大家好，很高兴和大家交流房地产方面的问题，夏老师讲得非常好，房地产是很复杂的问题，制度的影响特别大，关于媒体对专家的演讲报道，有的时候可能是故意，我也会碰到很无奈的问题，这些媒体的专业性很差，施工面积了有预售场频房面积，预售商品房占在建商品房面积的比是历史最低的，大概是10%左右，历史最高是16%。媒体说了既然商品房里面预售占了10%，意味着90%没有卖出去吗，所以说秦虹说的90%的房子没有卖出去，我没有讲90%的房子没有卖出去，在建商品房的预售有今年在预售的，明年预售的，不能说剩下的比例就是没有卖出去的，有一些记者不是这个行业的，不是这个行业的，按照自己的理解加帽子，实际上我没有说过这个话，房地产是很负责的事情，涉及到很多方面，涉及到很多专业性的东西，今天我想和大家进一步的交流关于房地产市场的判断和创新的问题。我们觉得中国的房地产市场和中国的宏观经济一样，也进入了一个新常态，这个新常态有一些表现，我们认为行业的本身来说，未来的中长期会出现三个和过去的房地产市场不同的地方，我归纳为三个方面，整个行业的高速增长的时期已经过去。

过去十几年，特别是住房制度改革，开始到2010年这十几年的时间里，中国的房地产市场经历了高增长的时代，以销售面积增长为领先指标，过去十几年的年化增长16%左右，因为卖房子的速度特别高，带动了房价的上涨，土地价格的上涨，成交土地市场的活跃，投资的上升。但是我们认为房地产的领先指标，销售面积的增长速度在中长期可能长期要保持在个位数，很难维持两位数的高速增长。我们已经告别了过去房地产市场销售低基数，高增长，走进了高基数，低增长的时代，房地产行业的高速增长时期已经结束，我们对此必须要有足够的思想准备，这意味着什么，意味着房地产行业绝不可把过去高增长的经验复制到未来。

这是第一个变化。

第二个，我们认为房地产市场以新房交易为绝对主体的时期也即将过去，中国的房地产市场和现在的发达国家的房地产市场，不论是美国，英国还是德国，新加坡，有一个最大的不同我们现在是新房增长的市场，大家买房子，改善性的需求，刚性的需求，百分之六七十是靠买新房解决的。发达国家毫无例外都是以存量房为交易的市场，美国一年卖接近500万套房子，91%是二手房交易，新房不到10%，是存量房的房地产市场，中国的房地产市场逐步的向发达国家的市场格局递进，我们也会走到那一天，需求的满足越来越多的靠二手房市场来满足。现在的四个一线城市二手房交易已经比新房交易多了一倍还要多，四个重点城市二手房交易占新房交易的比例已经达到40%左右，三四线城市盖了这么多房子，逐步的二手房市场也会兴起。这个变化意味着什么？意味着即使是未来我们的需求仍然很大，甚至还有增长，但是对新建商品房的需求有可能不增长，甚至是向低。说供求关系，这个供求关系里面需求还是原来的口径，但是供给从过去的单一的新房供给，未来逐步的过渡到新房和二手房一起的供给。这也是我们必须要引起重视的。

第三，以住宅，传统的住宅开发为绝对主体的时期也即将过去，过去说调控房地产市场，很多内容都是讲的住宅市场，比如说房地产调控，中国的政府从来没有对非住宅市场进行过调控，所有的国八条，国十条，国五条，国多少条调控的都是住宅市场，为什么把对住宅市场的调控叫做房地产调控，过去的历史里面85%以上的是住宅投资，把住宅等同于房地产，但是我相信随着未来发展，住宅的总量问题基本解决，结构性问题开始凸显以后，传统住宅的增长来说由于二手房市场的兴起，增速下降，但是非传统住宅，包括商业地产，办公楼在内的商业地产，旅游地产，产业地产，养老地产等。他们的增长速度有可能提升，从绝对量来讲，仍然不会超过住宅，但是从增长速度来讲，非常传统住宅的开发投资的增长速度有可能快于住宅市场。

未来的房地产市场会发生变化。第三个变化对我们意味着什么？我们说意味着我们不可以把开发住宅的经验和我们的做法复制到开发非住宅的领域，必须要有新的开发思维和新的专业技能，专业化的人才来运营非住宅市场的管理和开发。在这样一个新的中长期房地产市场将会发生新变化的形势下，我认为未来房地产企业的投资，趋势判断，投资的选择，企业的创新就显得特别重要。未来的房地产市场将会更加的复杂，今年的房地产市场就是非常复杂一年的表现，大家都说央行的降息，930政策，银行和银监会的政策都是救市。我们看了930政策，从政策的层面讲还谈不上救市，这个政策有两个方面的意义，一个是政策根据变化的市场进行优化和回归，优化调整。第二，这个政策其实传达了未来房地产金融改革的一个趋向。为什么说这个政策不是救市，而是一个政策的回归和优化调整，大家看930政策有四条，比如说政策里面说凡是首次置业的家庭，贷款利率要打七折，我认为对首次置业的家庭提供支持是全世界普通的通行的政策，这不是一个特殊的政策，是一个正常的政策。住房不仅是经济问题，更是一个社会问题，也是一个政治问题，所以任何一个国家对首次置业的家庭都有这样那样的政策支持，我们过去也有，说是对首次置业家庭贷款利率可以打折，今年我们看到了什么情况，首次置业的家庭根本拿不到打折的贷款利率，甚至还要上浮百分之三四十，这对满足基本的民生的住房需求是非常不利的，这个政策再次重申了支持首次置业，首次置业家庭的利率打七折，这是正常的政策支持，不是超出政策底限的救市，超出常规的政策。

再比如说政策里面说买第二套房子，已经有一套房子，贷款已经还清，改善性需求，买第二套房子享受首次置业家庭的贷款政策，这个政策也实事求是的把改善性需求视同为民生给予支持。我们在今年的政策，930政策之前，大家知道对购买第二套房子实施的是惩罚性的政策，首付60%，利率1.1倍，改善性需求也是刚性需求，一个人不可能一辈子只买一套房，只住一套房，不买房，不换房，为什么把第二套房是严格的惩罚性的政策，是因为当时的政策一律从严，没有办法判断买第二套房到底是投资还是改善，所以一律从严，一律实施惩罚性的政策，但是这次政策回归到了一个常态，真正的改善也是民生，民生也可以享受首次置业的贷款信贷政策，也没有突破政策的底限。

再比如，这个政策里面说即使是首次置业的家庭，第一次买房子，你的首付也不能低于30%，我们认为第一次买房子的家庭不低于30%的首付，极大的保证了银行买房系统的金融安全，真正的要救市应该像美国一样搞零首付，美国的危机就是零首付，只要房价一波动，零首付的家庭就断付，我们坚守30%的首付，防范了次贷危机的发生。如果是救市的话应该是超出正常的政策。我们说央行的政策是针对今年房地产市场的调整，是我们过去从严的政策回归到一个常态，不仅如此这个政策表达传递了房地产金融的方向，一个是MBS，鼓励银行金融机构发行住房抵押支持证券，这个政策极大的满足和保障住房真正需要房子的，自住性房子需求的贷款的需求，而不现在的短时的存带比，银行利益影响的约束，就会有很大的不同，我们在今天中国看，搞住房个人家庭买房子需要贷款的时候，我们到银行机构去买申请按揭贷款，但是到美国，发达国家去看一看，需要贷款，买房子需要贷款，不只是要到银行去贷款，美国有大量的住房按揭公司，他们是不吸收存款的，重要的原因就是资产证券化，MBS如果能够真正推行的话，对满足房地产市场自住性的需求，保证这个需求是可以实现的。对于这个市场的稳定发展是非常有价值和意义的。

REITs一旦出，将会对经营性物业，特别是优秀的经营性物业，最近虎豹率高的经营性物业长期的发展带来极大的利好，讨论商业地产面临的困境，最大的困境之一是没有稳定的，长期的金融支持，导致了现在的商业地产散售也好，低水平的经营的根源。930政策是一个政策回归到了常态，同时传递了一个积极改革的信号还谈不上救市。

从改革的方向来讲，我认为房地产面临未来的中长期的发展，对企业怎么应对中长期房地产市场出现的新变化，最重要的我们认为是创新，固守过去的开发模式，固守过去的开发的经验，来应对新市场的变化显然是会遇到很大的困难，希望政府通过政策救市，来回归这个市场的企业的过好日子的状态也是不现实的，对我们的行业来说，创新怎么创新，我归纳四个方面，未来房地产行业的创新要围绕以下四个方面考虑。

第一是产品的创新，建筑产品的创新，过去房地产市场发展太快，什么样的房子都卖出去，价格也卖得比较好，产品的创新上其实不太需要创新，大家架同质化的房子，但是需求量大都可以卖出去。产品的创新应该从同质化的产品到未来个性化的产品，满足需求的个性化产品。今年的经济工作会议里面有一句话，消费需求要靠什么推动，要靠创新供给来推动，这一条就特别适合房地产行业，不论是住宅，不论是商业地产，不论是写字楼等，我们在现实中，我们的行业里都有鲜活的例子证明了只要产品创新，就能够带动市场的销售，东北一个大城市的新区，开发区有巨大的供应量，所有的小区都卖不出去，别的小区一个月平均卖两套房子，这个小区一个月平均卖30套，最多的时候卖50套，所有的小区卖房子卖不动的时候，这个小区一年多一点的销售周期全部卖光。有什么独特的诀窍，走到小区看的时候就会发现只是在产品创新上有特点，符合当地的需求，从而带动了销售。我认为好的供给一定能够带动需求，就像现在的手机，换了一代又一代，就是创新的供给带动的。

不仅是住宅，写字楼也是一样的，我接触过一个公司，所改造的写字楼，租金的价格都高于其他的同品质的，或这是同地段的写字楼，要是问他有什么经验的话，他有很多的经验，但是我觉得有一点经验是值得我们行业学习和关注的，什么经验呢？他说我打造的这个写字楼，就是一个目标，不仅要让企业家愿意在这里注册，更重要的是打造的产品是要让所有的员工愿意到我这个写字楼里来上班。知识对一个企业是多么宝贵的财富，当所有的员工都愿意到这里上班的时候，这个企业的稳定性和发展性是可以预期的，本着这个目标打造出来的写字楼，产品和其他的同样是甲级的写字楼就有不同，这里面创新的创造，这不是盖一样的写字楼，一样的空间所能够替代的，产品的创新还有很多的例子，不一一列举了。我认为未来竞争加剧的情况下，产品不创新销售就会遇到很大的困难，但是只要产品创新，就一定能够带动需求，因为现在的需求是存在的，不是没有需求的。第二就是经营理念的创新，从开发思维和运营的思维，这个逻辑是一样的，未来的非传统市场增长的空间会扩大，非传统住宅不论是商业还是办公写字楼，还是产业地产，还是旅游地产都是靠运营获得收益的，如果固守住宅的传统开发模式，拿地，盖房子，销售，靠运行才能获得收益的商业地产，非传统的住宅，难度会非常大的，我认为具有运营能力的企业会有更大的发展性。

第三是行业领域的创新，从过去的开发建设到未来的的服务，由于互联网技术的普及，我认为房地产的服务领域的空间是非常大的，我今年一年跑了很多地方和很多企业交谈，比如说和大量的中介服务公司进行座谈和交流的时候，他们给我说了一句话，说我们不怕传统的中介服务企业的竞争，因为传统的中介服务企业的模式，蛋糕的划分，基本上初定格局。他们最怕的是拥有互联网技术的互联网企业进入房地产的中介服务领域，因为互联网有非常强大的整合能力，他们进入这个领域以后，对传统的中介服务的领域的冲击是非常大的。我想未来的房地产从过去的新房市场到未来的存量房市场，整个市场的服务领域的需求是非常大的，不管是二手房，存量房和居民的小区的，围绕着业主的这些服务的领域是非常广泛的。

第四个创新我认为就是资金渠道的创新，从过去的间接融资，靠银行贷款到未来的多元化的直接融资，毫无疑问，未来的房地产企业活得长不长，生存得久不久，资本为王，融资能力取决于生存。未来的房地产企业要实现多元化，投资多元化，地域多元化，我们关注到金融的改革要盘活存量市场，大力发展直接融资，这些对房地产领域同样的适用。房地产企业一定要具备多元化融资的能力，特别是具备直接融资的技术，团队和行业的认识。中国的房地产进入了新常态，这个新常态除了具有整个宏观经济的新常态，有同样的表现之外，行业的独特的新常态是什么？我认为可能有三点。

第一，波动，从过去的总体上涨到未来的有涨有跌，第二个常态就是分化，从总量问题到未来的结构问题，第三是创新，过去同质化的产品，同样的开发，到未来的创新，只有创新，企业坚持多元化，坚持创新，企业才有发展，中国房地产的市场特别大，特别是细分的市场特别大，只有专业能力强的企业才能具备创新的能力，才能把握未来的细分市场的结构性的机会。

以上是我对房地产市场和创新的一些认识，仅供各位参考，谢谢大家。