经济观察报 记者 廖杰华 已持续近半月的深圳豪宅业主抗议华侨城地产改规划事件，仍旧看不到解决的迹象。

在深圳华侨城豪宅楼盘天鹅堡四期的开发中，华侨城地产预备新建多栋40多层高楼，这不仅挡住了众多老业主的湖景、山景资源，而且改变了这个深圳最高档社区原有的低密度生态。

在多次交涉无果后，华侨城的业主们用挖掘机堵住了工地的大门。

据称，在产生纠纷的楼盘中，由于预期的售价超过10万元/平方米，因此每盖一栋高层将为华侨城地产带来超过30亿元的销售收入。

而在业主堵门背后，是华侨城对有限土地资源的过度依赖。

深圳当地一国资地产高管对经济观察报表示，作为央企的华侨城，近几年的发展仍旧十分依赖深圳大本营，但经过10多年的开发，华侨城片区土地资源已所剩无几，因此，挖掘已有资源的剩余价值，从而产生更多的销售和利润成为华侨城为数不多的选择。

“在资源如此稀缺的华侨城片区，只有华侨城有能力和胆量敢盖如此高的楼盘，这对未来的伤害是极其巨大的。”该高管称。

疑规划被改，业主堵门

2013年4月3日，尽管深圳连续几天暴雨，但在深圳华侨城天鹅堡四期的工地，轮流值班的业主们仍坚守着岗位。

经济观察报记者在现场看到，目前，天鹅堡原有的小区已与新建的“天鹅湖一号”隔开，靠近天鹅堡的工地已停工，而另一端仍在施工。

而几米之外，两台挖掘机仍堵着工地的大门。

自从3月22日大规模抗议以来，业主们和华侨城地产之间仍旧处于紧张的对立状态。

3月22日，200多辆贴着“华侨城地产背信弃义失诚信”黑白条幅的豪车，在深圳最著名的富人区穿梭，并一直行驶到了深圳市区的主干道深南大道上。整个抗议活动从上午10点多开始一直持续到当日下午3点，当地交警不得不出面维护秩序。

对于维权的事由，华侨城天鹅堡的业主认为华侨城地产擅自改了地块规划，将原本2003年销售时承诺建设“别墅、多层和高层”的天鹅堡四期变成了“超高层”的天鹅湖1号，大大提升了地块的容积率，直接影响到前期物业乃至整个华侨城的价值。

资料显示，天鹅堡小区围绕一个天然小湖而建，二期和三期的高层住宅拥有湖景景观。目前有湖景的二手房市场价每平方米超过10万元，是深圳最顶级的豪宅片区。

“四期的高层一旦建起来，许多老业主的湖景、山景都会被挡，最初买入的资源和风景优势不再，每户至少损失200万。”一位业主对经济观察报记者表示。其称，有无湖景，价格差别巨大，以目前在二手市场的价格计算，两者差价高达4万。

而华侨城遮掩的做法让许多业主不满，从开始砍树到机器进场，华侨城未给出说法。“我们一再追问，他们最初说是平整土地，直到打了桩基后，华侨城才承认是开始建高层。”

业主称：“我们从去年9月开始与华侨城地产交涉，双方开过7次座谈会，直到最后两次，华侨城地产才承认要建设超高层，一共三栋，每栋40多层。”

但华侨城地产并不认为自己有违规之处。

华侨城地产公开对外表示，在建的“天鹅湖一号地”项目合法合理，已取得《建设用地规划许可证》，针对业主提出的沙盘及宣传册上的介绍，只是当时的市场营销手段，并没有在正式文件中允诺建小别墅。

对于业主们指责的改规划问题，华侨城地产、深圳市规划和国土委则称，天鹅湖1号项目建设用地规划许可是根据批准的华侨城地区法定图则核发的，符合规划要求，没有改变规划，法定图则是2011年经审议通过的。

发展缓慢，模式成困境

富人开车巡游维权，反对建高密度住宅，折射华侨城深圳本部土地消耗殆尽的现实。

为何华侨城敢在豪宅区中央树45层的高楼，这与华侨城的开发模式有极大的关系。

毕竟，一栋高楼就意味着30亿元的销售额。

在克而瑞2013房企销售额排行榜上，华侨城以162.5亿元的房地产业务销售额位列41位。

中银国际田世欣在点评华侨城年报时称其四平八稳、期待亮点，报告称，华侨城2013年全年去化率有所改善，2014年在市场压力下销售预期持平略降，第二轮扩张目前进展不快。

事实上，由于模式限制和运营能力不佳，时至今日，华侨城仍旧十分依赖总部所在地深圳。

2013年年报显示，在华侨城2013年营业收入中，华南地区的营业收入达到136亿元，占到整个华侨城营业收入的近五成。而华侨城所谓的华南片区主要是指深圳，深圳又主要依赖位于其总部华侨城片区的个别豪宅楼盘。

从营业收入上看，尽管华侨城过去几年一直在着手布局，但效果却难言理想。

华侨城地产对单一地区、单一楼盘的依赖有多强，2013年的一组销售数据或许能说明问题。

2013年8月18日，与天鹅堡一路之隔的纯水岸十五期开盘，首推399套房源。

当地媒体报道称，首推399套房源，单日认购超300套，均价6.3万元/平方米，总市值约60亿。

资料显示，纯水岸十五期为住宅，户型面积为290-300平方米大户型。

深圳当地知名网络营销公司发布的信息显示，截至当晚八时，华侨城纯水岸十五期开盘的339套房源中，已卖出332套，总成交金额55.86亿。

而实际上，纯水岸十五期只有4栋高层。

这也意味着，如果按照克而瑞的数据，这4栋楼的销售占据了华侨城全国总销售额162.5亿元的三分之一强。

更为严峻的现实是，华侨城在全国范围内的土地储备极其有限。截至2013年末，华侨城旅游综合业务配套地产储备权益面积约466万平方米，房地产业务储备权益面积约318万平方米。

“2014年度，公司旅游综合业务配套地产与房地产业务计划开工面积约为96万平方米，计划可售面积约为159万平方米。”年报称。

这一数字与2013年相比，甚至出现了滑坡。

按照公司规划，2013年度，公司旅游综合业务配套地产与房地产业务计划开工面积为96万平方米，计划可售面积为168万平方米。

在这种局面下，对现有资源做最大限度的挖掘成了华侨城为数不多的选择。