各位下午好，我演讲的题目是房市调整健康发展的长效机制。当前经济结构调整，稳定经济增长的大背景下，投资一个很重要的领域，我们占有20%左右的房产投资，也是对投资的边际可以说是相当的大，在这样的背景下我们也看到目前房地产政策在今年上半年做出了一些调整，有一些城市取消行政限购用房，由配合世界投资稳定增长的短期目的，但是，我也同时认为，目前出台的任何一项房市的调整政策，应该是和过去头疼医头，脚疼医脚的碎片化的逆周期的政策不一样，我认为有稳定增长的短期意义，又是衔接中国房市长效机制建设的方向，是针对我们国家长期以来房地产市场健康发展追求的长效制度体系不完善的逐步补充与纠正，是长期意义上的制度建设。我们都在说要建立健康发展的长效机制，当然包括商业地产。什么是长效机制？方向是什么？因为我们有的时候讨论都讨论在短期的房价问题上，我是搞宏观研究的，我对房价根本不太关心的，有的时候只是为了需要看一看，从宏观的角度谈房价，从国际比较的角度谈中国的房市问题。方向是什么？我相信今天社会上仍然有不同的意见，大家都在说长效机制，什么是长效机制？我从2009年以来始终不变的观点，中国的房地产市场要调整到位，什么叫到位，中国的房地产市场的健康发展方向到底是什么？我认为必须要把中国的房地产市场要引向以消费品为主导的方向发展，而不是朝着金融市场的方向引导，美国的金融研究会主席（富兰克林艾瑞）先生说过，当资产价格由金融系统确定的时候可能就会产生泡沫，我在2009年的时候说过我们运用金融功能支持房地产产业，企业进行跨期生产，支持居民跨期消费的时候，就是按揭，都不能看到对实体意义的投资和消费的作用，而忽视其宏观风险。必须把房地产政策的调整之一的金融政策置于经济增长与物价，经济增长与信用供给，国际收支平衡最基本的考量之中，必须把金融政策支持房地产的政策问题上放在大宏观的视角进行思考和考量。我说中国房地产市场健康发展的方向，建立的长效机制，长效制度的方向是以消费品为主导的，目标、目的是什么，要完成这个方向目标是什么，或者说任务是什么，我认为政府调控房市的目标，是要管制度，而不是要管房价，我这样一说大家都明白了，前几年的状况大家都知道，我的意思是说要管制度，而不是管房价。当制度定好了，房价自然就稳住了，就不用你担心了。就国际比较来说，如果研究这个方向，达到这个任务，就比较来说我们应该在中国学德国，学新加坡，不能学英国，美国，因为我们有一些人动不动用英国和美国的数据，一些金融工具，一些统计数据来套用在中国的情况下，我说在这个问题长，要学德国，学新加坡，不要学德国和美国。不能学经济运行，主要是以金融市场为主导的运行背景之下的英国，美国，把买卖房地产作为资产炒，这种状况不能学。我们要鼓励老百姓买房是为了住，而不是为了像买股票一样的是为了卖，我们买股票是为了卖股票，是为了赚钱的，赚差价，我们不能像买股票一样的买房子，我们不能投机囤积，待价而沽，我们应该让市场明白，当前政府即使是对房地产政策进行了某些调整，客观上看，存在房子价和逆周期的效果，经济周期正在下行的过程中，稳房价，逆周期，经济运行中间投资占了很大的分量，而投资中间房地产的意义不能低估，从这个逻辑讲，我们感觉到要取消限购的问题，对于逆周期，对于稳房价是有效果的。

但是，我们又不能仅仅的理解为简单的就是为了调控房价，我认为需要限购，不能简单的理解就是为了调控房价，就是为了逆周期调控，我们应该是理解为择机选择出台未来长效制度下的制度，我们的方向长期不可能是限购的，这个时候赶紧取消限购，当然了北上广之外，听说了北上广之外也是未来长效制度体系中间必不可少的一小部分。如果当房市下跌，市场认为从调控房价考虑，需要调整某一些制度，但是某一些制度如果与长效制度目标发生冲突的时候，就全面深化改革的方向来说，就改革与转型的大局来说，从长效机制出发，从长效制度出发。我认为政府不会，也不应该选择有违于长效机制目标的临时的碎片化政策。我相信以后不会像前几年那样的。

因此，市场应该明了，尽管房地产投资在目前的投资中间起着四两拨千斤的作用，在座的都知道，房地产市场不仅是房地产市场的投资，房地产市场的涨落和40多个行业的涨落有关系，对GDP的比例，对GDP的影响，有一些专家都有各种各样的统计来表明，尽管我认为是四两拨千斤，但是我们不能指望在房市长效机制所指向的制度之外，把稳增长的押宝全部押在房地产政策的调整上。为此，除了像北上广这样的一些发达的特大城市之外，在取消行政性限购政策的同时，当前如何长期，短期利益结合，进行进一步的房市正的调整，需要改善调整的政策很多，在此我仅谈几个方面。

第一，我认为国家应该按照住有所居的要求，起码以国务院条例的形式，而不是以中央银行部门规章的形式，对真正的首套，自住型住房明确首付比例，明确优惠利率，以法律的硬约束来进行约束。怎么定？几年来我一直讲的这个观点，我们可以根据中国经济增长，未来十年，未来二十年的增长的趋势目标，或者说估计值，中国的经济二十年能够增长多少，平均增长多少。一对新婚夫妇，年轻人要买房子，假设两个人都是大学生，都是中产阶层，是买20年期限的房子，就根据20年中国经济的增长大概的平均值，20年中，中国经济增长的大概数，倒过来推第一年首付多少，以条例的形式进行约束。如果这样一来首付比例可以更低，我相信这样一来，可以真正的释放大量的刚性需求，真正的刚性需求。中国经济一直在看好，我们的大学生如果没有就业概率是很小的，两夫妇收入都在增长，20年贷款第一年贷多少，可以还以后19年的，就按照这个标准来定，而且用法律的形式，条例的形式，人大通过的是法律，国务院通过的是条例，部门的叫规章，不要以规章的形式，今天调，明天调，今天调明天调的目的还是关注房价，我的意思房价不是我们政府主要考虑的，我们考虑的什么是健康的制度，只要制度引导好了，自然房价就会稳了。

在座的帮助大家回忆一下，我们有的是报人，看看三五年前报上多少说法，我们都要买房，为什么要买房子，房子还要涨，人口多，房子不够多，为什么要买房，因为是文化决定的，要结婚，要生孩子，要买房。文化决定的，我们年轻的时候都是不知道要买房的，都是要租房的。这些可能说不服人，基督教文化因为把房子炒成泡沫，在德国炒不起来，是文化决定的房价，要买房，还是制度决定的，非常清楚。所以我说我们可以在按照住有所居要求，对真正的第一套的刚性需求，应该以更加理性的政策两明确，而在当今目前这样一个没有完全明确的情况下，如果一明确，可以释放一大批的刚性需求。提前释放和满足一大批的刚性需求，这个举措短期内是明显的利好房市，长期看，也不会累积泡沫，如果这样做就要废除作为中央银行规定首付房按揭比例是多少这样的部门规章，这是我一贯的想法。

第二个一贯的想法，对于确实暂时没有能力购买第一套住房的居民怎么办？不仅是在发展中国家，发达国家也存在一部分人暂时没有购买房屋的能力，政府应该大力鼓励租房，怎么大力鼓励，应该出台重点倾向于房客的政策，包括租金，税金，合同的约束内容等问题上给予重要的明确的指导，必须这样干，而不能那么干。我看有关的材料，德国规定了房东将停止合同，可以不允许在冬天停止，诸如此类都是可以规定的，就是明确的倾向于弱势群体，倾向于房客，这样使房客可以安心租房，而不是怨声载道，想尽办法举债买房。在这个问题上我的观点是这项工作恰恰是近几年来，我们在重视关注房市的时候，但是作为房市长效制度建设中，是最为薄弱，最被忽视的那一部分，谁在抓这个问题，好象有规定，但是我不知道应该是怎么抓，谁在抓，怎么改善合同条款，租金怎么涨法，要不要指导价，这是没有人抓的，这是长效制度建设中间我个人认为要抓的第二点。

第三点，对当前巨额棚户区改造资金的使用，应该根据各地方住房的库存创造实事求是，灵活掌握，政治上不搞“一刀切”，不要为今后留下新的隐患，应该容许棚户区改造资金在市场上购房，最近我看到了报纸上披露有一些城市，三四线城市已经这样做了，因为房价跌得很厉害了。或者是适当的改造以后，作为棚户区的安置房，或者是保障房来提供。也可以去货币化的安置和租金补贴等形式。同时，我认为对各种形势的经济适用房，军改房等应该按照长效机制的要求统一给予规范，不能搞得花样这么多。

第四点，短期内为了房子取消限购政策，可能重新燃起投机炒房的热潮，我们也可能是杞人忧天，但愿是杞人忧天，因为现在的预期在改变，如果一旦有这样的情况，因为我是搞政策的研究的，我是建议可以策略性的根据时机，依据我们未来房地产随政策的制度的基本内容，对第一套，第二套，或者是第三套，第四套的房，能不能提前公布未来不同的基本住房消费，怎么上税。改善性住房消费，怎么上税，投机与投资等房屋功能的怎么上税，采取轻重不同的税收政策。当然，现在看，还没有这个必要，但是现在看预期和前几年相比，正在悄悄的改变，作为政策研究，我个人认为我们把方方面面的问题都想到，我们要坚定不移的在房市政策调整上，目标就是要建立健康，以消费品为主导的健康发展的长效机制，如何做到短期利益和长期利益相结合，长期目标和短期目标相结合，如何做到让居民和市场不误解，在政策上应该更加仔细的研究。对于房屋政策，房地产政策和金融政策，不是今天发言的重点，我的重点是在目前的稳增长，调结构，防风险的大背景下，房地产投资，房市政策是重要的环节，就此如何瞄准长期的方向做出进一步的改善，谈自己的一些看法。谈错了请大家批评，谢谢大家。