经济观察网 记者 余舒虹 1月2日晚间，中国恒大发布公告称，恒大地产与8家战略投资者签订增资协议，共计引入投资300亿元，换取扩股后恒大地产约13.16%的股权。中国恒大附属公司凯隆置业持有恒大地产股份由100%稀释至86.84%。

经济观察报此前曾披露恒大回归A股路线，恒大地产将通过港股分拆资产方式借壳深深房实现A股上市。其中，引入战略投资者是重要一步。

按照300亿投资额所对应的13.16%的股权比例计算，恒大地产A股估值约为2280亿，略高于万科A+H股最新总市值2207亿元，同时是恒大港股上市平台的近4倍。

以此测算，上市后恒大地产的市净率约为3.58倍。根据Wind资讯，这一数字明显高于万科（2.28倍）、保利（1.3倍）、绿地（1.97倍）等A股同类房企，意味着估值偏高。

接近恒大人士称，此次增资扩股是为了满足恒大地产在A股上市的相关政策条件。《深圳证券交易所股票上市规则》中有关于上市公司社会公众股东持股比例需超过10%的要求，而凯隆置业此前持有恒大地产的股份比例为100%，需在重组前进行适当稀释。

根据中信建投分析，这一资本运作还将使恒大地产的净负债率由2016年6月30日的93%（未考虑永续债）下降至65%，同时也是为重组深深房进一步铺垫。

8家战投

随着中国恒大一纸公告，恒大地产8家战略投资方正式浮出水面。公告名单中既有金融机构，也有大型央企国企和实业龙头。

其中，中信聚恒、广田投资、华建控股分别认购50亿元，各占增资后恒大地产2.19%股份；中融鼎兴、山东高速集团、睿灿投资、深圳美投、广东唯美5家机构分别认购30亿元，各占增资后恒大地产股份1.32%。

据经济观察网了解，以上投资方此前大多与恒大有过业务往来，是恒大地产或中国恒大旗下业务公司的合作伙伴。

其中出资50亿元的广田投资控股股东是广田集团。公开资料显示，广田集团曾入股广州恒大淘宝足球俱乐部。2015年11月，恒大足球俱乐部挂牌新三板，并启动定增计划，当时广田集团斥资1.5亿元认购定增股份。

2016年11月22日，广田集团控股子公司广田智能引入战略投资者恒腾网络，拟向后者转让51.6%的股权。恒腾网络是恒大与腾讯联合控股的社区O2O平台，中国恒大是其大股东。

“广田系”之外，另一战投方山东高速集团认购30亿元。据了解，山东高速集团背后股东是山东省国资委，早在2013年5月，中国恒大即与山东高速集团签订协议，计划联手拓展城市基建和房地产开发业务。

金融机构方面，中信聚恒的控股股东中信信托、中融鼎兴的控股股东中融信托一直是恒大融资链条的重要合作伙伴，睿灿投资背后的中航信托亦与恒大交往甚密。

据悉，中信信托曾于2015年3月与中国恒大签署合作协议，向中国恒大提供授信200亿元。而中融信托亦与中国恒大合作发行过多项信托计划。2016年4月，中国恒大斥资36亿元协议收购嘉凯城，成为其控股股东，2016年10月便将所持约9.5亿股质押给中融国际信托进行融资。

据财新报道，中融国际信托曾于2010年发起一项信托计划，所募资金用于收购恒大地产旗下湖南雄震投资有限公司49%股权。

中国恒大公告显示，凯隆置业及恒大地产对战投方提出了三年净利润888亿元的业绩承诺，即2017年、2018年及2019年三年内净利润将分别不得少于243亿、308亿和337亿；同时承诺每年净利润分配比例将不低于60%，按照承诺业绩计算，恒大未来三年股息率将超20%。

若2020年1月31前未能完成重组，恒大将以原有投资成本回购投资者持有股权，或向战投无偿转让相当于其如今持股一半的股份。

回A计划

此次战投的引入是恒大回归A股的重要一步，接下来或将进一步公布重组方案。

2016年10月，凯隆置业、恒大地产与深深房、深圳投资控股达成协议，深深房以发行股票或现金方式向凯隆置业收购恒大地产全部权益。交易完成后，凯隆置业变成A股上市公司深深房的股东。

目前，恒大地产的分拆上市方案还需等待监管层批准。除了要获得公司董事会以及股东大会的通过之外，还需得到深深房实际控制人深圳市政府和深圳国资委的批准。

根据中国指数研究院数据，刚刚过去的2016年，恒大地产实现销售额3810亿元，刷新了中国房企全年销售纪录，同时超越万科成为销售规模最大的房企。但目前中国恒大在港股的市值却远低于万科。因此，回归A股有助于恒大估值的修复，以获得更多的资本支持。

同时，引入战投对恒大最直接的影响在于降低负债率。根据中信建投测算，恒大2016年中期业绩报告总借款为3812亿、现金余额2120亿、净资产1820亿，在成功引入300亿战投后，公司现金余额增加300亿至2420亿，净资产增加300亿至2120亿，其净负债率有望从92.97%下降至约65%的行业平均水平。

一位来自中信银行投资银行部的人士称，除了销售规模，恒大大规模的土地储备和低廉的土地成本是此次成功引入战投的关键。截至2016年6月30日，恒大地产总土地储备面积1.67亿平方米，74%位于一二线城市，累计平均成本1370元/平方米。

根据世邦魏理仕的评估，这些土地的估值达5000多亿，比拿地时的土地原值（2516亿元）涨了一倍多。按照今年前3季度恒大项目约8100元/平米的销售均价，这些土地未来几年能实现1.36万亿销售额，以8.8%的利润率计算，预期的利润是1200亿元。就算未来平均房价下跌30%，也能卖出9500多亿元，利润约为838亿，预计将可完成恒大提出的三年业绩承诺。