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张明:房地产将要发生显著调整,应该提前做好预案

刘璐2018-08-08 14:22

(图片来源:全景视觉)

经济观察网 实习记者 刘璐 为什么房价降不下来?平安证券首席经济学家张明解释,房价显著下跌会导致经济增速显著放缓、银行体系出现大量坏账、中国居民财富将显著缩水、地方政府财政收入将显著萎缩。

近年来,中国经济发展一直较为依赖地产行业。在张明看来,这样导致的结果有三:第一,中国银行业的资产负债表与房地产行业深度捆绑;第二,中国居民财富过度集中于房地产;第三,中国地方政府严重依赖土地财政模式。

下一步,房价会如何调整?张明认为,三四线房地产市场未来将逐渐下滑,行业集中度将快速提高;准一线与二线城市目前持续向好;一线城市暴涨、暴跌与维持现状都有可能。

“流动性将会是三四线城市房地产市场面临的最大问题。试想,在老龄化加剧、年轻人流出的背景下,谁再来接当前购买投资盘的购房者手里的盘?”张明说。

2017年,是三四线城市房地产发展最为火爆的一年。大房企进入三四线城市,小开发商生存艰难。

张明表示,三四线城市2017年的地产销售火爆是由于棚户区改造的规模在2017年达到600万套的历史性峰值和三四线城市居民在2017年购房过程中开始大规模加杠杆两方面原因造成的,这是不可持续的。

而在准一线和二线城市,张明表示,由地方政府造成的房价“双轨制”(严格控制新房房价,但对二手房价格没有任何限制)将会加剧当地房地产供求矛盾,推动真实房价上涨。另外,地方政策出台的“抢夺人才”战略会加剧新房市场的供求失衡,所以新房真实价格的上涨不可避免。

但是,张明并不认为这种趋势是好的,因为地方政府这种套利机制会影响房地产市场“慢牛”,会快速透支地产市场的美好未来。

北上广深房地产市场,当前面临基本没有库存的问题。

张明认为,一线城市房价未来走向具有高度不确定性:其一,当地方政府放松房地产调控,刚需回到市场,没有供给匹配,房价再度暴涨;其二,当房产税的出台时间早于预期,或显著增加商品房的供应,房价暴跌;其三,一线城市延续当前的对居民限购限贷、压缩房地产交易的做法,房价保持现状。

张明建议,面对中国房地产市场未来可能发生的显著调整,中国政府、金融机构、相关企业应该提前做好预案。而中国居民在财富配置上也应该及时调整,以免在房地产市场下行过程中遭遇重创。