（图片来源：全景视觉）

经济观察网 记者 田国宝 北京市企业自持租赁性住房终于揭开神秘面纱的一角。4月12日，北京万科发布消息称，万科翡翠书院将启动预租，一期提供1000套左右的租赁型住房，共有90平方米三居室和180平方米四居室两种户型。

早在2016年12月，北京市国土资源局推出3个100%企业自持租赁地块，其中万科以50亿元价格获得海淀永丰18号地块，北京万科和住总联合体以59亿元代价获取19号地块。20号地块被中粮、天恒和龙湖联合体获得。

海淀永丰18号地块和19号地块的项目即为万科翡翠书院。拿地不久后，万科曾尝试与小米等高科技企业合作建房，但在酝酿了几个月后被叫停。随后，万科通过引入资本的方式开始启动项目开发和建设。

2017年5月份，万科联合上海中城勇逸投资中心、上海国际信托有限公司发起成立中城乾元基金，资金主要用于万科永丰18号地块开发建设。其中北京万科出资11.59亿元，上海国际信托出资37.37亿元，上海中城勇逸投资中心出资4.5亿元，其他投资者各出资100万元。

万科方面并没有透露中城乾元基金在项目所占股权，但这笔53.8亿元的基金可以部分替换此前投入的50亿元土地出让金。通过发起私募基金代替自有资金投入，也一定程度缓解了万科自持项目的资金压力。

项目建设工程规划内容显示，18号地块占地125.32亩，总建筑面积26.8万平方米，其中地上建筑面积为13.88万平方米；19号地块占地128.38亩，地上建筑面积为16.29万平方米。

2017年8月份，18号地块用地规划审批通过；2018年3月份，18号地块先后拿到建设工程规划许可证和施工许可证，这意味着18号地块已经具备施工的条件。

根据万科上报给北京市住建委的建设方案，18号地块住宅建筑面积为13.67万平方米，由33栋楼组成，项目分4期开发，其中一期和三期住宅均为14栋楼，建筑面积分别为5.66万平方米和5.8万平方米。

据北京万科方面透露，翡翠书院三居室月租金为1.5万元-1.8万元，四居室月租金为3万元-4万元，其中三居室占比70%左右，四居室占比30%左右。一次性可签约的最长租赁期为10年。

通过这些信息不难测算，18号地块三居室大约有1063套，建筑面积大约为9.57万平方米；四居室大约有227套左右，建筑面积为4.1万平方米左右，即18号地块共有约1300套的房源。

根据万科公布租金价格，万科翡翠书院平均年租金为2000元/平方米-2400元/平方米，如果项目全部建成且100%出租，每年租金收入大约为2.73亿元到3.28亿元之间，10年租金收入为27.3亿元到32.8亿元之间。这意味着万科翡翠书院项目投资回报周期至少在10年以上。

上述中城乾元基金于2017年5月成立，期限为3年，除北京万科出资11.95亿元外，其他4家法人出资总额为41.9亿元。也就是说，万科翡翠书院建成时间与中城乾元基金到期日期相符。

另外，北京万科与住总联合拿下的19号地块，除了在2017年11月拿到建设用地规划许可证外，目前还没有进一步审批消息。值得关注的是，2018年1月份，北京住总已经从19号地块悄然退出。