首页

【疯狂的房租】汪利娜:政府应如何缓解租金上涨之痛

汪利娜2018-08-24 10:46

(图片来源:全景视觉)

汪利娜/文 2018年在住建部和各级政府的一系列严防死守的调控政策下,房价大幅上涨的势头得到了初步的遏制,可近期房租的上涨却令人惊骇。

真可谓住房市场是按下葫芦起了瓢。那么是什么诱发了此轮房租的暴涨?

从表象看,中介抢房大战、哄抬价格是租金上涨过快的推手。但更值得关注的是,如今的租赁市场的大环境及供需关系已发生了重大变化。

一是政府住房政策变化提升了租赁住房的需求。

2017年中央经济工作会议明确指出“发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展”成为建立房地产长效机制的一个重要举措,“租售并举”使租赁住房的市场地位显著提高。

广州带头出台的“租购同权”及其他城市的迅速跟进,使许多买不起房的城市常住人口和城市新市民看到在城市生存与发展的新生机——租房可以与购房人一样享受同等的公共福利。

二是新建商品住房供给不足加剧租赁房的需求。

许多人把2017年房价上涨归咎于二线城市抢人大战、棚改危改,其实这些都是实实在在的住房需求,城市化必然会带来人口的增长和城市的改造更新,由此带来的住房需求迟早都会以一种租或购的方式释放出来。面对城市化和旧城改造带来住房需求的增长,一些大城市住宅用地供给不足,新建商品住房供给下降,必然会推动房价的上涨。新建商品住房的价格是限制住了,但一手与二手房的价格倒挂又会带来一轮新房抢购大战,行政干预的恶性循环不仅波及售房市场还会波及租房市场。因为,售房和租房市场就是一个跷跷板,售房市场无法满足的住房需求必然会转向租房市场,棚改危改、刚毕业的大学生和各类城市新市民都需要租房过渡、周转或长期滞留,这些无形中都加剧了租房的紧缺和租金的上涨。

三是大城市租赁住房供给短缺。说一千道一万,租金上涨的症结还是租赁住房供给不足。国外发达经济体,如美、英、法、德、日,住房自有率分别为68%,69%,54%、47%和61%,但租赁房仍占有较大的比重,且越是大城市租赁房比重越高。中国城市住房自有率虽高达89%,但多年来“只售不租”的房改政策使中国的租赁住房发展严重滞后,特别是大城市和特大城市,租赁住房供给更是严重不足。

据相关统计和调查,目前中国大概有1.6亿-1.9亿人在城镇租房居住,占城镇常住人口的21%-27%。但面对庞大的租房需求,租赁房的供给却十分有限。租房的供多以个体私营住房为主,租房品质差,租客端续约率短,缺乏规模化运营机构,政府法律法规不健全、监管不到位都制约了租赁租房市场的发展。

北京有2173万常住人口,租房人口占比高达34%,但可供出租的住房150多万套,缺口80多万套。

加上这两年首都“疏解整治促提升”工作全面展开,梳理非核心功能,清理、拆除城中村违建、城乡结合部的出租大院、工棚成为重中之重,但在大规模地拆除非正规住房的同时,公租房和其他租赁性住房的供给并没有跟上。这无形中会加剧租赁房短缺,推动租金快速上涨。毋庸置疑,维系适当规模的租赁市场是满足城市社会群体多样化的住房需求不可或缺的。

房源紧缺,中介才有抢房的理由和基础。因此,要从制度上消除租金暴涨的基础,深化住房供给侧的改革,增加租赁房的有效供给可能才是解决问题的正道。

明确政府培育租赁住房市场责任主体的职能和作用

一是“兜底线”。

增加租赁住房的供给并不是要求政府大包大揽、大干快上、大规模地兴建公共租赁房。从国外的经验和深圳住房改革新方案来看,政府不应是租赁房供给的主角。

政府兴建和持有的公租房应占租赁住房市场的20%左右,且主要应面向低收入、住房困难、残疾和特殊困难群体。以减少政府投资经济社会效率低下、腐败及政府项目过多带来资源的错配。

二是政策指引激励和制度建设。

减少政府直接进入租赁市场并不意味着放弃政府责任,而是要求政府通过调查研究,分析市场需求、供需变化,因地制宜,因城施策,制定出符合当地经济社会发展实际的住房政策,改变以往一哄而上的做法,特别是在一些人口净流出的城市,短期的租房短缺可能会随着人口流出变成过剩。所以,政府应更多借助市场的力量,运用土地、税收和金融政策引导民营企业、私人业主、非盈利组织、房地产企业和其他长期机构投资者进入租赁市场,增加租赁房的有效供给。

有效的供给既不是建的租赁房越多越好,也不是越高大上越好,而是要与居民的住房需求相匹配,以满足多层次的租房需求。政府还要通过完善法律法规、信息披露、监督管理等制度建设为租赁市场健康发展营造良好的制度环境。

政策激励引导更多社会资源进入租赁市场

租赁住房具有投资收益率低、回收期长和经营管理成本高的特点,使得许多房地产企业和投资机构不愿意涉足租赁市场,因此,政府要深化体制机制改革,以制度创新和政策激励促进租赁市场发展。

首先,要深化土地制度改革。

发展租赁住房绕不过去的第一道门槛就是土地,土地是一切经济活动的载体,没有土地租赁房建设和供给就是纸上谈兵。为此,2017年国土部、住建部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,宣布将北京、上海、沈阳等13个城市纳入试点。北京市计划到2021年,将供应1000公顷农村集体土地用于租赁住房。上海在闵行区已有集体建设用地建租赁房的实践。尽管这与打破城乡二元土地制度、构建城乡统一的建设用地市场和住宅市场的终极目标还相差甚远,但它毕竟是允许农村集体经建设用地合理合法有序地进入城镇建设用地市场一种尝试,是一个良好的开端。

这不仅增加了租赁房土地供给,也使农民、农村集体成为城镇住房供给一个新的主体,同时农民也分享了城市化进程中土地增值的收益。此外,北京市鼓励国有企业利用自有用地建设保障房,目前已建设成约12万套。尽管这有向旧住房福利体制回归之嫌,但在一定程度增加了土地和租赁房的供给,缓解了租赁房短缺的压力。

其实土地制度改革力度还可以再大些,如将北京拆除违建后部分的土地和建筑物可改建为租赁房。其他大城市也有产业升级需要土地用途调整的问题。

城市要发展、人们要住房,缓解土地供给不足的出路无非有两个:一个是开疆扩土,向农村要地;二是调整存量用地结构。以往工业化中,工业用地占城市用地比重较大,随着产业升级、经济结构的调整,土地的用途也要相应调整,将部分闲置的工业地、商业楼宇通过改变土地用途,转为租赁房用地。多种土地制度改革与创新来将有效解决普通住房和租赁房土地供给不足的问题。

其次,财税激励。

鉴于租赁房投资收益低和回收期长,政府应为企业和机构投资者进入租赁市场给予一定的税收减免。

包括:1)投资租赁房的贷款的利息支出、维修费和管理成本等可部分的减免所得税和未来的房地产税;或在提供租赁房服务头10年里降低所得税率;

2)对出租赁给低收入户的住房,政府可给承租人租金补贴,或加大业主税收减免额。

3)加速房屋折旧。

4)对长期租赁房投资者减免资本利得税,以更好的保护投资者的利益。

这些税收减免政策不仅适用于经营租赁房的企业和机构投资者,也适用于私人业主,这有利于盘活存量的住房,增加租赁房供给。政府每年从房地产领域收了那么多的税和土地出让金,仍解决不了百姓的住房问题,不如换一个思路还税于民,减轻企业和居民的税负,动员社会力量解决住房问题。

再次,金融支持。

租赁房开发经营投资资金需求量大、回收期长的特点使其更需要长期资金支持。近年来,工、农、中、建、交五大国有商业银行开始在北京、上海、广州、深圳、杭州等人口净流入城市“试水”长租赁公寓。

一方面对企业提供优惠利率开发贷、贷款展期。另一方面给承租人提供“安居贷”。

金融机构的介入有其积极的一面:对房地产企业和政府来说,可以缓解开发经营租赁住房长期资金不足的后顾之忧。对承租人来说,“按居贷”可缓解长租客一次支付一大笔租金或押金资金不足的问题,且可锁定租金,避免租金上涨。

对银行来说,在一二线城市“五限”政策频出和银监会禁止信托类资金违规投向房地产和严防金融风险的背景下,房地产信贷增速受限,银行也需要因时因势而变,通过金融创新、产品创新、服务升级,寻找新的资金出口和新的利润增长点。

当然,金融机构支持房地产企业推出的长租公寓和“按居贷”能否得到消费者的追捧,仍有待市场的检验。但至少我们看到了金融机构开始支持房地产企业和政府机构进入租赁住房市场,更希望金融创新能给租赁市场发展注入新的活力和生机。

第四,加强法规建设和市场监管。

要解决百姓租房“搜寻成本高、中介不规范”的问题,简单一两次约谈是不够的,政府要强化服务与监管,包括完善法律法规建设,对出租人、中介和承租人的责、权、利做出明确规范,改变租赁市场无法可依、无章可循、市场秩序混乱和合同不规范的现状,并通过“互联网+租赁房信息”在出租人和承租人之间搭建信息桥梁,目前,许多城市购房有网签信息,租房信息也应可以网上公示和查询,这样,信息透明就可减少承租人的搜寻成本,避免信息不对称带来中介创租寻租行为泛滥,还可提高租房分配和交易的效率。这些制度性的建设将为住房租赁市场的健康发展保驾护航。

(作者为中国社会科学院经济研究所研究员)

中国社会科学院经济研究所研究员兼中国社会科学院金融研究中心副主任,1991年美国麻省塔佛斯大学经济学硕士毕业,主要研究领域:房地产金融、城市经济。