经济观察网 记者 余舒虹  发展空间是困扰深圳城市未来发展的核心命题，因为如此，深圳也是全国最早提出城市更新概念的城市。在历经多年城市扩张之后，拥有不到2000平方公里的深圳市，到2020年新增可建设用地58平方公里。

8月23日，在深圳首届城市更新博览会上，深圳市城市更新局计划处处长汪亮向经济观察网表示，深圳市从2009年开始进行大规模的城市更新，截至2016年6月30日，全市已累计列入城市更新计划项目551项，审批通过规划项目327项，实施率26%，位居全省前列。

深圳在城市空间探索上有很多成功案例，但接下来时间成本越来越高，这也是不争的事实。

 城市更新的另一种可能

 青年生活方式租房平台合屋创始人兼CEO罗凤鸣告诉经济观察网，深圳长租公寓的运营商正在通过柔性改造老旧物业的方式，寻求重建之外城市更新的另一种可能。

同时，国内首个服务于长租公寓及存量房产业链的创新型基金——“青年乐巢基金”也于8月23日对外发布。

据合屋统计，目前深圳已存在超过100家品牌长租公寓，他们的房源大多来自旧工业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等，实际上这就是进行城市更新的“柔性改造”。

在窝巢梦享社区创始人兼CEO陈昊看来，长租公寓得以迅猛发展，离不开国家层面对于存量房运营的肯定及鼓励。

而据微家公寓创始人兼CEO李树德介绍，现在微家公寓的租客90%以上的本科学历，45%是海归，他们基本上都是工作有3-5年的。可见公寓产品带来的居住升级，已经被市场上的中高端客群所认可。在居住之外，植入更多娱乐、办公等功能，也是客户选择公寓的另一个理由。

“一个年轻人出来创业，租房2000元，办公室4000元，但如果租我们这里，吃住办都可以决掉，只需要4000多块钱。”酷公寓CEO 林聪颖如是说。

大力发展长租公寓也一直被视为盘活存量物业的有效途径。罗凤鸣介绍，开发商拿下一个旧改项目需要5-10年的旧改周期，这些闲置的项目是一种非常浪费的形式。而恰好这个时长是长租公寓一个合理的经营盈利的时间，如果这时由青年公寓进行包装和经营，对于整个社会的资源合理利用，是非常有利的一件事情。

城市再生合作社发起人湛杰则认为，未来的城市一定是逐步走向改造这条路，而这个改造的程度可能不是像原来的推倒重建，应该是微改造，应该是小量级的改造，“像长租公寓这种城市再生方式是可以让城市变得更美好的”。

 资本入局

 资本与房源一直被视为发展长租公寓最重要的两个方面。罗凤鸣认为，在消费升级的时代，人流会带来红利效应，未来的年轻人在买不起房的情况下，会选择租房的生活方式，在深圳目前租房水平比较恶劣的情况下，公寓是比较理想的选择，而这个行业的发展空间也是非常大的。

为了寻求深圳长租公寓更好更长期地发展，合屋携手明照资本共同发起了国内首个服务于长租公寓及存量房产业链的创新型基金——“青年乐巢基金”。

据分享投资管理合伙人、明照资本创始合伙人高大明介绍，该基金主要为公寓运营伙伴提供项目融资方案、城市再生合作社解决产品改造及施工方案。在8月23日，青年乐巢基金分别与窝巢梦享社区光明店，以及微家公寓新项目达成签约。

高大明告诉经济观察网记者，该基金的预计规模将达到10个亿，首期规模为1个亿，其中明照资本本身出资约1/3，剩下2/3由投资人出资。

高大明表示：“我们做资本的角度，所谓的现金流，一个是赚钱不赚钱，很重要的是概率，很多赚钱的回报30%的算很高的。做旧改公寓，我们认为是一个相对和风险来说是一个非常赚钱的，这个项目的可复制性也是非常高的，而不是说项目的绝对赚钱是非常高的。这个项目我5年之内可以不操心，今天我买深圳的资金股票，5年我可能也能赚3倍4倍，但是我要担心。”

对长租公寓行业感兴趣的不仅仅是明照资本。投筹网金融产品经理张健庭告诉经济观察网，深圳许多投资机构都在寻找合适的长租公寓项目，原因是他们认为深圳的出租市场面临较大的增长空间。

“深圳的租金市场还没有完全发展起来，相比地价的涨幅出现了滞后的现象”，张健庭表示。过去一年，深圳的新建住宅均价涨幅超过50%，成为全国房价最高的一线城市。但据最新统计，深圳的租房价格为67.97元/月/平方米，与上海的67.61元/月/平方米基本持平，低于北京的69.27元/月/平方米（位居全国第一）。

张健庭认为，若要跟上地价的上涨水平，深圳的租金水平至少还有30%以上的增长空间。