经济观察网 记者 欧阳晓红 蔡越坤  “房子是用来住的,不是用来炒的”决策层此前提出的这一定位，届定了住房回归居住的属性；亦昭示中国房地产正从大规模开发转向结构调整。但就房地产交易市场而言，这并不意味着房地产投资寿终正寝，也许反而暗示呼唤更好的投资方式。

“比如REITs就是一种很好的投资工具。应该为投资性房地产正名，欢迎它加入资产管理的大类资产行列中，做好财富配置，为中国家庭提供丰厚合理的回报。” 6月28日，北大光华管理学院副院长、金融学教授金李在由北大光华主办、围绕“中国大资管行业”展开的沙龙上建议。

当天，北大光华管理学院发布了《关于加快推进我国不动产投资信托基金（REITs）公募试点的建议》，该课题也是“光华思想力”重要研究成果之一。

是啊，“REITs年内推出正当其时”， 北大光华管理学院院长、金融学教授刘俏称，一直以来，中国对REITs的推出持相对保守和犹豫的态度。中国在基础设施建设方面遥遥领先于印度，但印度在2015年就推出了REITs。其实，经过监管部门、发行人、投资机构以及学界等多方的积极研究和探索，目前国内推出公募REITs试点条件已基本成熟。

事实上，在现有金融监管法律框架下，中国已出现一批在功能上与海外成熟市场REITs产品具有一定相似性的“类REITs”产品。例如，2014年，中信启航专项资产管理计划作为REITs试点产品正式成立，是国内首个交易所上市的REITs项目。2015年7月，“鹏华前海万科REITs”成功发行，首次使用公募基金作为发行载体，在“类REITs”产品的流动性上实现了一次突破。

何亮宇曾任全国社会保障基金理事会固定收益及特定项目投资小组主要负责人、中信证券房地产金融业务线主要负责人、中国人民银行金融市场司房地产金融业务主管。他在此次沙龙上称，中信启航REITs在深圳交易所综合协议交易平台挂牌转让，首次实现了完全以资产运营收入和资产价值为支撑的不动产证券化，在基础资产交易结构和现金流层面为公募股权型REITs推出奠定了基础。

就操作层面而言，何亮宇建议，REITs更多要回归本源，尽可能以资产经营和资产价值为依托，真正体现以资产为核心的特性。从实现路径角度看，目前的选择是务实可行的。理想的角度当然是通过立法来定义产品，包括对它的政策等，但在中国立法并非易事，建议未来慢慢落地和规范，这和美国是一模一样，先迈出实践这一步。

李文峥曾任职越秀房托基金管理层，也是北大光华REITs课题组成员。他也从产品的持续发展和资产管理等方面比较了国内类REITs与国际标准REITs的不同。他介绍说，越秀REITs于2005年12月在香港上市，是第一只以中国内地资产为标的的国际标准REITs。

按照金李的话说，中国的房子总体来说是够的，人均房屋面积是30平方米左右，房屋的自有率过去是80%左右，现在最新的研究是将近90%。这个数字高于西方绝大多数经济体。这其实也可以说明,中国房地产黄金十年其实已经结束。

由此，金李建议，首先要认识到，房地产目前仍是中国老百姓最重要的财富储值工具之一。资金要往投资回报更高的地方流，这是天性。此外，再继续全社会大规模资金投入到房地产行业，并不能促进国家整体经济保持长期地、良性地增长, 因此,不宜提倡太多的社会总财富投入到投资性房地产。但是，建议每个家庭酌情合理地配置。政府可以引导，但不能强行规定。

再者，制定政策法规，把它纳入到财富管理的规划和监管中。大力发展中国资本市场，提供更多有投资价值的长期工具，引导中国民间资本进入创新创业领域。

在刘俏看来，REITs作为一种长期、高收益风险比的投资工具，能够大大丰富居民财富管理需求，增加除股票、债券等以外的投资选择。中国股市投资者拥有1.5亿账户，但真正分红的上市公司没有几家。标准REITs规定将90%收益分给投资者，它其实是普惠性金融，是一个好的金融。

作为北大光华REITs课题组的重要成员，北大光华管理学院金融学教授张峥指出，REITs强调的是成熟不动产物业的证券化，也就是存量资产证券化。

正如REITs课题组认为，从金融角度落实“三去一降一补”，REITs应该是一个重要的市场化平台，即，REITs是金融服务供给侧改革的重要抓手。

比如，REITs可以将基础设施作为标的资产，这种基础设施REITs可以为PPP项目的社会资本提供有效的退出方式，为基础设施投资提供可行的金融战略。

再如，中央提出要将雄安新区建成“绿色生态宜居新城区、创新驱动发展引领区、协调发展示范区和开放发展先行区”，刘俏曾撰文认为，雄安的发展必须摆脱投资驱动的传统发展逻辑，应该考虑投资率和投资资本回报率的平衡。REITs可以为雄安新区的发展提供金融新思路。

追本溯源，张峥分析，初期影响中国推出REITs的主要问题有：缺乏对REITs的正确认识；缺少针对REITs的法律定位和法规框架；税收环境对REITs发展的约束；REITs市场的相关基本条件不成熟等等。他认为，随着市场不断发展，实践经验持续积累，初期的大部分约束问题都已经有相当程度的突破。例如，税负问题可以通过合理的路径设计，以及在符合当前税法规定的前提下与税务部门的有效沟通来得到缓解。也因此，大力推进REITs建设正当其时！

而基于理论论证，对国外REITs产品以及国内（类）REITs试点产品的观察，REITs课题组认为，从立法成本、设计难度、可操作性等方面考虑，“公募基金+ABS（不动产支持证券）”是现阶段的一个相对的优选方案。此外，REITs课题组在产品设计、市场建设等方面给出了诸多具体建议。

不管怎样，“当前可以说是中国REITs市场崛起的前夜”，对于市场前景，刘俏十分乐观。他分析，美国REITs规模近万亿美元。在中国，考虑不动产、“一带一路”、雄安新区的建设等，给中国不动产投资注入这样规模的市场，则非常令人期待。