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【中国蓝筹物业年会】长城物业集团蒋伟:商业本质——让生活更美好

田国宝2018-09-11 18:07

(图片来源:全景视觉)

经济观察网 记者 田国宝 9月11日下午,由经济观察报社举办的《2018中国蓝筹物业年会》上,长城物业集团高级副总裁蒋伟做了主题演讲,以下为蒋伟演讲内容:

其实我们目前来说整个物业行业遇到的三大机遇,今天讲的最多的是资本的亲睐。因为我们也看到资本带来的价值,比如说我们绿城在发行价已经上涨了200%了,比如说市盈率,最高的碧桂园70倍,绿城大概40倍左右等等,许多香港分拆上市物业公司,比他的母公司市值、市盈率都高。所以这块资本对中国行业的发展确实带来了非常大的价值。

我们再看一下科技普渡,这些年来我们看到科技对于物业的力量,我们长城物业2012年开始做科技的应用,当时中物协在深圳、黄山组织了两次基于IT转型的升级论坛的会议,包括我们当年第一次在行业内提出了云物业服务概念、联盟的概念、社区生态圈的概念,包括2015年创办的一应云联盟大会等等,这一些都是借助技术的力量。

我们再看下物业同行面临的选择,选择的爆炸。我们可以看到很多的同行在现在的情况下是孤独的坚守,还是待价而沽?特别是卖给我们碧桂园长江总。或者说我们还是跟其他的同行一起结伴同行?我们是自己开发平台?还是拥有别人的平台?还是跟大家一起共享平台?等等,所以我们整个物业行业也非常浮躁,不知道怎么去选择。面临一个选择爆炸的时代。

我们同样看到我们行业也面临四大挑战,物业管理费价格调整难,其实通过我们这么久的时间观察可以看到,物业行业不仅协助计划生育、治安人员登记等社区治理义务,还担当控制通货膨胀,应该是中国物价稳定的一个压舱石,在这一块物业行业一直在坚守。

我们再看一下最新转供电收费的规范,因为这个来自于国家发改委最近下的一个文件,规范电网以及转供电主体收费的一个要求,我相信各地的物业公司都会收到各地协会的文件,北京已经发了,成都已经发了,南宁已经发了,武汉已经发了,这就说出了我们行业最大的一个秘密,为什么物业管理费低?大家为什么亏本大家都还坚守在物业管理行业,电价是一个很大的秘密,我们9毛多的电费加给商家加到1.5,所以国家说减负一直减不下来。大家想想看未来的能耗公摊线损等等最多加价6%-8%,也就是加一毛钱左右已经很了不起了,还要经过双方协商确认才可以。所以说这一块是我们行业将来洗牌的一个非常大的动作。

我们再看一下社区公共收益的归位,我们现在无论是酬金制,还是包干制,我们最终一定会明明白白的让业主知道的阳光物业服务,财务公开、管理公开、服务公开等等,你的电梯广告、停车场等等收了多少钱?都要原原本本把账交给业主,这些都是有据可查的,所以一切都会归位,该是谁的就是谁的,该你拿的就拿走。

大家记住以后再签前期物业协议或者物业管理合同的时候,你们记住不要再写那句话了,“公共的收益弥补物业管理费的不足或亏损”,这句话是没有用的。你又怎么证明你亏损?在这里告诉大家你只要把这个数据写的准确一点,写成100%归你,90%、50%归你都可以,就可以解决这个问题。

我们再看一下刚才大家提的很多的税务社保缴交一体化,我们发现整个行业,无论是中国物业管理行业,还是中国的企业界前段时间都是一片悲观的情绪,因为根据《中国企业社保白皮书2017》,只有24.1%的企业缴交社保基数是合格的。幸运的是,9月8号我们的好总理在国务院常务会议给了大家一个信心,会议有三个重点,第一、所有创投基金的税负不会增加,第二所有企业社保的负担也不会增加,还有一个是在我们新三板的企业股票买卖交易所产生的差额不用交个人所得税,这三句是重点,但是你们不要以为社保是不用交的,只是你交的比例可能费率低一点,是必须足员足基数交的,所以未来的2019年,整个行业肯定是一个大洗牌的过程,大家要准备迎接这场暴风雨。

回到我今天讲的会议主题,在这种行业的背景下面,我们回头看现在伟大的企业,无论是腾讯也好、阿里也好,我们华为也好,国外亚马逊也好,facebook等等这些,其实你会发现他之所以伟大都是在改变每个人的生活,甚至改变整个世界人民的生活,甚至会影响人类未来的生活,我们再想想每一个个体,我们每天有多少时间生活在社区这个场景里面?拿北京来说,北京首都很大,可能每天上班要两个小时,下班两个小时,其余的时间是不是在社区场景里面?你住在家里是社区,你工作的场所写字楼是社区,你空余时间下班了要去消费,你消费的商场、游乐场所都是社区,这样说来每个人至少80%的时间生活在社区的场景里面。我们这种社区的场景,我们每个人要生活比较美好,那就离不开我们好的社区服务。我们社区服务怎么才能做好?那就是交心,交心就是利他,还是中国的传统文化利他思想。我们看一下“他”是谁?他就是我们的员工,我们的客户,我们的业主,我们的合作供方伙伴,我们的联盟伙伴。

我们怎么利他呢?比如说我们员工,我们现在照样在为业主提供增值性的服务,我们是这样认为的,在社区生态里面,我们做社区服务不只是为了做物业管理基础性服务,我们做好物业管理服务收物业费,跟现在中秋节卖大闸蟹给业主是一样的服务。当然你要利他,选择最好的商品,最优质的价格卖给业主,物美价廉,利他。同样的我们也考验我们员工与业主关系,我们没有销售指标,我们也不考核他,你自己去卖,卖多少还有丰厚的回佣给我的员工。我今天早上还接到一份报告,到现在为止做了一周多时间,整个中秋节团购已经做了100多万了,我们没有任何考核的,最高的一天交易额是16万元多,客单价平均是658元,最高的员工可以拿到4664元的佣金,所以你在为业主提供一些增值服务的时候,你必须得到业主的认可,他才会购买你的服务,所以我们是基于自动自发的过程。

还有我们的后勤,让他们住的好一点,食堂吃的好一点。再看一下奋斗者文化,阿里腾讯也好等等为什么他们晚上办公了楼灯火通明的,因为7点有晚餐,九点还有宵夜,到十点钟还有免费的公共交通提供给他,这就是奋斗者文化。我们也是一样,我们只要延迟下班的员工,在我们的办公室每天都有免费的晚餐给他,宵夜、茶点、水果,而且我们行政人员非常用心,每天用不断变化的形式和方式让大家感到温馨,感觉更有情怀。

看看我们的客户,我们一应云联盟大概有7000多个社区,我们社区的业主每个人希望吃到有机的食品、健康的食品,有安全保障的食品,我们首次跟中国社区扶贫联盟结成首个双联盟合作,与易居乐农、东方卫视战略合作精准扶贫“我们在行动”,而且得到中物协沈会长高度肯定,在这里也告诉大家下个月在深圳10月15号的物博会,中物协会会倡议号召大家积极加入精准扶贫工作中来。所以我们利他的思想,让我们的贫困户、贫困县的农民也获得收入,他的产品有销路,我们通过一应云平台来搭建渠道。

这是我们董事长带着我们去现场精准扶贫照片,还有我们的联盟伙伴。我们在社区构建向东时光,向东时光是什么?发动我们社区里面的志愿者积极参与到这些活动当中,好多双职工业主特别对物业点赞,因为暑假他的孩子有志愿者教他唱歌、跳舞、画画。同样老年人喜欢健康,我们有老年课堂,太太们我们可以告诉她怎么去做美食,到了晚上我们有奋斗者的港湾,在外面加班打拼的可以一起做交流,这就是我们的向东时光,这一切都是由我们社区的志愿者来构成和推动的。

同时,我们在今年6月份也是在北京跟中美绿色资金入股长城物业以后,我们打造一个绿色智慧社区标准,未来建立标杆社区,让我们的业主可以绿色出行,让我们的业主养成绿色的好习惯等等。

对我们的伙伴来说,我们的伙伴包括我们的供方,包括我们的联盟伙伴,很多供方跟我们建立了长期合作关系,我们有的供方,比如说一家清洁公司跟我们合作了18年,他整个的规模的成长率每年达到了19.7%,我们从来没有把供方员工当为外人,我们的活动让他一起来参与。同样我们有一个LED灯的供方公司,他第一家客户是长城物业,到现在已经成了非常知名的LED灯生产厂家,是我们绿城的合作伙伴,也是保利公司等等的合作伙伴。

看一下我们的联盟伙伴,因为长城物业在行业是排名前五的一个企业,有一定的规模,我们在做集采的时候有议价能力,我们做好了集采平台叫做联盟购。这是举了一些案例,比如说我们的纸巾比一般市场上节省25%,我们的对讲机节省37%,我们LED灯节省了43%,我们整个平台上的商品比京东便宜6%,这个我们都是有数据支持的。光这一块给公司大概节约2000万的采购成本,当然我们会让我们的联盟伙伴也搭上这个便车,现在有19家联盟伙伴在我们这平台上进行采购,我们也是一个利他的心理,我没有加价,让我们的一应云联盟伙伴共同享受长城物业带来集采的优势,就是一个利他。

在今天这个蓝筹物业的论坛,我觉得资本化、科技化、人性化是我们这个新时代推动物业服务行业发展的一个重要力量,这就是我们的动力,这三个动力我们不要过高的估计资本的力量、科技化的力量,但是我们千万不能低估人性的力量。刚才我们金科、绿城也好谈到社区志愿者等等,这就是人性的力量,只有这些力量发挥出来,构建有品质的社区生活服务,我们就一定能让社区的生活更美好。

地产部记者
主要关注房地产、产业园区、双创及物业等领域。
擅长深度报道和调查报道。