经济观察报 记者 胡芳洁

经济观察报：对调控形势有什么样的预判？

黄其森（泰禾集团董事长）：后面有哪些政策会出，不好说，从现在来看，行政调控一时半会儿不可能取消。

经济观察报：2013年，泰禾为什么在北京、上海拿了那么多土地？

黄其森：2013年，泰禾买地金额在200亿元左右。除了福建以外，我们的布局有两个特点：一是坚决在一线城市布局，都是在北京和上海；二是年初就抢先起步。我们认为一线城市风险比较小，如果市场有什么波动变化，一线城市的货能出得了。我们深耕就是在福建、北京、上海。因为我们的产品定位是高端或者中高端，也只有在这些区域能够做出高溢价。

经济观察报：接下来，泰禾在拿地、区域扩张方面的规划是怎样的？

黄其森：首先还是看一线，再包括如福州、厦门等二线城市。今后泰禾肯定要到长三角，如南京、杭州、苏州。2014年我们会加大在长三角的布局力度。相比而言，上海还是比较理性的，我们会加大在上海的投入。北京的地价2013年底比上半年翻了一番，现在六环都到两万了。

另外，我们选择的项目不是一下子拿几千亩地，就在相对中心的地方拿一百到两百亩地，很容易就去化了。在这些地方没有万科，我们的各种优势都得到了充分的体现。

另外，泰禾坚持高周转，现在基本上做到拿地到销售七个月左右。除了个别项目现在周期会长一点，其他90%以上都是高周转。

经济观察报：泰禾拿地的资金从哪儿来？你是海峡银行的董事，为什么不从海峡银行借款，而是通过兴业银行融资？接下来在融资领域有什么样的安排？

黄其森：资金方面，最重要的是有大股东泰禾投资的支持。海峡银行跟泰禾是关联企业，我们并没有从海峡银行去借款，运营、运作很规范。

我们的项目7个月就能实现销售，特别是福建的项目。动态来看，从房地产融资的角度，原来泰禾更多是走开发贷，近年来，开发贷机会已经非常少，为什么？开发贷要四证齐全，四证齐了才给你下款，对于泰禾的高周转模式，四证齐全，我就可以申请预售了。另外开发贷的监管也很严格，不能买地，不能干其他的事情，但现在房地产最主要的是解决前端拿地的问题。

我们其他的融资方式很多。7个月开盘，从单个项目看，成本高一点，周转快了以后，在几个项目里面看，成本基本上就降下来了。

经济观察报：商业地产项目怎么确定销售和持有比例，并平衡资金？

黄其森：主要是购物中心持有，这个业态一销售一打散就乱了。比例不太一样，基本上每个项目会有10万—20万平方米。

至于商业和住宅的比重，2013年商业地产跟住宅基本上是一半对一半。

经济观察报：重点深耕区域的选择和城镇化发展有无结合契机？

黄其森：实际上我们已经在福州周边拿了一两个这样的项目。城镇化要解决的问题不仅仅是居住的问题，还包括生活能不能便利，有没有医院、学校、商业配套。

要做这个事情，光靠开发商也是不够的，但我们可以看到，开发商在这里面如果发挥得好，有很大的空间。泰禾现在也逐步在打通这方面的产业链，比如说商业地产现在能成为我们的优势，在郊区有商业的配套，楼盘的优势竞争力就不一样了。