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力压BAT、傲视三桶油、直追四大银行 利润王恒大的终极目标原来是……

陈哲2018-08-31 10:26

(图片来源:全景视觉)

经济观察报 陈哲/文 2018年房企中报季快到尾声,整体感受是行业进入了一个大块头跑得快的时代。

其中最惹人注意的,当然是利润王恒大又达到了一个新高度:2018H1集团净利润高达530亿元。

以归属上市公司股东净利润口径计算,恒大的归股东净利润308亿元,远远超过排名行业2-4名中海的201亿元、碧桂园的129亿元、万科的91亿元。

从这个指标看,恒大在房企中已是一骑绝尘。

“工农中建恒”

为了更清晰地理解恒大的净利润水平,我们把它放进中国最赚钱的几个行业坐标里:

如果恒大在互联网领域里,行业最赚钱排名将是H(engda)T(encent)A(libaba)B(aidu);

在能源业,中国恒大、中国石化、中国石油、中国海油;

电信业,中国移动、中国恒大、中国联通、中国电信;

银行业,工农中建恒——恒大的赚钱能力超过了任何一家中国股份制商业银行。

对这个事实,我的一位做银行报道的同事酸溜溜地说,恒大赚到了比自己债主还多的钱。

不得不承认,这是房地产行业的高光时刻。

几年前还因为高负债高杠杆而备受质疑的企业,如何在短时间内“蜕变”,跻身中国最赚钱公司之列?

其实2017年恒大净利润翻倍,超越中海荣升“利润王”时,这个问题就是个谜。当时被普遍提及的说法是,还掉了永续债,被吃掉的利息得以呈现。

谁料半年后,恒大净利润又同比上升了129%!

这是一个令对手们瞠目结舌的成绩。

利润释放路径

恒大总裁夏海钧对此在业绩会上有解释,限于篇幅就不赘述,我理解是说,此前恒大的前瞻布局和随行就市的做法,达到了低买高卖的效果,同时,摒弃三高一低转向有质量的增长初见成效,利润高涨很自然。

按照2018年中报,恒大的净利率高达17%,反超万科和碧桂园。但考虑到后两者这一指标都在12%左右,所以净利润率高,还不足以解释其净利润额达到万科碧桂园的3倍左右。

不过,夏总裁话锋一转:通过高负债扩张的方法不可持续,恒大要自我警惕。

拿到了皇冠上的明珠,还时刻记得反思。这种公司,投资人最喜欢了。

但恒大总裁可能忽视一个问题:如果仅是还清永续债(之后净负债率仍不算低)和低买高卖导致了这一切,那行业老大碧桂园岂不是会很尴尬,毕竟大家都是以项目数量和城市化规模取胜的。

从毛利率上看,恒大确实也是三家公司中最高的,恒大36.2%、万科27.3%、碧桂园26.5%,但差距较净利率要小,未经审核的数据,还存在校准的空间。

另外,按照三家公司2018H1披露的数据,恒大和万科的销售额均为3000亿元出头,碧桂园(4125亿元)甚至比恒大还多出1000多亿元。

“三家报表毛利率都差不多,净利润与规模基本成比例关系,主要是恒大收入盘子比较大。但销售额三家也差不多,应该是收入确认比较积极,但中报没有披露现金流量表。”一位前四大专业人士说。

还有什么别的原因吗?

按照会计标准,一家公司的净利润=营业收入-成本-费用-所得税。

请注意:这里的被减数,是营业收入,而非销售额。

它们之间的区别,简单地说,销售额是指企业通过预售合同拿到的预售款,一般只有等到业主收房后,预售款才确认为营业收入。换言之,营业收入相对销售额是有时间差的。对增长快速的企业,当期营业收入会明显小于销售额。

所以,万科、碧桂园在2018年H1披露的营业收入分别是1059亿元和1318亿元,而恒大同期营业收入达到了3003亿元,几乎相当于前两者的3倍。而净利润201亿元的中海,营业收入是770亿元。

而如前所述,恒大销售额对万科、碧桂园,并无优势。在成本费用控制方面,恒大也未显出明显优势。

原来,恒大破纪录,一个重要原因,是比同行先释放了业绩。

当收入达到确认标准后,主动权实际还在企业手上。尽管如此,提前释放业绩并不是一个很常见的现象。尤其在一个行业告别整体高速增长,企业又面临越发频繁的周期时。藏一点以备不时之需,往往是更普遍的选择。在会计处理上,也没毛病。

从2017年的年报上再比对这三家公司的销售额和营业收入,恒大在收入确认上,也比万科与碧桂园要积极。

恒大为什么?

万亿市值猜想

有朋友提醒我说,去年中国恒大的子公司恒大地产引入3轮投资者,融资1300亿元,均有包括了盈利数据的对赌协议。

根据公开资料,这些协议中,以第三轮协议中明确的要求最高:即2018~2020年的净利润不低于500亿元、550亿元和600亿元,并对股东派息68%。达不到利润标准,会有惩罚性的派息要求。

可恒大只用半年就达标了,提前释放利润,看起来与当初这个协议有关联,但可能不是全部。

其实按照这个协议,利润越高,派息越多。从这个角度看,恒大此举,可算得是上市公司里忠公贤能的典范了。但要说无缘无故,那真是令人费解。

我们只好再从业绩发布会上尝试寻找更多的答案。

其实,除了利润王,这场发布会的另一个主题是恒大回A。

恒大回A,是借道深圳国资上市平台深深房重组上市,在政策层面上的压力不大。按照恒大总裁的说法,现在影响上市进度的是市场面,主要是股价预期,要等待一个合适的时机。

尤其是,夏海钧同时强调,港股市场目前给恒大的(动态)PE偏低,只有5倍,“如果像万科一样有13倍,就万亿市值了”。

夏总裁口中的那个时机,可能正在迫近。

恒大盈利能力,自然成为影响公司估值,尤其是A股上市后未来市场定价的一个极为重要的参考。

由此,利润王能变成市值王吗?

我们拭目以待。

市值管理与好公司

这两年,和一些在香港资本市场上受到投资者青睐的企业家,讨教过一些他们在资本市场上的经验。

比如吴亚军女士,她执掌的龙湖,在内房股中受投资者欢迎是出了名的。其融资成本,甚至低过不少国企。前几日向她请教,吴总对一些稳健增长、扎实经营企业表达了称赞。在我看来,龙湖自身也是这样。

比如许家印先生的河南老乡、著名企业家胡葆森。他执掌的建业,虽然规模不大,主要业务还在河南这个不太富庶的省份,但却早早就打通了海外融资通道。有一次在上海,碰到他总结经验说,建业靠的是“稳定增长、持续盈利”。

胡先生这句总结,可能还真是反映出了投资者判断好公司的普遍标准。

这样类型的公司,还包括万科、华润置地、新城控股等等。无论是融资成本、还是估值水平,都反映了市场的评价。我想,这或许正是万科、碧桂园等公司的动态PE,目前要高过恒大的原因之一。

当然,各家企业都有各自经营特点和原则。在会计准则下合理地调整公司的业绩,提前确认收入,这一点无可厚非。但是,在5000亿销售额之上的这个级别,恒大在2017年和2018年H1两次财报的确认力度上,都远远超过万科和碧桂园。

也许,恒大对未来业绩的实际增长预期,要好过万科与碧桂园。否则难免让人担忧,未来的投资者(无论港股还是A股),可能会出现心理落差。

当然还有一种可能是,万科和碧桂园会在推出2018年报时,都呈现出一个高增长的营业收入。

记得几年前,房企规模一哥之争。一家挑战者在12月份一个月卖出了此前三个月的销售额,最终把万科拉下规模之王宝座,自己如愿坐了上去,也达到了阶段性目标。却落下后遗症,至今未见痊愈。

经济观察报 地产主编
曾任职于湖北日报、21世纪经济报道。重点关注地产、金融、商业趋势。