经济观察报 记者 郭海飞 “中国是新加坡第一大贸易伙伴，而新加坡也于去年成为中国最大的投资来源国，两国间在国与国之间、企业之间和民间层面都有许多互利合作的典范性合作项目。在房地产领域，凯德集团经过20年的发展，取得的成就令人引以为豪。”新加坡总理李显龙在近日举行的凯德集团进入中国20周年庆典上表示。

1994年进入中国的凯德集团，从当初的一隅、一楼、寥寥数十人，发展壮大到目前在中国46个城市运营150多个项目、管理资产超过2000亿元人民币，中国资产占整个凯德集团资产约45％。

中国商务部公布的数据显示，2013年新加坡对华投资73.27亿美元，同比增长12.06％，成为中国最大的投资来源国。凯德集团2009年－2013年在华近五年累计注入外资金额约39亿新元（约合192亿元人民币），占同期新加坡对华投资额约10％。

未来凯德集团在中国的投资将更加巨大，凯德集团总裁兼首席执行官林明彦在接受经济观察报采访时介绍，“未来3年，凯德集团将以新加坡、中国两大核心市场为主，打造近50个地标，总开发投资额近1800亿元人民币，其中，超过一半以上位于中国。”此外，凯德计划未来3年内开发12个综合体项目，半数将投资中国市场，以契合新型城镇化的发展步伐，加快综合体战略的推进。

综合体战略正是林明彦去年履新凯德集团总裁之际，针对全球及中国经济形势和房地产市场变化，为凯德集团拟定的新的发展方向。从这一战略目标出发，凯德集团围绕“一个凯德”的宗旨酝酿并开启了一系列的准备，其中包括精简组织架构和管理流程，出售澳洲置地股份以全力支持核心市场的发展机遇，以及不久前将凯德商用私有化，实现购物中心业务与集团全资业务的无缝整合。

回顾凯德在中国的20年历程，也可窥见中国房地产行业接受市场化洗礼的一斑，而凯德的每一次转型或调整，无不与整个大的经济形势和政策导向息息相关。

踏上“房改”大潮

1994年，中国正式拉开宏观经济体制改革大幕，分税制正式确立。与此同时，通过政府大量投资于基础设施等项目来调整经济结构的做法也达到高点。改革开放后，外资逐步了解中国潜力，到1994年底，三资企业已达20余万家，直接利用外资近千亿元。

随着城镇住房制度改革的推进，1994年国务院下发《关于深化城镇住房制度改革的决定》，标志着住房制度改革的深化和全面实施阶段的到来。

在中国住房制度改革大幕启动的1994年，凯德集团进入中国市场。作为一个在当时已在海外有16年房地产投资和开发经验的企业，凯德的涉入无疑为当时草创的中国房地产市场带来了全新的气息。

1996、1997年，凯德凭借“上海新家坡”、“新家坡美树馆”两个在沪住宅项目，把新加坡花园洋房的概念引入市场，带来了整体的围合式设计、丰富落差感的园林、大面积观景窗等新加坡设计元素，甫一面世便受到了市场的追逐。

1998年，凯德集团旗下服务公寓分支——雅诗阁有限公司在中国的首批服务公寓，在上海和天津分别开业，为中国市场首度引进了介于酒店与住宅之间的新产品——服务公寓，满足了异国高级管理人员中、短期举家迁移的需要。

“新加坡房地产市场在1960年起步，凯德集团（前身）是1978年开始从事房产开发和投资。产品优势帮助凯德立足中国。市场对这些优质的、新颖的产品的认可，催促我们增产，进而站稳脚跟。”1994年加盟凯德、时任旗下雅诗阁有限公司投资开发副总裁的廖茸桐称。

打造全产业链模式

但是1998年的亚洲金融风暴，打乱了凯德集团在中国的投资节奏，1994年就拿下的上海来福士广场项目，在这一年陷入了停工。

上海来福士广场是一座222米高、共51层（包括地下2层）的商业综合体，其中包括面积为4万平方米的8层大型购物中心和甲级写字楼。

“一停就停了2年，2000年我刚到上海。”林明彦回忆道，“要复工也很不容易，花了一年的时间和投资者等方方面面沟通关系，还要把已经批复的方案进行修改。因为两年后我们觉得当时的方案已经落后了，修改方案就又要和施工方沟通。”

2003年11月，凯德商用正式进入中国零售市场，上海来福士商场开业。次年5月，上海来福士广场写字楼揭幕，成为上海的地标建筑。

随着上海来福士广场的面世，凯德已经在上海构建出住宅、办公、购物商场、服务公寓等多元业态，为凯德此后的房地产全产业链模式的构建奠定了雏形，也为整合性的房地产发商的发展提供了模板。

在上海站稳脚跟后，凯德于2004年北上拓展北京，2005年谋划华南，2006年进军西南、华中，全国布局就此形成。

然而，随着中国房地产业的“十年黄金发展期”，房价节节攀高，为了稳定房价，中国政府出台了一系列旨在促进房地产业规范、健康发展的政策。

尤其是2006年5月的“国六条”，开启了行政手段调控中国房地产市场的序幕，2007年的限外政策也对投机性“热钱”进行限制，对房企的资金流产生直接影响。

随着2008年全球经济危机的爆发，2009年中国GDP环比上年增长幅度下滑也极为明显，中国房地产市场跌入低谷，依靠单一融资渠道、高负债率开发的开发商开始谢幕。

但凯德早有准备，在打造房地产开发全产业链模式的同时，也在加速房地产金融领域的布局。早在2007年，凯德便发行了新加坡第一支专注于中国内地房地产商业物业的信托基金——嘉茂中国商用产业信托基金。

2008年6月，凯德又和中信信托宣布成立中凯科基金（CCBPF），第一期规模为5亿元人民币，投资于中国科技园区写字楼物业；7月又成立来福士中国基金（RCCF），规模为10亿美元，注资上海、北京、成都和杭州的四个来福士项目。除了自己持有50%，并担任基金经理，其余份额由来自亚洲、欧洲和北美的顶尖金融机构和养老基金共同长期持有。

据2008年凯德集团年报显示，当时凯德持有超过270亿元人民币的现金，股本债务比进一步降至0.28。截至2009年2月，凯德集团管理着屈指可数的资产体系，以及5支房地产信托、17支私募基金。

2009年6月，时任凯德中国常务委员会副主席的林明彦代表凯德集团在华所有业务单位分别与中国银行和中国工商银行签署了战略合作协议，获得两大国有银行总计250亿元人民币的授信，进一步增强了其稳定性和抗风险能力。

分享“城镇化红利”

进入2010年，中国已经拥有2.5亿进城务工的农民工，1.9万个小城镇，城市化率水平达到46％。

国家发改委城市和小城镇改革发展中心发布的报告曾称，按照城镇化的一般规律，城镇化率达到30%后开始加速，达到70%后趋于平稳，城镇化在30%—70%区间为加速发展期。

在城镇化浪潮下，过度依赖人口红利、土地快速升值、长期宽松的信贷环境所支撑起来的房地产黄金时代正遭遇瓦解。通盘考虑区域和城市扩张规模，人口增长、产业结构升级等指标，综合解决城镇化过程中的多方面需求，成为房企转型与分享城镇化红利的关键。

凯德便是主动参与和“分享”城镇化红利的先行者。2010年初，凯德斥资22亿美元，一次性整购东方海外旗下房产业务，获得位于上海、苏州和天津的七个项目。借由这次收购，将凯德在中国的资产值占集团总资产比从之前的28%提升至36%。

2012年12月，凯德又拿下广州荔湾区3.55平方公里的大坦沙岛整体改造工程。

凯德集团内部人士表示，借助“新广合作”平台，凯德集团将统筹3.55平方公里的全岛市政设施、安置房及融资地块的建设，并因地制宜引入新加坡先进的花园城市建设、环境保护、社区发展、医疗教育等模式与经验。

2013年5月，凯德宣布集团品牌落户武汉，依托上海、北京、广州、成都、武汉为首的中国五大核心城市群、布局46个城市、150多个项目。

林明彦表示，未来凯德也会在中国加大类似广州大坦沙岛整体改造、连片开发的力度。

发力综合体

2013年履新凯德集团总裁的林明彦明确提出，凯德以综合体为未来首要发展战略。“整个世界大的经济形势在改变，中国、新加坡以及整个东南亚的资本市场流动都更加畅通，一旦世界的某个角落有什么事情发生，整个世界的资本都能快速的汇集到那里，这对行业的影响非常巨大。”

林明彦解释，“中国的城市化进程已经发展到一定阶段，城市化进程初期重点放在住宅房地产的开发，主要要解决最基本的居住问题。到2012、2013年，重点已经转变为城市的基础设施、城市的综合体、配套等方面。”

“另外互联网大数据也在改变很多企业的盈利模式和发展模式，从企业的角度来说，要精简组织架构，主要目的是为了加强协同效应，使得行动更敏捷、反映更快。”林明彦补充说。

但是如今的凯德集团已经成为一个涵盖商务房产、商用房产、新加坡住宅房产、大众商品房、服务公寓、金融服务、中国、澳大利亚8大业务板块的庞大集团，而且每个业务板块都对应着一个集团直属子公司，而每个子公司又下属若干个子公司为其业务单元。

“凯德集团是上市公司，下属子公司又是上市公司，孙公司也是上市公司。”林明彦解释，“在这样一个框架下面，资源的分配受到很多约束，凯德不能轻易追加某一个业务的投资，把资金从一个业务单位转移至另外一个业务单位也不容易。”最多时，凯德集团拥有9家上市公司，6个信托基金和16支私募基金。

“过去凯德都是以比较独立的形式发展不同的业务，住宅是住宅的团队，商场是商场的团队，办公楼是办公楼，服务公寓是服务公务，当时的专一也创造了现在我们不同业态板块的规模。”凯德中国首席执行官罗臻毓向经济观察报表示：“如果当时没有这样的专一和执着，可能到现在我们每个业态没有现在的规模。但是已经发展到这个阶段，接下来是不是还应该单独作战，值得考虑。如果以军队来形容的话，海陆空三军，以前打仗海军是海军，陆军是陆军，空军是空军，但现在要求是综合作战能力，如果还是单一的，就没有优势了。”

去年，凯德将8大业务门类整合成四个主要的业务单位，分别为凯德新加坡、凯德中国、凯德商用和雅诗阁。其中，凯德新加坡的业务包括新加坡和马来西亚住宅和商务项目开发业务。凯德中国负责在华所有开发和房地产金融业务，包括住宅、商务房产、综合体项目及城镇开发业务等。

今年3月，凯德集团脱售澳洲置地股权；3月份，凯德宣布将旗下的凯德商用私有化。当时凯德集团持凯德商用约25.44亿股，占已发行股份65.3%的股权。最终，凯德集团以每股2.35新加坡元完成了对凯德商用的私有化。

“凭借强势积累的综合体战略、房地产金融化能力、资产管理能力和企业社会责任意识，凯德将把自己打造为具有多元竞争力的智慧型企业，与行业共谋可持续发展之路。”林明彦称。