中冶战略大转移:甩卖南京拥抱京津

郭海飞2014-06-06 09:08

经济观察报 记者 郭海飞 实习记者 杨磊 李佳萱 6月4日,龙湖地产宣布,其已斥资约25.4亿元拿下金名城置业有限公司(以下简称“金名城置业”)拥有的南京鼓楼区一商住地块。

这一占地4.6万平方米的土地正是三年前中冶置业耗资约121亿元在南京拿下的滨江1号地块的约1/12。在该地块成交前一天,中冶股份宣布,计划将占地35.4万平方米的滨江1号地块中的约一半土地面积出售。

就在中冶将上述地块卖给龙湖地产的5月30日,中纪委监察局宣布,中冶股份副总工程师张哲英,因涉嫌利用职务之便,通过虚增工程量套取巨额工程款据为己有,被开除党籍和公职,并且其涉嫌犯罪问题及线索已移送司法机关依法处理。

中冶股份内部人士向经济观察报极力否认张哲英涉嫌的违纪违法问题与南京地王项目有任何关系。

南京地王项目此前多次被国资委调查,中冶股份新上任的董事长国文清此前担任中冶纪委书记多年。

国文清一手清理治理死角,一手转战高利润区域。弃守南京同时,5月28日,中冶置业耗资约50亿元,拿下天津中心城区总建筑面积约35万平方米的“新八大里”首宗地块,并以14000元/平方米的楼面价成为天津今年的单价和总价双料地王。

南京情结

中冶与南京的渊源,始于2005年其成为16家主营业务为房地产的央企之际,当年5月,中冶在北京成立了集团房地产业务的领军企业中冶置业。

3个月后,中冶便通过对原南京市房地产综合开发总公司及南京联宇建设开发有限公司的兼并收购,成立北京外的第一家区域性房企中冶置业南京有限责任公司(以下简称“中冶置业南京公司”)。

中冶置业南京公司注册资金1亿元,第一大股东中冶华天持股54%,而主打房地产业的中冶置业以30%的股权位列第二,此外中国十七冶和中冶和坤分别持股10%和6%。

2007年11月,中冶置业在南京开发的总投资超过50亿元、总体量达145万平方米的南京河西莲花村经济适用房开工,这是南京市当时规模最大的保障房项目。

时任中冶股份总裁、中冶置业董事长的沈鹤庭曾解释:“公司前期的土地储备比其他央企相对要少很多,与其在商品房市场上高成本竞争,不如进入保障房这个竞争还不是很激烈的‘蓝海’,通过扩大规模,迅速占领较大的市场份额。”未曾想这一个看起来不错的蓝海,却几乎成为死海。

当年中冶还在南京河西区启动总投资达161亿元的一级土地开发项目,预计今年底竣工。这便是中冶所谓的“城市基础设施综合开发模式”,即对城市特定区域进行一级土地开发、公共设施、轨道交通以及后续商品房、保障房等综合开发,同时为其旗下的房屋建筑工程、交通基础设施工程等公司带来大量业务,将房地产开发与一级土地开发、房屋建筑施工全产业链打通。

“当时,我们给中冶做过一个测算,保障房的利润能有5%,就能带动3%的工程业务利润,这两项就能达到8%,中冶看中的是这8%的利润。”兰德咨询总裁宋延庆介绍,100亿的保障房项目,能带动30亿元的工程款收入。

2008年底,中央政府“三年9000亿元保障房投资”计划出台后,中冶更是加大了保障房的扩张速度,当年便签约270万平方米保障房项目。时任中冶置业总经理的侯宝旭在公司2009年工作会议上宣布,“中冶置业将把握时机,大力开发保障房项目,公司产品结构调整为保障房60%,城市综合体35%,高端住宅5%。”

2009年5月,中冶股份与南京市国有资产投资管理控股(集团)有限公司和南京市下关区人民政府签订了《南京下关滨江区域老城区改造项目整体开发合作协议》,计划开发滨江地块,预计项目拆迁总费用约132.9亿元,计划两年之内完成拆迁工作。

随后三方成立南京临江老城改造建设投资有限公司(以下简称“南京临江公司”),中冶置业持股80%,2010年9月,南京临江公司分别以121亿元和79亿元的价格拿下南京滨江1号和3号地块,成为当年的全国地王。

拿地半年后终止出让

2011年5月14日,时任南京市市长季建业率领南京市政府领导前往中冶置业集团开发的南京滨江地王项目拆迁现场和南京河西土地一级开发项目建设现场视察。

但是此后,拆迁进程依然缓慢。中冶也深陷保障房困局,截至2011年年底,中冶旗下的保障房项目已经多达50个,总投资额高达508亿元,总建筑面积达2063万平方米。

2010年中央政府出台的新一轮房地产调控政策,使得依靠卖地收入的地方政府陷入财政紧张局面。“中冶太多的保障房项目,建好后政府不回购、不分配,前期大量垫资收不回来。这些钱均来自银行贷款,政府拖上两年,单是银行利息便吃掉原本应得的保障房利润,赔本也不稀奇。”一位已经离职的中冶置业中层管理人员向经济观察报称。“单单我们公司,曾经就有80多亿元贷款没法归还,都是垫资给地方政府建保障房和基础设施建设,其中保障房差不多占50亿元。”

拆迁两年多尚未完成的南京地王,仅土地出让金就高达200亿元。2011年12月,中冶置业将1号地块中的3.5万平方米以18.4亿元的价格,转让给国企南京市外滩投资发展控股集团有限公司,加上需要先行支付的14.4亿元代建款,中冶此举回笼约33亿元资金。

2012年9月,国资委监事会九办刘春副主任带领检查组莅临中冶置业,开展为期五天的专项检查活动。这已经是国资委监事会当年第三次对中冶置业的检查。“本次检查是在年度例行检查的基础上,重点针对资金管理、招投标、采购管理三项具体工作开展专项检查。”刘春强调。

两个多月后,南京临江公司斥资56亿元,拿下夹在南京1号和3号地块之间的2号地块。2012年12月18日,国土资源部土地利用司开始调查该地块的“违规供地和违约房地产用地”问题。

去年3月,刘春又带领检查组前往中冶南京公司调研,刘春强调:“下关滨江项目是中冶集团的重点项目,要高度重视政府关系、风险管控等各项工作”。

“由于规划建设条件发生重大变化以及地块内铁路西站货场迁建时间调整等原因,市政府决定终止2号地块挂牌出让程序,并退还你司缴纳的2号地块竞买保证金。”2013年7月,南京市国土局向南京临江公司致函,三天后的7月8日,南京临江公司便收到11亿元的土地投标保证金。

“为确保不因取消交易损害我司的利益,我司已与南京市下关区滨江开发改造指挥部达成共识,将对各地块开发条件进行优化完善,保证各地块的投资收益平衡。”中冶股份去年7月8日公告称。

“中冶是被坑了,投入那么大,拆迁进展缓慢,最后夹在两块地中间的地又被收回,使得规划方案都得重新做。”上述中冶置业离职中层管理人员称。而南京市政府在拿地半年后终止地块出让的真实原因,外界难以知晓,中冶官方也三缄其口,本报记者向中冶置业党委副书记、纪委书记张丽达和中冶股份官方询问,截至发稿均未获得回复。

去年8月31日,中冶集团总经理国文清,针对南京下关项目因为多方面原因面临的困难,分别拜会了江苏省委常委、南京市委书记杨卫泽等市委市政府领导,国文清希望南京市委市政府能够继续给予中冶集团大力支持和指导。但两个月后的2013年10月16日,主管城建的南京市市长季建业却被中纪委“双规”。

弃子南京 转道京津

今年1月9日,国文清在中冶2014年工作会议上表示,中冶要合理进行市场区域布局,非冶金工程市场开发要本着“到经济热点地区去、到最有钱赚的地方去、到市场最活跃的地方去”的原则,以服务业发达、建筑产品需求量大的城市圈为主要目标市场。

“集团下决心处置重大亏损企业,控制盲目无序扩张。”中冶集团董事长经天亮强调。

早在2012年,中冶置业便启动“两退一招一进”战略。中冶置业董事长刘福明去年7月表示,2012年公司提出坚决退出基础设施和保障房建设战略,经过一年半实践已回收“两退”资金近55亿元。去年11月,中冶又将鞍山一个保障房项目以13亿元的价格转让给中信信托。

其中“一招”指的便是加快南京地王项目的招商工作,“一进”指的是进军京津地区,2012年7月,中冶置业以22亿元的价格获取北京旧宫绿隔A1地块项目。与此同时,开始考察天津师大地块、水上公园地块等20余个重点项目。“京津、珠三角等战略区域土地储备严重不足,严重制约公司可持续发展。”刘福明称。

“这就像打牌,扔掉一个手里不好的牌,抓一个好牌。”兰德咨询总裁宋延庆如此描述中冶的战略转移,“南京项目拆迁缓慢,地块又大,占用资金多,开发周期又长,中冶选择卖掉一半土地,回笼资金,在天津拿一个周期短、收益高的项目很正常。”

天津地王项目也被指为中冶“量身定做”,挂牌公告显示,该地块不接受联合竞买,“为响应国家京津冀一体化政策,竞买单位需整合企业资源,并将企业华北分部设立于项目宗地中,且须自持办公面积不小于3万平方米,三年内不得销售。”而中冶置业的华北分部正设立在天津。

“天津是中冶的大本营,各方面关系都比较好。”上述中冶离职中层管理人员称。“但中冶也要努力改变以往单纯依靠政商关系和运营效率低下的现状。”宋延庆强调。

(本报记者宋磊、陈哲对本文亦有贡献)

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