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杠杆保卫财富

张凤玲2016-10-09 09:04

经济观察报 记者 张凤玲 9月26日,北京双井公积金贷款中心,杨明递上一叠资料,资料是公积金补缴证明、社保1年原件证明、劳动合同等补缴公积金资料。

杨明刚在北京购买总价1套250万元的房产,首付130万元,他自有存款100万元,其中60万元来自于3年期限的个人无息借款(亲戚),自己存款60万元,还有10万元来自于消费贷。

6倍杠杆,用40万元撬动了250万的房产项目。

他们如何运用杠杆

6倍杠杆,在许多蜂拥而至的抢房者眼中,这是属于低杠杆。楼市杠杆工具非常丰富:首付贷、房抵贷、消费贷、经营贷等产品,年利率从4%到15%不等。

而杨明买房借用杠杆工具是:众筹首付、消费贷。

一年前杨明还想攒钱,全款买房,但杨明发现,越攒钱,他距离房产越远,2年前,杨明的同窗采取全杠杆买房,定金5万元靠刷信用卡,首付60万靠房本抵押贷款,200万元组合贷款,根据杨明同学的口述,等到他房子正式过网签后,他从另外一家银行贷出房产净值的70%,以消费贷的名义贷出来,这笔钱用来装修房屋,今年9月份,目前杨明同窗出售完该房产,稳赚200万元。

在杨明看来,借用杠杆买房,人的阶层会提升;不借用杠杆买房,境遇会反过来。

据他介绍,此前他因临时有事急需用钱,刚好有一个做P2P业务员打电话给他,想他兜售“房抵贷”等理财产品,他寻找某金融机构贷款6万元,月利息0.475%,3天内就放款给杨明。“本来当时只是过桥,本来我认为2个月就还清,但对方说只需要5个月还清就可以了。”杨明说。

多名金融机构人士表示,目前楼市杠杆的使用对象是:前端杠杆使用者是购房者和开发商,后端杠杆使用者是P2P公司等金融机构。杠杆使用形式是:连环加杠杆。

为什么要加杠杆?

金融机构为何愿意高杠杆把钱借给普通购房者?

“之前把钱投入到创业公司,就是击鼓传花的天使投资、A轮、B轮、C轮……结果投资回报率低于资金成本线,还是把钱投资到房产最靠谱。”某金融集团投资部负责人称,这轮杠杆运动中,金融机构的钱来源于富豪阶层或中产阶层,人们把钱注入到像P2P等金融机构,中产阶层向金融机构借钱,加杠杆买房,房价暴涨,中产阶层手中财富增值。

根据最新数据显示:2016年1-7月民间固定资产投资滑落至2.1%,去年同期是11.3%;然而今年 7月央行新增人民币贷款达4636亿元,其中住户部门新增贷款达4575亿元。而在过去的五年中,每年新增贷款中住户部门贷款占比均低于40%。

记者综合银监会、盈灿咨询的公开数据梳理发现:目前有超过700家P2P从事房抵贷业务,成交量接近1400亿元,收益率高达11%,平均借款期限为5.24个月。

疯狂的杠杆运动似乎让人们保住了手中的财富,根据国家统计局9月19日公布“8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”,在全国70个大中城市中,新建商品住宅(不含保障性住房)比去年同期上涨的城市达到62个,二手住宅同样也出现了样本城市全面普涨的情况,其中北上广深一线城市房价上涨幅度分别是25.8%、37.8%、21.2%、37.3%,暴涨速度远超整体经济增长。

第一太平戴维斯华北区董事长邹锦标告诉经济观察报记者:“不要怪老百姓疯狂,也不要怪房地产疯狂,更不要怪金融机构疯狂,大家似乎都没有太多选择的余地,投资股票碰到股灾,很多对创业公司的投资只是在投资讲故事的能力,投资汽车是贬值,买什么都不如买砖头。”

不止购房者

个人杠杆购房的场景在杠杆生态中只是冰山一角,房企、保险公司等也参与到翘杠杆运动中。

宝能系借助数倍杠杆撬动万科股票,融信110亿元高杠杆拿地,这些企业成为这轮土地和房地产股票价格上涨的主角,他们也把配股、发债、信托、中票、短融等杠杆工具运用到极致,在流动性宽裕时候,资金通过资管计划、保险理财等渠道涌入房地产,目前房价暴涨,金融机构也在其中获得了超额回报。

种种现象,意味着中国的房地产行业进入由金融杠杆剧烈推动发展的时代。前述金融集团投资部负责人说,金融机构一参与进房地产,就有泡沫了,“但还没到崩盘时候,如果崩盘,说不定金融机构早就开始撤资了。”

邹锦标分析,未来一线城市房价可能会再涨,在资本市场的助推下,房地产将进入全新时代,普通购房者全款买房、房企不借助金融杠杆发展,单独奋斗生存艰难。

“核心还是中国基础设施强大,中国很多城市比发达国家首都的交通还方便,唯一的办法还是早点买房,至于泡沫,要辩证地看,房地产的泡沫就像啤酒的泡沫,有一点泡沫啤酒才好喝,全部都是泡沫就没啤酒口感了。”邹锦标说。

 

经济观察报资深记者
关注地产新闻,曾供职于泰康、中国房地产报。