经济观察网 于春涛/文  央行近日发布的《2017年上半年金融机构贷款投向统计报告》显示，2017 年6月末，人民币房地产贷款余额29.72万亿元，同比增长24.2%，增速比上季末低1.9个百分点；但2017年上半年增加 3.04万亿元，占同期各项贷款的比例仍高达38.1%。

自2016年年底中央经济工作会议明确“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位以来，进入2017年全国多个城市的房贷政策出现收紧。北京多家银行上调首套房贷利率并将二套房贷款最高年限减至25年，广州、青岛、大连、珠海等城市首套房的利率也全面或部分调整为 9 折。2017年4月我国金融监管部门发文明确“防范房地产领域风险”。笔者认为从宏观审慎的角度出发，在新增贷款流向房地产领域仍居高不下的情况下，我国应适时上调房地产贷款拨备。

首先，房地产信贷领域存在潜在系统性风险。自1998年7月国务院发布房改通知正式取消福利分房以来，虽历经几次局部的小的调整，但是全国房地产市场一直没有经历一次大的调整周期。近20年来，除鄂尔多斯和温州等个别城市，我国大部分城市房价持续上涨几倍，10几倍。

海南是我国唯一一个发生过房地产危机的省份。1988年海南建省并成立经济特区，1992年邓小平南巡讲话之后，中央提出加快住房制度改革步伐，之后海南的房地产市场骤然升温，来海南涉足房地产的投资方日益增多。最高潮的时候，在海南注册的房地产公司高达4020家。地价由1991年的十几万/亩飙升至1994年600多万元/亩。1988年海南全省房地产均价是1350元/平方米，1993年上半年最高涨到7500元/平方米。海南全省财政收入的40%来源于房地产业。

1993年6月，国务院宣布停止房地产企业上市，控制银行资金进入房地产业。随着银根收紧，1995年海南房地产泡沫破裂，开发商纷纷逃离或倒闭，95%的地产公司倒闭，不少银行的不良贷款率一度高达60%以上。1995年8月，海南省政府决定成立海南发展银行，以解决省内众多投资公司由于投资房地产而出现的资金困难问题。但该行在刚成立两年后即出现严重的挤兑风波。1998年6月，央行宣布关闭海南发展银行，这是我国金融史上第一家被关闭的省政府背景商业银行。常言道，人无远虑，必有近忧，以海南房地产危机为鉴，须防范我国房地产信贷领域存在的潜在系统性风险。

其次，房地产信贷仍然被大多数商业银行当成长期优质资产和优质客户渠道。2017年7月4日发布的《中国金融稳定报告》显示新增信贷资源过于集中投放于房地产领域。截至2016年12月末,银行业金融机构房地产贷款余额26.7万亿元,占各项贷款余额的25%,比上年末上升2.7个百分点；房地产贷款余额比年初增加5.7万亿元，占全部新增贷款的44.8%。如前文所述，2017年上半年房地产贷款增速虽有所回落，但占同期各项贷款的比例仍然高达38.1%。

截止目前违约率仍然较小的房贷成了商业银行获取利润的主要来源，比起企业贷款，商业银行更倾向于放贷给房地产领域，特别是个人按揭。部分银行甚至出现了“抢按揭”现象。统计显示，在25家上市银行中，12家银行在2016年的个人住房按揭贷款增量占全年贷款增量比重超过40%，其中6家银行超50%的新增贷款均投向了个人按揭贷,分别是农业银行、中国银行、工商银行、建设银行、邮政储蓄银行、招商银行。

4月21日，在银监会召开一季度经济金融形势分析会上，银监会主席郭树清曾提醒，目前看信贷质量总体是好的，但要注意房地产相关贷款（含以房地产作为抵押、担保）的占比已经超过了（总贷款）的三分之一，个别银行的地产相关贷款占比甚至超过了50%，潜在风险比较大。郭树清指出，要警惕高杠杆住房贷款人数上升的趋势；高杠杆住房者比例上升，还贷压力明显加重；同时，从房产开发贷款看，随着融资环境趋紧，前期高杠杆、高价供地的房地产企业资金链断裂风险较高。

即有潜在风险，又有银行争贷，我国金融监管部门应适时上调房地产贷款拨备水平。这样做一石三鸟。第一可以冲抵房地产信贷领域潜在系统性风险，第二可以引导商业银行把新增信贷资源投向于房地产领域之外，第三我国可以考虑在必要的时候上调房地产信贷资本充足率要求， 而先上调补充难度相对较低的拨备，能起到试水和探路的作用。（作者系独立风险顾问，现侨居澳大利亚）