经济观察报 范欣/文 2月底，中信银行暂停了200万元以上个人房屋抵押贷款业务，此次暂停的个人房屋抵押贷款并非个人住房按揭贷款，而是以个人名下的房屋为抵押品向银行申请的个人消费贷款或经营贷款。根据银监部门规定，个人房屋抵押消费贷原则上不超过100万，此次中信银行暂停的是俗称的“房抵贷”。

中信的房抵贷产品具有额度较大、授信期较长、审批较快的特点，近年来已逐渐成为该行的重要业务，并在业界具有较强的影响力。中信银行2017年半年报显示，该行住房抵押贷款余额4825.51亿元，较上年末增长14.72%，增量占全部个人贷款（不含信用卡）增量的56.14%；报告期内个人住房抵押贷款新增623亿元，占全部新增贷款的29.23%。

分析此次中信房抵贷停发的原因，主要是房价降温、商业银行资金的紧平衡以及严控资金违规流向房地产市场。在以抑制加杠杆购房的“3·17”新政实施的一年时间内，北京楼市房价降温明显。当前北京商品房市场已进入存量模式，2017年二手房成交量是新房成交量的3倍，且新建商品房因受限价影响不能较好反映市场交易情况，因此二手房成交量与成交价格具有较强的代表性。数据显示，2017年北京二手住宅交易量为13.43万套，同比下降49.8%，其中“3·17”新政以后的4-12月月均成交量0.93万套，仅为新政前的55.9%；楼市素来有“量在价前”的原则，成交量的下行也带动了北京房价的下行，链家提供的数据显示，“3·17”新政后的2017年4月，北京二手房平均成交价达到历史高点的6.95万/平，到今年1月，二手房平均成交价已下降至5.95万/平，下降幅度达到了14.4%。

在以二手房交易为主的存量房市场上，卖方以个人为主，市场降温主要体现在成交量下跌幅度大于房价下跌幅度，历年来屡调屡涨的房价会让大部分个人卖房者短期持观望态势，只有少数急于出手的房东会主动降价，也就是有价无市行情。但“春江水暖鸭先知”，有价无市行情最先影响的是二手中介的生意，新政后北京中介已开始主动收缩门店数量；其次影响的是商业银行，商业银行为避免坏账风险首先会降低个人房屋抵押贷款的授信额度，比如在房价上升通道房抵贷额度可达到房屋评估值的8-9成，房价下行通道则会降至6-7成，此次中信停发北京住房抵押贷款既是落实国家防止资金违规进入楼市投机，更重要的则是考虑为避免房价继续下行带来坏账增加，属主动防风险之举。

另一方面，在防范金融风险成为未来三年的三大攻坚战之首背景下，金融去杠杆仍在继续，商业银行在这场攻坚战中处于腹背受敌的处境。在负债端，商业银行的负债成本一年以来持续增加，中国无风险利率10年期国债收益率由2016年中期的2.8%左右升至到目前的4%附近，中小城商行更是由于同业存单发行量的下降负债成本大幅提升。而且，受美国加息缩表的利率牵引，2018年市场利率仍将处于高位，银行揽储成本仍在上升通道。

在资金需求端，以往房屋按揭贷款和抵押贷款由于违约率较低是商业银行稳赚不赔的核心主打业务，但随着市场利率的提升，按揭贷款利率打折的现象当前已一去不复返，即使提升首套房利率10%-15%，商业银行利润空间仍大幅收缩。融360数据显示，2017年以来全国首套房贷款平均利率逐月上升，截止2018年1月已升至5.43%，相当于基准利率1.11倍，同比上升幅度达21.75%。同时，因金融机构超额存款准备金率仍在低位运行，央行公布的数据显示，2017年末金融机构超储率为2.1%，虽较上期有所回升但仍处于低位，商业银行贷款头寸仍处于较为紧张状态，很多中小行更是将首套房贷利率提升至基准利率的1.2倍，目的就是停发按揭贷款。

不仅如此，以往支撑经济快速发展且资金需求量较大的基础设施和房地产这两大需求正在逐步萎缩，资金紧平衡更多的是由于全社会债务率较高引起的，未来随着僵尸企业的减少和市场出清的结束，市场资金需求会逐步回落。远期来看，传统靠高要素投入、高负债经营的增长模式已一去不复返，经济增长的主要推动力正转向创新提升效率和以服务业为主的经济增长上。传统间接融资并不能很好地服务于创新和服务业的商业模式，未来大力发展直接融资市场仍是主流。

因而，在金融去杠杆不断深化、防范金融风险不断升级以及北京楼市持续降温的背景下，商业银行的利润空间正在一点点的被挤压，此次中信银行停发北京房抵贷是其主动防止京城楼市进一步下跌所采取的放风险之举，由于其房抵贷业务规模较大，未来不排除引起示范效应，其他商业银行可能跟进。

更为深入的是，当前京城楼市已进入存量房时代，短期而言成交量虽断崖式下降，但二手房主多不愿降价售房，体现在二手房价上2017年4月至今仅下降14%。而商业银行已开始为长远考虑，即降低房抵贷抵押率甚至停发房抵贷主动防范风险，从这个角度看，北京楼市调整当前仍未结束。

（作者系青年经济学者）