经济观察报 记者 廖杰华

经济观察报：怎么看2014年房地产市场？对调控形势有什么样的预判？

张远（卓越集团执行总裁）：我认为2014年是一个“空档期”，新的政策很难全部实质性地落地，比如对房地产长期发展影响巨大的房地产税和农地流转问题。目前的房产税试点基本都是失败的，其推广对房地产市场没有任何影响；农地流转面临着地方政府的重重阻力，目前仍然还停留在一个资产认可的层面，但要对房地产市场有什么影响还远未到时候。2014年是否会有新的行政性调控政策，我认为会比较少，或者说没有，但目前旧的行政手段依然很难退出，因此我说这将是一个“空档期”，房价大起大落的情况很难再出现，而对整个房地产行业而言，这将是一个近些年少有的确定性很强的环境。在这个空档期，房企最重要的就是按部就班，练好内功，赶快建房，赶快卖房。

经济观察报：商业地产领域的投资计划如何安排？怎么确定销售和持有的比例，并做到资金匹配平衡合理？

张远：根据卓越战略规划，未来住宅开发体量、销售额以及商业持有物业、租金收入均要实现40%以上的复合增长率；同时持有型物业2016年租金收入突破10亿，盈利结构调整到占比20%。卓越将通过组织管控调整、提升业务能力，用三年时间，形成具备上市及获取高估值的稳健经营水准。目前卓越的计划是，按照 8：2的资金配置销售型物业与持有型物业；发挥写字楼、商办公寓、住宅项目中街铺等非住宅销售业务优势，非住宅销售金额占比超过30%。

经济观察报：融资有什么样的计划？

张远：房企在市场上的融资，归根结底还是要看你资产的质量如何，卓越每一个项目都很优质，运作很有把握，银行对这方面的融资也更有信心，所以我们在融资方面压力并不大，也有更充足的时间把利润做好。我们有这个自信，卓越在利润率和负债率上应该会比很多上市公司好看。

未来，卓越将尝试多元化融资渠道，大力发展卓越自有基金，并开拓保险、基金等长周期资金来源；实现内外部资金占用各占一半，达到内部公司、项目层面的资金平衡。

经济观察报：如何安排明年的拿地节奏？重点深耕区域的选择和城镇化发展有无结合契机？

张远：目前对房企而言，区域性的布局和产品线的布局是最关键的，卓越依然是集中在一二线城市，每年增加一到两个城市，2013年我们就拓展了西安和重庆。但比拓展更关键的是“深耕”，在既有的城市要深度发展，毕竟我们的人脉、资源和管理都已经进入了，应该收获更多的成果。在产品线的布局上，我们依然还是集中于商住两个大的领域，在2014年，我们希望更多地发力住宅，可以看到目前卓越在拿地方面已经开始重点储备住宅用地了。