首页

特大城市建设进入“红黑榜”时代 谁将抓住风口?

田国宝2018-04-04 23:25

(图片来源:全景视觉)

经济观察报 记者 田国宝 3月下旬,北京市规划和国土资源管理委员会发布了《建设项目规划使用性质正面和负面清单》的通知。

该通知为落实《北京城市总体规划(2016-2035)》,按照鼓励疏解非首都功能,补齐地区配套短板和完善地区公共服务设施,加强职住平衡的原则,编制建设项目规划使用性质正面和负面清单。

在这份清单中,部分区域“鼓励……调整为科技创新用房”被普遍提及,在2017年北京被定义为政治中心、文化中心、国际交流中心和科技创新中心后,科技创新或将成为未来北京产业主角。

清单的另一面,工业、物流、仓储、批发市场及部分非住宅物业等普遍成为被调整的对象,可以预见的是,在北京严控新增建设用地的情况下,未来由限制类项目调整为鼓励类项目将成为一个热门的生意。

一位北京市属国企人士认为,这对于城市发展和企业发展都是好事,不符合首都功能的产业退出后,会空置出大量的土地和物业,不仅为城市发展拓展了空间,对原项目持有者也有利好。

正负面清单

从区域分布来看,这份正负面清单主要分为首都功能核心区、首都功能核心区以外的中心城区、城市副中心、中轴线和长安街及各自的延长线、近郊区(顺义、大兴、亦庄、昌平、房山等新城)和远郊区(门头沟、平谷、怀柔、密云、延庆、昌平和房山的山区等生态涵养区)等六大区域,各个区域正负面名单也不尽相同。

正面清单普遍为鼓励类项目。学前教育、养老设施、社区便民服务、菜市场等居民服务配套设施,几乎在每一个区域都是鼓励类项目,这说明未来这些领域会加大布局和建设的力度。

对鼓励类项目的商业,未来项目规划、用地和建设审批等方面会享受一定优待,同时,对早年开始布局社区商业、社区养老的企业来说,随着各方面政策倾斜和市场需求增大,也会迎来一个发展窗口期。

另外,除了首都功能核心区、长安街中和轴线及各自延长线这两个区域外,其他几个区域根据自身定位不同,其所鼓励的产业项目也不同,但其中科技创新用房和出租型公寓两个领域普遍被提及。

中心城区的科技创新用房和出租型公寓都在鼓励类项目,而副中心、近郊新城、远郊生态涵养区的鼓励类项目中并没有出租型公寓。

就科创新创项目来说,各个区域也不相同,中心城区和副中心主要鼓励科技创新用房,近郊区新城鼓励类还包括高新技术和战略新兴产业用房,远郊区生态涵养区鼓励类用地则涵盖酒店、餐饮、旅游接待和农业科技等。

负面清单主要为限制类用地项目,当然,限制并不等同于禁止,这为政策具体实施过程中的调整预留了空间。从整体来看,一般性制造业、区域性物流基地、批发市场普遍被列入限制类项目,未来可操作空间较小。

首都核心功能区、中心城区、长安街和中轴线及各自延长线中,大型商业、商务办公、综合性医疗机构、中高等职业教育、商品住宅等均被列入限制类用地项目,而副中心、近郊新城和远郊生态涵养区则并没有明确限制。

科技创造的机遇

综合来看,科技创新用房将成为北京未来仅存的少数产业之一,北京市政府从规划用地政策等方面,鼓励中关村的非居住建筑调整为科技创新用房,同时也鼓励副中心及郊区的工业、仓储、批发市场等调整为科创及其它相关用房。

其实,早在正负面清单发布之前,一些企业已经闻风而动,其动作主要分为两类,一类是将退出存量的工业厂房、写字楼等物业改造成科技创新、文化创意类园区,主要集中在中心城区内。

一类是将在建的商办项目调整为科技创新等项目。2017年北京市发布“326”商办限购政策后,原本的商办项目面临着较大的去化压力,一些开发商开始主动把项目调整为租售并举的园区类项目。

中关村集成电路设计园区就是其中之一,该项目原为中关村发展集团从海淀永丰产业基地获取的商业用地,2015年7月,首创集团(下称“首创”)入股该项目进行合作开发。原计划项目开发成写字楼项目。

据首创方面透露,自北京城市新规划发布后,城市产业定位发生巨大变化,除了保留研发环节外,相关生产企业均逐步向外疏解或转型升级,在这种情况下,已经接近建成的项目定位也随之改为集成电路设计研发园区。

对于首创来说,以商务用地做园区,相对于科研和工业用地成本较高,但处置也相对灵活,租售并举的方式,不仅可以短期回收成本,还可以培育产业运营业务板块,为企业未来寻找新的增长点。

位于北京国贸CBD附近的朗园文化创意园也是首创运营的项目,该项目原为北京纺织厂老厂区,后来首创集团将其整体收购,在老厂房基础上进行部分改造,成为文化创意园区项目。

位于顺义空港园区的环普产业园区也是类似的先行者,该项目原本为江西省一家工业企业的工业用地,原计划改造成写字楼、酒店等物业,但由于政策收紧而未能落成,随后环普产业园区将其整体收购并开发成以科技研发为主的科创园区。

此外,绿地控股(600606.SH)在北京房山、大兴的商办综合体项目也逐步改造成双创园区,其中房山绿地中心与北京青创动力等机构合作,逐步转型为以双创为主的科创园区项目,并把双创园区经验升级输出到雄安新区等地。

随着北京建设项目规划性质正负面清单的发布,未来更多的非住宅物业及存量土地将会进入调整序列,除科创用房外,租赁型住房也是中心城区等住房紧张区域的调整方向,此外还有社区服务、学前教育等公共配套服务也为鼓励调整方向。

城市升级与企业转型

本次北京市发布正负面清单,一方面是为落实北京市新规划,另一方面是作为城市升级的配套政策措施,鼓励符合北京定位的产业更加有效地落地,从而更好地为科技创新创业进行服务。

对于北京多数生产制造企业、物流园区、批发市场等限制类项目而言,现面临着两种选择,一种是通过与高科技创新企业合作,对原有项目进行升级转型,从而也使得自身实现业务转型。

另一种选择是退出变现。近年来北京地价和房价不断上升,企业存量土地和物业价值也随之大幅攀升,对于仍然坚持原有业务的企业来说,将北京升值后资产变现,可以为自身到外地发展获得更多流动资金和展示空间。

上述国企人士表示,无论对于城市还是企业,这都是一种双赢的格局,原有低效产业退出后,经过腾笼换鸟,为一个城市注入新的活力和发展空间,这是经济发展到一定程度后,城市所必经的道路。

对于企业来说,当一个城市经济相对发达后,各种成本都在上升,一定程度上已经不适合一些行业的生存,需要转移到成本更低的区域和城市,而将升值后的存量资产变现后,可以获得更大的收益。

中关村集成电路设计园于首创而言,完全是现有业务之外的全新试水,但首创在北京有众多存量资产,选择与中关村发展集团合作,不仅可以盘活存量资产,同时也为自身转型升级开辟一条新的道路。

据首创方面透露,未来首创和中关村发展合作规模还将进一步拓展,计划在北京开发和运营多个科技创新类园区项目,而这些项目将尽可能利用双方存量建设用地和老旧物业改造而成。

对绿地等商办类物业开发商同样如此,北京商办限购政策出台后,由于流动性较差,不仅商办项目退出周期变长,而且资金方面也会面临较大的压力,而转型科创园区不仅缓解其持有压力,也开辟一个了全新的业务。

经济观察报 地产部记者
曾在中国房地产报担任记者 。主要关注房地产、产业园区、双创及物业等领域,擅长深度报道和调查报道。