在2007年,九龙仓便联手招商地产拿地,曾分别以0.1亿、15.1亿、24.1亿的价格,分别拿下了苏州工业园、佛山魁奇路和南京仙林地块,三幅地块双方各占50%股权。

但是2007年12月,九龙仓和招商地产以24亿元的高价,拍得的南京仙林大学城地王项目,由于双方迟迟未缴齐土地出让金,在地块闲置两年后,被南京市政府收回,双方此前交付的2.45亿港元竞买保证金也被没收。

但这并没有阻止双方的合作步伐。2010年,九龙仓偕同招商地产在天津拿下一宗总价为6.41亿元的地块,双方仍各占50%的股权;2012年双方再次联合以23.7亿元的价格拿下北京来广营地块,各占50%的股权。

除国企大鳄招商地产外,九龙仓的合作伙伴少不了民企绿城,同样在2007年,九龙仓、绿城和康居房产联合体便以34.9亿的总价,拿下杭州望江地块。2009年上半年,九龙仓和绿城通过项目股权互换的方式,退出了该项目。

2012年6月,九龙仓更是对陷入困境的绿城施以援手,以53亿港元的价格收购绿城24.4股权,成为其第二大股东。2013年12月,九龙仓以25.76亿元总价、13586元/方的楼面价,击败7家房产大鳄,以69.8%的溢价率摘得杭州萧山地块。随后,绿城宣布与九龙仓订立框架协议,二者将按50:50的拥有权比例共同开发该土地作为住宅物业。

源于绿城的关系,融创中国也与九龙仓在上海有一个合作项目,融创中国高管向经济观察报透露:“九龙仓最大的优势是,从境外拿钱的利息特别低,只有3%左右。”

除直接拿地外,九龙仓还进行战略投资,持有远洋地产7.02%的股份,董事会主席吴光正还私人增持龙湖地产314万股份,成为继吴亚军之后的第二大股东。

2012年底其在中国的总营业资产已经达到1220亿港元,不包括绿城的总土地储备已高达1230万平方米,进入中国15个城市。

九龙仓2012年年报显示,在其总建筑面值1230万平方米的土地储备中,有80%是住宅,17%是国际金融中心,3%是投资物业。但是由于香港和内地所确认的住宅销售均下降,导致九龙仓2013年上半年股东应占溢利下降27%至172.4亿港元,总营业收入按年减少18%至148亿港元。

除盈利能力下降外,九龙仓在中国的布局也有所局限。截至2012年底,其1230万平方米的土地储备中,华东占比52%,华西占比34%,华南占比4%,包括华北在内的其他区域仅占10%。

北京更是九龙仓的“痛”,2009年11月其以逾27亿元的价格,把手中持有的早在2000年便布局的北京首都时代广场项目,出售给北京华融基础设施投资有限责任公司。如今,其在北京除与招商地产合作的来广营项目外,并未有其他项目。