经济观察报 记者 郭海飞

经济观察报：你怎么看2014年的房地产市场？对楼市调控形势有什么样的预判？

周政（中粮集团副总裁、中粮置地董事长）：2013年以来，限购、限贷等严厉的房地产调控政策在一线城市和部分重点二线城市仍被严格执行并有所升级，未来在供需均衡、价格平稳的二三线城市，预计政策或将维持现状；不排除部分三四线城市为避免市场走弱调整调控的可能。

2014年市场在资源配置中的决定性作用将逐步显现，今后行业调控将逐渐“去行政化”。从长期来看，土地改革、房产税、财税制度改革等行业长效机制逐步建立，新型城镇化、户籍制度改革以及人口生育政策调整等对行业中长期利好。

在土地市场方面，预计将呈现前高后低的态势，总体供应结构将有所优化，并延续2013年的热度。地方政府推地积极性较高，加上房企补仓积极性较高，上半年地价预计会较高，下半年高涨的趋势将有所缓和，受预期趋同影响，北、上、广、深等一线城市和部分重点二线城市的土地市场竞争将尤为激烈。

在住宅市场方面，市场需求预期从以首置刚需为主转向首置首改为主，同时一线城市高端需求继续放量。一线城市和部分重点二线城市供不应求局面持续，但竞争日趋激烈，地价快速上升，风险提升而盈利预期下降；多数二线城市供需相对均衡、价格平稳；大多数三四线城市供应充足，部分城市存在供过于求和价格下行的风险。

在商业地产方面，一线城市和部分重点二线城市供应量继续加大，但由于市场需求旺盛，空置率继续保持低位，租金水平稳中有升；沈阳、天津等一些二线城市供应量后续陆续集中释放，但受市场成熟度影响，租金水平低位徘徊，空置率走高，竞争压力较大。

经济观察报：面对2014年的市场形势，中粮的销售策略是怎样的？

周政：2014年我们强调提高周转速度，确保新开盘项目入市红盘、存货产品持续消化，以此为前提确保公司整体业绩稳中求进。

经济观察报：对于商业地产领域的投资，中粮有着怎样的计划和安排？

周政：中粮一直坚持持有经营和开发销售有机结合的“双轮驱动”的商业模式，坚持以大悦城城市综合体为主线，发展购物中心、品牌住宅、高端酒店和写字楼产品。

我们将充分利用香港资本市场，稳健布局大悦城综合体。在坚持公开市场拿地的常规发展方式同时，进一步加大非常规发展力度，比如收购目标城市核心区的现有项目、通过合作或参股的方式输出品牌和管理，轻资产拓展大悦城。

除了继续深入系统化、精细化管理，也将不断引入创新品牌和业态，创新推广模式，探索与中粮食品等业务单元联合开发O2O（线上线下）的推广模式。

经济观察报：融资有什么计划？

周政：销售持有的合理配比确保现金流回笼。我们在发展“销售+持有”型综合体时，将借鉴万达等标杆企业，以写字楼和公寓的销售回款支持持有型物业的前期发展，保证资金链充裕。

另外，公司在未来将充分利用境外香港融资平台，尝试俱乐部贷款、双边贷款、债券等多种融资形式，降低融资成本，优化资本结构。针对A股资本市场，公司将密切关注再融资政策的变化，在条件许可的情况下积极推进相关融资工作。

公司也将利用央企背景，进行“总对总”授信的融资模式，进一步降低融资成本。此外，公司将加强与金融机构及其他机构的合作，在项目层面与合作伙伴共同进行项目开发，这种模式也是新的资金来源。

经济观察报：中粮如何安排2014年的拿地节奏？重点深耕区域的选择和城镇化发展有无结合契机？

周政：2014年，我们将在保证财务稳健的前提下继续增加土地储备，计划新拓展大悦城城市综合体项目，集中在北京、上海等一线和南京、成都等重点二线城市。