经济观察报 记者 彭友 吕雅楠 3月25日，北京城建（600266.SH）公告称，公司非公开发行股票的申请于24日获批。

6天前的3月19日，中茵股份（600745.SH）和天保基建（000965.SZ）的定增方案刚刚审核通过。再加上3月17日的绿地集团借壳金丰投资预案亮相，可以看到，冰封四年的房企再融资宣告解冻。

在银行收紧信贷、房企资金压力陡增的当下，这无疑释放出利好信号。3月初至28日，地产股迎来一波上涨行情，申万房地产指数涨幅达10.56%。

截至3月26日，除中茵股份和天保基建外，共有35家上市地产公司发布了定增预案，待募集金额1235.66亿元。目前，已有多家上报再融资方案的房企正在排队接受证监会审核。

接连获批

“本次几家房地产开发企业再融资方案获批，标志着房企再融资瓶颈被突破，相信未来将会陆续有更多企业再融资获得通过。这将直接优化企业的资产负债结构，降低整体融资成本，提升房企盈利能力。”东莞证券研究人士分析说。

据北京城建增发方案，公司拟以不低于9.01元/股的价格，发行不超4.33亿股，拟募资不超过39　亿元，用于北京世华龙樾项目等四个项目以及补充流动资金。

“公司资产负债率也将由2013　年末的74%进一步下降至66.8%，抗风险能力增强，同时也将提升加杠杆空间。”中银国际证券研究员袁豪如此认为。

天保基建和中茵股份募资额度分别为15.5亿、17亿元，相较于地产公司自身的规模而言并不算大。募资额度相对较大的新湖中宝，虽是去年以来第一家披露增发方案的房企，但至今仍在排队。

“我们判断证监会是先放行一些体量较小的方案，看看市场的反应情况，慢慢再确定下一步做法。”一位券商投行人士称，监管层在原则上虽消除了再融资障碍，但闸门初启速度尚缓，不会一下子城门洞开，可以预计未来将会循序渐进。

天保基建相关负责人告诉经济观察报：“我们目前还在等证监会的正式批文，现在主要是做一些宣传、路演的准备工作。启动发行要在批文以后，还是要等到拿到纸质的文件。不过这估计应该很快。”

关于房地产上市公司再融资问题，证监会在3月28日发布会上表示，“我会在进行相关审核时，将在公司自查、中介机构核查的基础上，依据国土资源部等部门的意见来认定。目前，我会仍按照上述程序开展相关审核工作，没有发生变化。”

自从2010年4月份国务院出台“国十条”规定，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组，并且上市房企股权融资的要求都需经过证监会和国土部联合审核。至此四年间，房地产行业在资本市场上获得直接融资基本是处于停滞状态。

然而，一味的堵塞并非解决问题的良方。中信建投证券分析师苏雪晶回顾房地产再融资不畅的历史认为，过去政策主要是希望通过抑制房企融资加大房企资金链压力，迫使房企通过合理价格加快去化，但长期资金饥渴催生了影子银行的壮大，反而进一步提升了行业隐性成本。目前房地产长效机制的建立是地产业的重中之重，应增加供应并让市场力量重回主导地位，因此融资功能的恢复畅通是长效机制的必由之路。从当前看，地产股的融资天花板已打开，资本市场机制将重归市场化，包括但不限于再融资。A股割裂的市场价值发现功能会有所恢复，有助于整体板块的估值修复。

结构性开闸

梳理近期监管动态，除了再融资，万科B转H方案获得监管层批准；绿地借壳金丰投资登陆A股等一系列事件，也进显现监管层对于房地产企业在资本市场上的一些运作有所放宽。

此外，市场普遍预期，优先股政策的出台，也将有利于房地产的融资。3月21日，中国证监会召开新闻发布会，正式发布《优先股试点管理办法》。

海通证券一位人士表示：“优先股是实现融资渠道多元化和稳定股价的手段。考虑到以公开发行优先股可以作为支付手段收购或吸收合并其他上市公司或者以减少注册资本为目的回购普通股，不排除地产公司在必要时刻采取优先股形式实现多元化融资或者稳定股价手段。目前H股恒大地产、宝龙地产均有回购操作，A股地产可以通过优先股形式效仿。”

经过长期股价盘整，目前地产股估值已是公认的偏低，但负债率和净资产收益率较高，发行优先股是一个较好的选择。不过在中银国际证券分析师田世欣看来，与金融业相比，地产股分红回报率普遍不高，现金需求较大，这是地产公司实际选择发行优先股的制约因素。

但多位房地产业内人士直言，整体而言，优先股、再融资等政策的试行主要集中在优质企业，大部分中小地产尚难很快实现。长远来看，房企再融资仍将是结构性开闸，这意味着行业分化将进一步加大。

除了政策上的变动，新近出现的京津冀概念，为当地的地产股插上了想象的翅膀，荣盛发展、万方发展、廊坊发展等股票连续大涨。

3月16日印发的《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》指出，到2020年，我国常住人口城镇化率将达到60%左右。在城镇人口、居民可支配收入水平不断增加以及土地供应持续偏紧的前提下，房地产行业中长期发展前景被看好。

针对当前地产板块的逆势上行，惠依投资基金经理赵晓玲认为，当前大盘持续低迷，市场上几乎没有具备操作性的热点概念，因此与利好概念沾边的地产板块成为资金攻击的方向。而从实质上来看，主要因为房地产板块当前估值已经跌至历史最低水平，处于超跌状态。