（图片来源：全景视觉）

经济观察报 记者 陈博 见习记者 曲锐 当清晨的第一缕阳光穿过交错的阴云和层层建筑投射到深圳北环大道的方大城玻璃幕墙上，斑驳的光影中，匆匆的上班族们从四面八方汇聚到这里开始了新一天的奋斗。但在这栋现代化建筑中上班的人很少会注意，这里曾是一片老旧的厂区。

从方大集团的老厂区到方大城，背后不仅仅是一座建筑物的更新，也是珠三角这个中国经济最具活力区域产业转型升级过程必然结果。老旧的机器被精密仪器替代，蓝领工人变成白领的上班族。

在这一轮产业升级革命中，以劳动密集、成本为导向的制造企业或科技企业，迫于人力成本与房价的上升，以及空间等因素，纷纷向外迁移。像方大城这类老旧厂区，摇身变成资本眼中的“香饽饽”。

与旧城改造不同，工改工项目投入低、溢价高、改造主体单一等优势，吸引着越来越多的房企通过分割销售或以租代售获取这一领域中巨大利益。由于深圳等城市本身新增建设用地较少，众多房企往往通过旧改实现曲线进深。

2018年开始，伴随着日益稀缺的土地资源及城市发展需要，深圳开始对工改工项目进行强监管，分割销售、以租代售等房地产行为被明令禁止，使得地产商对“工改工”兴趣大幅消退。

在这种背景下，众多制造企业、科技等非地产企业们，或出于资产增值变现诉求，或出于自身业务转型升级需要，开始大规模“杀入”工改工领域。与地产商相比，这些非地产项目无疑更清楚自己需要什么样的工作环境和配套。

深圳合一城市更新集团董事总经理罗宇率团队对工改工的申报主体股权和实施主体股权做了穿透分析，发现在工改工项目申报实施过程中非房企占比超过50%，这一结果多少有些出乎他的意料。

工改工主要把存量低效工业用地盘活改造，承载产业转型升级，非房企入局工改工优势十分明显，拥有比较强的产业资源，政府鼓励支持，本身又是业主，改造起来不需要冗长的流程。但同时也面临着开发运营经验不足、资金门槛高、变现能力弱等难题。

对于高科技制造企业而言，选择与房企或旧改机构合作，是实现旧改的主要捷径。只不过，与房企通过地产化高周转实现高溢价有所不同，这类制造企业或科技企业入局的更多目的，还是为了补充自身产业链。

非房企杀入

“现在我们会看情况去找工改工项目，普通地段的项目基本不考虑了，除非发展较好板块的项目，目前深圳工改工项目的叫价也很高。”一位港股上市房企的旧改人士对经济观察报表示。

一方面，深圳的工改工政策出台频繁，产品未入市可能就面临政策变化，而且政府对后期运营监管力度越来越大，去地产化的导向使得工改工项目整体利润空间变小。

另一方面，产业园越来越多，竞争愈发激烈，园区产业导入难度加大。“有产业优势的房企，对这种项目的获取指标会相对宽松一些，他们更看重项目规模和政府政策。”上述旧改人士表示。

2018年起，深圳出台一系列关于旧改的政策和意见稿，其中最为关键的一条是“城市更新类工业楼宇建筑面积分割转让不超过65%”，早期通过以租代售、分割销售等地产化高周转赚取高溢价的模式在工改工领域遭遇“围堵”。

世联行集团首席工改顾问董极接触到90%的企业都已经认清现实，“无论是房企还是其他企业，2013-2017年间，我们跟这些企业沟通，他们的普遍诉求是想方设法将能卖的物业出售，实现利润最大化。但从去年开始，只要实现现金流平衡即可，这是目前他们认为的工改工最优解决方案。”“现在处于潮退过程，房企越来越趋于谨慎，制造企业与高科技企业等非房企被迫入局。”罗宇今年曾经在房地产和金融业界做了一次访问调研，结果显示，业界在投的工改项目中，39%是工改工项目，其中外来房企的占比超过50%。

但2019年房企和金融机构的新增投资计划中，对工改项目投资计划占比萎缩到10%，很多机构不再碰工改工。大多数房企更青睐在关内核心地段做产业综合体。

非房企“杀入”并成为主导正好弥补了房企退潮后留下的空缺。合一城市更新集团梳理了近十年深圳的工改工大数据，申报工改工的开发主体已经发生大变化。截至去年底，深圳市立项的工改工项目申报企业类型中，非房企占比54%，房企占比34%。

这些非房企中，制造业的比重最大，占据30%；批发零售企业占19%，金融服务业和信息持术服务业各占9%。

无论是制造企业还是科技企业，这些非房企入局工改工的优势十分明显，不仅拥有较强的产业资源，政府鼓励支持，本身又是业主，改造起来不需要冗长的流程。

由于独自开发有压力，很多制造企业或科技企业也接受与房企或旧改机构合作。房企或旧改机构充当的角色包括服务方、融资代建方、合作分成（一方出地一方出钱，最后利润按照比例分成）方、拆迁补偿方等。

目前深圳比较主流的模式是拆迁补偿，房企在对旧厂房进行工改工之后，将一部分比例的物业回迁给原来的非房企原业主。

这种拆迁补偿比例并没有明确的官方标准，日常操作中通常按照建筑面积计算，产业用房的拆赔比大概是1：1。除此之外，房企还会向原业主支付搬家费、过渡费等。

与房企通过地产化模式、以经济指标测算工改工项目有所不同，这些制造企业或科技企业进行工改工，通常是一个长周期资产运营的方式。

优势与短板

罗宇的团队正担任深圳市神州通投资集团有限公司（以下简称“神州通集团”）的工改工顾问。这是一家综合性民营投资企业集团，投资领域涵盖移动互联网及相关产业、能源、智能制造、光通信、生态农业、供应链等。

神州通位于深圳南山高新北区的厂区，早在2017年被列入《深圳市南山区城市更新单元计划第三批计划》（草案）中，拟拆除重建面积约1.4万平方米。目前，这一项目已经进行到立项阶段。

“作为实体企业，他们本身就有自用需求。目前，这些企业所在的行业也正在产生新的业态，我们团队围绕这些新的产业模式、业务板块，为神州通的这个旧厂区更新了产业定位和产业规划，计划引入产业链上下游企业进驻。未来这个工改工项目作为神州通的一个产业平台，将起到强化产业链要素的作用。”罗宇说，神州通做工改工，主要目的就是为了补充自身产业链。

在整个工改工项目中，神州通也考量到经济指标，但这种经济指标指向的是园区资产价值提升、投资之后的经营回报、整个产业链形成之后对企业运作效率的影响、企业未来产值能否实现更大提升，上市公司还要考虑对主业是否有更大的帮助。

据罗宇的观察，制造企业或科技企业做工改工的商业逻辑可以总结成两大维度——最主要是围绕产业本身，需要对主业发展形成促进作用；其次才是围绕地产相关实现收益，比如将多余的空间出租或出售给上下游产业链企业，通过租金或售价获取收益。

但这部分收益与地产生意又略有差异，对于很多上市的非房企来说，这种出租或出售更多是为了换取这些上下游企业的股权，通过产权换股权变相投资跟自身产业互补的入驻公司。

对于非房企而言，这类厂房资产改造之后，一方面拓展了使用空间，满足自身对产业升级的需求；另一方面，原来破旧的厂房摇身变成产业综合体，物业价值大幅提升；同时，在自身产业升级的扩容空间之外，多余的空间还能通过物业租售获得额外收益。

资金门槛高，沉淀周期长，变现能力弱，是这些企业进行工改工的最大顾虑。缺乏地产开发和运营经验的制造企业或科技企业，同样缺乏充足的资金来支撑补缴地价、建安成本、拆除成本等高昂的成本。“特别是现在深圳政策要求将产业用房与宿舍捆绑销售，以往那种通过出售部分配套宿舍回收现金流的曲线路径行不通。”罗宇说。

上述旧改人士称，他们团队在市场上考察工改工项目，就曾经遇过一个实业企业，为了自身产业升级需求决定自己改造项目。“但他们没有开发经验，自己大概算了一下，最终决定整购更划算。”

所谓整购，是由于目前深圳工改工项目大部分要求产业导入与产业立项，没有自带产业资源的房企通常会寻求与制造企业或科技企业合作，前期谈判过程中就约定后期改造完毕将以整购形式收购一部分园区物业。

产业转型升级产物

方大城前身是方大集团的总部老厂区，2013年，由于厂区产能跟不上产业发展步伐，方大集团将总部外迁，留下来的老厂区通过了深圳市政府的城市更新专项规划审批。

方大集团主营业务涵盖高端幕墙系统及材料、轨道交通设备及系统、太阳能光伏发电等板块，一位参与过方大城整体改造定位及后期营销的知情人士告诉经济观察报：“这是自有地块改造，当时方大集团考虑，整个厂区升级改造之后，一部分物业自持，另一部分则通过分割销售回收项目改造的现金流。”

2014年5月，方大城的工改工之路拉开序幕，方大集团将之定位为以高端新兴产业研发型总部聚集区为核心功能，集生态办公、特色商业、休闲娱乐为一体的地标性综合体。整个项目总建面约21.24万平方米，由4幢塔楼、3层商业裙楼和4层地下停车场组成。

当年的第六届董事会上，方大集团明确除部分产业用房自用外，项目中约10万平方米产业用房用于出售，2万平方米配套商业面积和约7万平方米产业用房用于出租的计划，根据方大集团与深圳市规划和国土资源委员会的约定，还需按要求提供9400平方米的创新型产业用房移交给政府，由政府优先以建造成本加合理利润回购。

2016年，方大城改造完毕，随即开盘。上述知情人士透露，方大城的土地性质为研发总部类用地，整个项目补交地价不超过3000元/平方米，叠加上5000-6000元/平方米的建安成本以及税费等，综合开发成本1.5万元/平方米。

而作为一个类办公项目，方大城的整体销售均价从开盘的3.8万元/平方米一路上涨到4.6万元/平方米。根据方大集团2016-2018年的年报，三年间方大城的销售收入共计33.93亿元。“按照我们的测算，大部分工改工项目平均利润率介于30%-40%，但方大城的利润率已经超过这个水平。”上述知情人士说，项目位置好，确实也赶上政策红利期，依托方大城项目，方大集团实现了可观的利润增长。

方大城是上一政策周期高科技企业入局深圳工改工领域的一个典型案例。2013年1月，深圳出台优化资源配置促进产业转型升级的“1+6”政策，不仅放开了工业楼宇及其配套设施的分割转让，未限制分割转让比例。

还从地价政策、配套用房、土地供应等方面对符合深圳产业发展导向的产业给予一定优惠政策。比如，对战略性新兴产业等最高给予50%的地价优惠。深圳工改工自此陷入井喷式发展阶段。

2013-2018年期间，大量开发商、资本疯狂收购厂房，杀入深圳工改工领域，与方大集团同台竞技的更多是全国性房企。

与之相应的是，这一时期，伴随着深圳人工、房价等成本一路上涨，劳动密集型、成本导向型产业纷纷从深圳撤离到惠州、东莞等地。遗留下来的厂房被当做一块地皮出售给房企。

罗宇透露，按照地面地价（按照现状，改造完之后还能提升容积率）估算，彼时深圳特区外的旧厂房成本是2-3万元/平方米，特区内的厂房价格则高达6-10万元/平方米。

在深圳，公开招拍挂的土地少、成本高，旧改拆迁难、周期长，工改工为房企开启了进入深圳的全新通道，房企愿意为这类项目买单，看中的是后期的提容优势。

“市场上出现很多将工改工项目擅自改成居住功能的现象，拿着产业用房的指标，打造成4.5米LOFT公寓进行分割销售。”罗宇说，早期工改工同类案例溢价高，深圳原特区内很多工改工项目的收益在于做类办公，但不用交商办地价，从而在地价差中获取高额收益。