经济观察网 记者 李紫宸 2020年11月28日下午五点，万通集团创始人、御风集团董事长冯仑出现在北京昌平九华山庄的一场钢铁产业链论坛上。

因为要在会上发言，他让秘书算了一下他在过去7个月的航班行程，一共94次，以飞向东南沿海和广东方向为主，少数飞向了中西部几个大城市。这其中，深圳和上海的两趟航班让他印象深刻：才早上7点半，但头等和商务舱是满员状态。

在中国当代知名地产企业家当中，冯仑有着近似于学者一般的思考热忱和习惯，同时，他也善于捕捉生活中那些细枝末节的画面，在他看来，多数人想要探求的商业趋势已经明明白白地显示在这些现实当中。

回顾尚未结束的这一年，他说，地产行业里“丧事”不少，“喜事”也有，除此之外还有一些“平常事儿”，而他在做的，无非就是围绕着地产行业的这三件事儿。

这是典型的冯仑式的总结和表达方式，倘若翻译成过来就是：第一，往后的经济发展，地区的不平衡更加明显了；第二，传统的房地产开发模式将来会减量，其它的房地产形态要增量；第三，新的矛盾会不断冒出来，困境资产、低效资产要解决，这是新的动力，也是新的机会。

冯仑飞去了哪儿

从今年4月开始，冯仑就开始不停地出差。7个多月，他一共飞了94次。和往年有所不同的是，这94次飞行全部是在国内。

冯仑捋了捋这94次飞行，他都飞去了哪儿：东北方向一次没有飞过，成都、重庆飞了四五次，海南飞了三四次，昆明、厦门飞了三四次，剩下的，全都是江浙、广州、深圳、上海和珠海。

“昨天晚上我去了深圳，今天早上又从深圳回来。”他说，“7：30的航班，从深圳回来，头等、商务舱竟然是满的。还有一次飞上海，也是早上7：30航班，头等、商务舱也是满的。”

他觉得民营企业对于市场的变化最敏感：从经济来说，相信很多人都有这种体会，现在商务飞行的目的地越来越集中，越来越固定在一个区域，这其实意味着中国经济的增长、中国未来的发展区域优势是越来越集中。

冯仑说出了一个他记得的一组数据：2019年，杭州人口净流入50万人，同期北京流出50万人，而在最近5年，哈尔滨总共净流出156万人。

中国城市的人口增长的确出现了分化，有些城市人口持续流入扩张，而有些城市人口在持续收缩。根据一份统计，2019年人口流入最多的十座中国城市分别是：杭州（净流入55.4万人）、深圳（净流入41.22万人）、广州（净流入40.15万人）、宁波（净流入34万人）、佛山（净流入25.29万人）、成都（净流入25.1万人）、长沙（净流入23.98万人）、重庆（净流入22.53万人）、郑州（净流入21.6万人）和西安（净流入19.98万人）。

冯仑说：“我去的地方都是人口增加的地方，房地产要发展，最重要的指标就是人口增加。”

所以，飞到哪儿，很简单，只要人口增加的地方，经济就会不错，人口减少的地方，将会有很大挑战。这也意味着，优势地区的优势会越发明显，地区之间的不平衡势必会进一步加剧。

冯仑最近去往杭州的次数非常之多，这是因为那里有若干项目要开业。冯仑提及了阿里巴巴所在的滨区，经济实力在全国排名第五，仅阿里巴巴一家企业平均每天交1个多亿元的税，这样的地方营商环境、吸引人的力度能够想见。

冯仑注意到，最近北京很多资本、很多企业在往江浙跑，一个为人熟知的人物——罗永浩，以做直播再次创业翻身成功，也是“上了杭州的船”，罗永浩的创业班底搬到了杭州滨江区了，而不是在北京。

冯仑认为，从出差的路线可以看到经济增长的亮点，一定是在这样的地方，广、深、珠，江、浙、沪、蓉、渝，然后是一些沿海地区，例如福建厦门，以及内陆稍好一些的武汉、西安等地。

“丧事”

冯仑在台上问观众，同时也问自己：“忙了一年，每天不着家，去这些地方干嘛了？”

他很快总结说，天下事总结起来无非是：喜事，丧事，平常事儿，而今年明显丧事有点多。

比如冯仑有一个特别好的朋友，做房地产，“为了广大人民群众美好生活的愿望”，失联有一个月了，“还不算完全是丧事，但确实是失联了，估计资金链断了。”

再比如，今年房地产行业也开一些会，有些企业资金链出点状况，大家会一起来研究怎么样让企业活下来。但冯仑说，现在“捞”一家企业比原来困难，这就像“打捞”一条生命，原来在黄河里捞尸的人比较简单，捞上来就完了，现在不好捞。

“企业出事，非常难处理，我们的经验已经不足以对付这些事。”冯仑说。

比如，有一家地产开发公司，年销售一千亿以上，资金链断了。一些行业老人专门找一个地方，大家给他出主意，谈了很多办法，似乎都可以，结果不行，因为出了新问题：开发商原来出问题，只要把银行债务重组这事谈好，再一边卖房，供应商再给点喘息的空间，基本还能活，但现在情况变了。

“信息太透明，过去重组时候遇到这些丧事的时候，你在家哭丧，邻居不一定听见，外边人不知道，在这种情况下，重组债务，救活企业有可能，现在消息容易捅出来，一捅出来，银行还没慌，总包先慌了。开发商对总包只付70%工程款，压着往前付，总包一看没钱了，那就不能再干活了，再干活收不到钱，工地就散了，这时候要救活企业需要求总包，这是以前没有碰到的新情况。本来是一个慢慢死的事，现在变成立即要死。”冯仑说。

在他看来，2020年的“丧事”慢慢多起来，这和中国房地产开发这个行业的产品结构变化有关。房地产开发实际有八大领域，但是过去20年，中国的房地产主要只做了其中的一件，即住宅的开发、建设和销售。

这种开发结构和人均GDP之间存在着隐秘的关系：在人均GDP一万美金之前，房地产主要就是住宅，等人均GDP达到一万美元并继续增长之后，房地产开始更多指向办公，商业，物流仓储，医疗健康，公共物业、政府物业，也有度假酒店等非住宅地产。

因此，2020年丧事之多，也在于刚好赶上了行业转型的时候：中国的人均住宅，从改革开放初期三、四平米已经到了现在40平米，城镇化率则越过了50%，城市基础设施已经相对比较完善，在这种情况下，行业增量本身在减少，于是出现了企业的死亡，用他的话说，各有各的死法，有的发生“猝死”，有的发生“车祸”。

这其中，有很多死亡属于行业自然的规律，冯仑称之为“自然死亡”，事实上，这种自然死亡的丧事占了大多数——从某种角度看，对行业来说，这还算是“喜丧”。

“作为一个企业家，开局容易，收场很难，”冯仑说，“如果意外的消失了，意外的公司资金链断了，这种‘丧事’办起来是会比较辛苦。”

2020年，中国现存房地产开发企业大约7万家，服务类的公司现在大大小小的有10来万家。在发达国家比如美国，房地产类的公司有40万家，但开发企业占10%都不到，其余主要是服务类公司。

冯仑认为，未来中国的房地产行业，从公司数量来说，开发企业能留存下原来的10%已属不错，剩下的都要转成服务类公司，这种转化的过程实际意味着，新建筑的增量在减少。在未来5年、10年，住宅的增量建设一定会减少，此外，购物中心的增量建设也在减少，写字楼的增量建设也在减少。但也有的会增加：如物流仓储建设是增量建设，医疗健康是增量建设。

还以中美做对照：2019年，北京一共新增住宅45000套，同期纽约仅新增住宅4000多套，与此同时，中国人均GDP1万美金，美国人均在GDP6万美金。这是一个简单易懂的规律：经济越发达，新增住宅的增量反而在减少。

“事实上办丧事多的的确都是住宅开发公司，而且用高杠杆、高周转维持的商业模式，今后3-5年，这个模式自然死亡率会非常大。”冯仑说。

喜事

有两个现象，被冯仑定义为“喜事”。

两个月以前，阿里巴巴持巨资建立天猫好房，进入房地产流通领域，阿里还有一个系统，做的是“C2M”，即通过大量的需求反过来做房地产的定制。阿里最初通过交易电商进到房地产，今年双11法拍，光通过法院系统的问题资产拿出来法拍的，就有非常大的量。

一个月前，华为高调和房地产企业签了合约。过去一年多，华为研究开发出了一整套智能家居体系，全面跟房地产产生连接，华为之外，小米也在这样做。这看起来有些类似于日本发生过的事情：在日本，最大的房企之一是丰田房屋，丰田是汽车企业，此外，松下也通过其业务模式把其电器产品搬进了房子内。

此外，另一家巨头腾讯其实也已经在地产领域默默耕耘：有所差异的是，腾讯在做底层城市数字基础，为此，腾讯甚至升级了相应的职能部门。

冯仑觉得，未来这些大的平台公司要增长，10万亿以上规模的市场不多，房地产是一个。按照现在16万亿到20万亿规模，他们只要做10%就意味着巨大的经济增量。

最火热的5G、云、大数据、人工智能，都在进入房地产，在冯仑看来，多一个人拥抱你，这算是好事。

今年冯仑出差时候，有相当多的时候是去这些公司开会，这在以前没有过。“我们现在做新的产品，室内的智能家居，假定交给华为，底层设施交给腾讯，要卖交给阿里，地产商的日子就改变了，这就叫转型。”

冯仑今年的出差，谈的另外一个喜事，是大健康。几天之前，另一位地产界知名人物孙宏斌刚刚入股了一家综合诊所，冯仑自己所在的御风集团今年也投资了两个比较大的医疗中心，小的10万平米，大的30万平米，除此之外，冯仑说，御风集团还做了妇儿中心，疗愈系酒店，健康公寓，康养社区。

“都是大健康的事儿，最近大地产公司主动跟大健康融合。”冯仑觉得，未来在不动产增长当中，围绕大健康的增长开始多了。

这是他说的今年的喜事：互联网和大健康。对房地产来说，互联网和大健康两个“新人”来了，有“新人”来，好日子还能维持。

“平常事儿”

还有一些事，谈不上喜，也谈不上丧，冯仑称之为“平常事儿”，出差很多时候就是处理这些平常事儿。他说，怎么把平常事儿转化成喜事，也很重要。

今年冯仑去了很多地方，跟地方政府谈不良资产，跟一些银行机构谈不良资产。

过去20年，中国城市化过程中积累了大量的地产，这其中有一部分在政府投资平台手上，也有一些在银行手里，成为不良资产、困境资产抑或是低效资产。

怎么样能够把这些资产做好，冯仑认为，这是房地产行业巨大的潜在市场。金融市场秃鹫基金，就是专业处理类似的事情，现在国内地产慢慢也开始兴起这样一个行业。

距离2020年结束还有一个月，冯仑估计还得飞上十几次。“回头一看，这些事儿拢起来，就是明年的趋势，”冯仑说，要是翻译成官方的语言，就三点：第一，接下来，区域经济的发展将会更加不平衡。第二，房地产行业面临着时刻的变化，传统的开发模式要减量，其它的房地产形态要增量，这种转型也是从低质转向为高质的的发展，也符合“十四五”的要求。第三，有很多不断冒出来的新矛盾，比如困境资产、低效资产，需要用创新的方法、创新的机制和创新的产品来解决，这意味着，房地产市场会衍生一些新的的市场空间。