房地产转型与产业升级之下，科技园区的发展趋势是产城融合。北京华夏顺泽资产控股公司执行董事陈风杨表示，跨界转型求生存倒逼各房企不能仅仅依赖于销售物业赚取利润，同时更注重增加持有物业的保值增值能力以及运营能力。

对于科技园区的可持续性发展，陈风杨认为，科技园区已经进入到先规划后发展的阶段，要通过引进龙头企业形成园区的产业生态，形成真正意义上的产业链闭环。

传统地产向产业园“大迁徙”，更注重持有物业价值

陈风杨先生从上世纪90年代初就进入了房地产行业，几乎经历了房地产行业发展的整个周期。“我赶上了房地产的第一个快速发展的十年。”陈风杨表示，那个时候开发商对房地产关心的是在什么样的地段拿地。

但是这种野蛮生长很快就受到了政策的约束。

2001年4月，国务院发出15号文件《关于加强国有土地资产管理的通知》，掀起了土地使用制度改革的高潮，北京市土地整理储备中心在此背景下成立。2003年开始，央行出台“121号”文件，直接抬高房地产开发门槛。随即在2004年，国土资源部71号令明确规定“经营性国有土地使用权必须通过招拍挂途径获取”。土地供应市场的改变，也直接改变了开发商的行为，这一时期最典型的就是学区房房价的一路上涨。

“传统地产出现了第一次转变，从单纯地拿地扩张转向了对资源的争夺。”陈风杨说。

2008年席卷全球的金融危机，再次让中国房地产企业集体转型。金融危机让房地产开发受到严重冲击，一个被普遍认可的判断是：房地产的黄金时代已经过去，进入到了“面粉贵过面包”的“白银时代”时代。土地成本不断上涨，甚至逼近或高于同期市场销售价格，单纯依靠住宅开发快速赚取高额利润的难度越开越大。

从住宅开发转向商业开发，成为房地产行业的第三次“大迁徙”，传统开发行业也进入了一个更加困难的“青铜时代”。2009年-2010年，大批房地产企业纷纷进入到跨界融合的转型时期，通过开发商业综合体、文旅、农业、产业、特色小镇、会议会展等方式获取多种性质集合的成片土地（其中居住用地占绝大多数），以此来降低土地成本和获取难度。

“跨界转型求生存倒逼各房企不能仅依赖于销售物业赚取利润，同时更注重增加持有物业的保值增值能力及通过加强招商、运营服务能力，多渠道实现长期收益，平衡现金流，抵抗市场风险。”陈风杨表示，房地产的趋势是传统地产与产业相互渗透，特别是最近十年的渗透速度非常快。

“从住宅地产到商业地产、再到产业地产，房地产行业的这种转变与经济的发展是契合的，就是要重视实体经济发展，为实体是经济发展服务；传统地产与产业地产结合，传统地产学到了很多的东西，比如持有的物业如何经营，如何保值，如何真正形成持有物业的价值。”陈风杨说。

转变思想，可持续盈利是关键问题

房地产调控和鼓励产业升级转型，将产业与地产相结合显然是房地产商转型的一个重要方向，但是产业地产如何实现可持续的盈利，是所有转型中的房地产商都要首先考虑的问题。

陈风杨的理解是，要做好产业园，有三个核心因素：选址、设计和开发、运营。

目前，华夏顺泽现在科技园区主要分布在北京、上海、深圳三大核心城市群，并实现在全国范围搭建产业链生态圈。科技园选择在北上深，一个很重要的考虑是这三个地区有着人才、资金和技术的优势。

“北京是中国科研成果、科技人才最聚集的地方，北京的科技企业也在积极寻找进行市场化的产业外移，科技园是最合适的科技聚集方式；上海有着巨大的科技市场平台，也有一流的科研单位和高校；深圳在产业化方面的推进非常快，也有好的机制；所以这三地互联互通，就可以实现产业科技园的共同发展。”陈风杨说。

产业园建好了，怎么吸引企业？企业到了产业园科技园以后，又怎么样来发展？陈风杨认为，产业园的开发和运营要做好四个方面的准备。

“首先，得有定力，一个成熟的科技园是用时间换来的；第二，要抓住政策，战略性新兴产业是方向；第三，华夏顺泽的定位是城市科技产业综合运营服务商，通过硬件和软件两个方面去构筑科技化发展平台；第四，打造科技园中服务于企业、人才全方位的六大产业服务平台。”陈风杨说。

陈风杨进一步解释，科技园硬件指的就是科技园本身的建设开发，先要获取优质的产业进行整体规划、整体策划、整体开发、整体建设，为企业提供比较好的固定资产，提供好的研发、办公、生产等载体空间，并且从产业布局联动发展的角度，为企业从孵化、成长、壮大到最后成为龙头企业所需所盼，提供满足需求的功能场所和空间。同时，企业发展所需的各个环节，包括研发小试、中试、生产、应用、销售、服务等环节的均可落在华夏顺泽的各个园区，为企业提供满足全生命周期的科技园。

与此同时，科技园对人才的服务能力也是一个“硬核”条件。六大产业平台就包括人才服务平台、金融服务平台、技术服务平台、市场对接平台、政策的申请平台以及外包服务。

“我们和一些企业联合在园区要设立综合行政服务大厅，把政府服务的一部分的职能、园区服务以及外包服务都放到一起，给企业提供比较好的发展空间，提供展览展示的空间，提供行业交流的空间。”陈风杨表示，园区同时为人才提供比较好的居住、生活、商业空间，让企业专心进行研发，科研人才能够园区安居乐业。

扶持高科技企业上市、实现产城融合是趋势

成功的园区是大量优质科技企业的聚集地，但是科技企业创办和发展的过程中，往往需要资金支持，但是这些企业大部分没有自己的固定资产，没有办法去做抵押融资，同时盈利能力往往较弱，在科研成果转化应用前也无法进行存货抵押和客账抵押，资金缺乏，会极大的抑制企业发展。

“因此通过产业基金、股权投资等方式扶持科技企业上市，进入资本市场是一条有效路径。”陈风杨表示，针对这种情况华夏顺泽设立了产业扶持基金，通过扶持科技企业上市，不仅平台公司可获得不断倍增的永续收益，同时增加企业生命力、灵活性、科技产出成果及转化数量，企业成长为行业龙头速度加快，整个科技园的产业发展及活力也将迅速增加。

这种产业基金的一个明显的优势是，通过股权期权等激励手段给团队和企业带来活力，企业经营也实现了透明化，有效引入战略投资者共享成功分担风险、促进企业品牌的建立和推广，扩大企业影响力。

在产业园的发展过程中，有一个问题引起了关注，那就是先建城，还是先建园的问题。

陈风杨坦言，过去有些地方见了园区，但是生活的配套没有解决，白天有人上班，晚上就变成了空城；有些地方先建了城市，但是没有预留工作空间，又变成了潮汐城市，交通成本很高，生活质量受到影响。

“这些年对于产业和城市已经形成了共识，产城融合就是要以人为本，留得住人产业园才有活力，要让园区对科技人才产生真正的黏性。”陈风杨说。

早期的科技园其实更多的是产业地产，也就是通过产业拿到低价的土地之后，再进行开发，工厂、办公楼、配套住宅全部以销售为主，销售以后就转变为产业园的开发公司，涉及的业务到更多的是物业管理，这个现象会造成园区产业分散，企业各干各的形成不了产业生态或产业上下游的配套。

对于未来园区的发展趋势，陈风杨认为，现在的科技园区已经进入到先规划后发展的阶段，地方政府先根据产业实际情况制定产业发展规划，引入平台公司之后，再根据产业发展的指引引进园区龙头企业，形成产业生态，完善上下游的产业配套，节约企业生产成本，形成真正意义上的产业空间。

对于未来科技园区的发展趋势，陈风杨表示，核心就是考虑客户的需求，如何为园区企业创造价值。

“做科技产业园，要了解企业的细分需求，不同企业对建筑空间、用电负荷、污水处理、物流等方面的需求是有差别的，要通过研究来设计通用型的厂房、办公楼，不仅要满足生产和办公的需求，还要大大降低企业的租赁或者购买后的改造成本，我们要提供才需求、金融服务需求，包括产品市场等方面的服务，要在硬件和软件两个方面，为不同产业企业打造不同功能的产业园。”陈风杨说。