经济观察报 记者 田国宝 2011年 1月 5日，禹洲集团（01628.HK）发布公告称，计划发行一笔年息为6.35%的5.62亿美元绿色票据，并在前一天与摩根大通、高盛亚洲等16家机构签订购买协议。

2021年开年以来，房企频繁发行美元债，以应付即将到来的偿债高峰。截至1月6日，已经有碧桂园、旭辉、正荣、世茂等多家房企宣布发行美元债计划，发行总额达到了33亿美元。

在16家与禹洲集团签订购买协议的机构中，禹洲金融控股（香港）有限公司（以下简称“禹洲金控香港”）显得并不起眼。禹洲集团在公告中并没有明确和禹洲金控香港的关系。

禹洲集团称与高盛亚洲等15家机构不存在关联关系，但唯独没有提到禹洲金控香港，同时又称“无票据将配售予本公司的任何关联人士”。

实际上，禹洲金控香港和禹洲集团的关系非同一般。2018年厦门纵横集团IPO文件描述，郭英兰持有禹洲金控香港90%的股份，而郭英兰是禹洲集团的执行董事，也是禹洲集团实控人林龙安的妻子。

在禹洲集团之外，林龙安构建起包括禹洲金控香港、厦门港谊集团等多个主体平台，围绕这些平台及相关的关联人，形成一个规模不小的表外资产体系，从融资、合作开发、供应等多个方面与禹洲集团存在交集。

早在2020年12月7日，禹洲集团就宣布实现千亿销售规模，与佳兆业、合景泰富、中骏集团、美地置业等房企一同成为房地产千亿俱乐部的新会员。而禹洲金控等表外平台成为禹洲集团实现千亿目标过程中重要助力。

合作伙伴

2020年5月，禹洲集团全资持有的苏州丰翔房地产以27.37亿元在无锡滨湖区获得一幅土地，根据约定，第一期50%的土地出让金在7月初缴纳，第二期剩余50%土地出让金于9月30日前缴纳。

同年8月11日，厦门华侨城润禹投资合伙企业(有限合伙)对苏州丰翔增资10亿元注册资本，成为持股92%的控股股东，禹洲集团仅持有8%的股权。从表面上看，该项目已经不在禹洲集团表内。

厦门华侨城润禹的执行事务合伙人为深圳前海禹舟基金管理有限公司，华侨城亚洲出资占比77.87%，厦门中茂益通商贸有限公司出资占比22%。厦门中茂益通和前海禹舟均为禹洲金控平台下公司。

两个月后，无锡项目公司的39.9%和20%的股权分别转让给绿城和旭辉，苏州丰翔在项目中的股权从100%下降至40.1%，禹洲集团通过苏州丰翔在项目中的权益仅剩下3%左右。但这并不妨碍2020年11月开盘后为禹洲集团贡献销售额。

工商注册资料显示，前海禹舟的股东为林碧娥80%和张纪明20%，其中张纪明还在厦门港谊集团旗下的厦门纵横集团担任监事，厦门港谊是禹洲金控旗下重要平台之一。前海禹洲和禹洲金控旗下多个主体的联系方式相同。

厦门中茂益通最终控制人为黄淑女70%和林一红30%。其中黄淑女曾在90年代担任禹洲地产的法人代表；而林一红在厦门纵横置业担任法人代表兼执行董事一职。

除了无锡项目，禹洲集团在中山项目最初由招商蛇口持股51%，禹洲集团持股49%。2020年3月，禹洲集团将项目21%的股份转让给华侨城亚洲，将剩余28%股权中的90%权益转让给厦门华侨城润禹。

收并购也是禹洲集团拓展项目的主要手段之一，其中同样伴随着禹洲金控。收购清远、东莞和珠海等项目股权时，禹洲集团在收并购主体中仅占有5%左右的权益，而95%权益则掌握在厦门华侨城酒店手中。

厦门华侨城酒店原为厦门纵横房地产旗下公司，背后实控人为叶碧云和林聪辉。2016年至今，厦门华侨城酒店的股权先后转让给林碧娥、张纪明等人成立的公司。目前股东是王安娜持股81.43%，钟雅琴持股4.29%，合肥犇烨贸易有限公司持股17.29%。

这些股东均与禹洲集团有密切关系，其中林聪辉是禹洲集团执行董事，张纪明是禹洲金控下属公司的执行董事。一位禹洲集团人士告诉经济观察报，而王安娜是禹洲金控综合管理部的员工，近期还参与禹洲集团2020年优秀员工评选。

同时，厦门华侨城酒店有限公司工商注册资料登记的电话中，有两个电话和禹洲集团境内主要子公司厦门禹洲鸿图房地产相同，有三个电话与厦门港谊集团的联系方式相同，厦门港谊与禹洲鸿图的联系方式同样有重合。

金控平台

无论是无锡和中山直接拿地的项目，还是东莞和珠海收并购项目，禹洲金控香港发挥了有效作用。

早在2018年，禹洲金控香港作为执行事务合伙人成立平潭启惠益通股权投资合伙企业（有限合伙）基金，先后投了3个禹洲集团的房地产项目。

其中位于沈阳的中广北方影视城项目为禹洲集团2018年从沿海家园手中购得。2019年11月，平潭启惠益通以增资方式入股中广北方影视城，持股40%。

2020年9月，禹洲集团将合肥禹洲中央广场项目35%的股权转让给平潭启惠益通，11月，平潭启惠益通又以增资方式入股禹洲集团上海金山项目，持有49%股权。这三个项目都是持续多年的运营类项目。

除了直接参与地产项目投资，禹洲金控香港还参与了禹洲集团融资。除了2021年1月5日公布的5.62亿美元绿色票据外，2019年以来，禹洲金控香港先后参与禹洲集团至少6笔海外债券发行，均是以机构身份出现。

Wind数据显示，2016年以来，禹洲集团累计发行美元债62.3亿美元。在同等规模的房企中，这一规模大于中骏的23亿美元，小于佳兆业的109.45亿美元。其中2021年到期的美元债有13.45亿美元。

其实，无论是厦门港谊集团、厦门纵横集团、禹洲金控香港等平台型公司，还是厦门华侨城酒店、深圳前海禹舟、厦门中茂益通等参与性公司，均是禹洲金控平台下的一个个主体公司，也是林龙安上市体系外的重要资产构成部分。

根据禹洲金控平台官方描述，旗下有普惠金融、证券投资、基金管理和贸易等主要四大业务，其中禹洲金控香港和厦门港谊集团只是金控平台下证券投资业务中的两个主体平台，其中前者负责股票、证券代销，后者负责投资。

禹洲金控旗下还涉足业基金管理、融资租赁、商业保理、小额贷、供应链融资等业务。甚至还参与保险、生物医药等领域的投资。这些业务分散在不同的主体平台，很多平台的股权由禹洲金控旗下公司员工或林龙安亲属代持。

厦门港谊集团由叶碧云持股99.64%，林聪辉持股0.36%。据上述禹洲集团人士透露，林聪辉为林龙安的妹夫，叶碧云为林龙安的岳母和郭英兰的母亲。类似的操作在禹洲集团体系下并不鲜见。

除了叶碧云和林聪辉作为搭档外，常见的搭档还包括朱丽芳、林阿斌、王安娜、谢丽珍、林碧娥、张纪明、许英香、林益民、郭朝官、李红光等人。这些人多数是禹洲集团体系内员工或林龙安的家人、老乡。

这些人以及他们名义下的公司，频繁参与禹洲集团旗下房地产项目的拿地、收并购、开发、运营、融资等环节，一部分企业还是禹洲集团的供应商，历年禹洲集团的财报中也不乏这些公司的身影。

首进千亿

2020年12月7日，禹洲集团就发布公告称千亿目标已经实现，这也是禹洲集团首次踏入千亿门槛，从2016年的232亿元到2019年的751亿元，再到2020年的千亿元的销售额，禹洲集团用了五年时间。

根据兴业证券等机构测算，2020年禹洲集团的权益销售额占比进一步下降至55%左右。也就是说，1000亿元的销售额中，属于禹洲地产的只有550亿元左右。

从土地储备来看，2019年禹洲集团拿地支出是519亿元，占2018年销售额的91.4%；2020年前11个月，拿地支出是679亿元，占2019年销售额的90.5%。截至2020年6月底，禹洲集团土地储备为2024万平方米。

如果按照2020年前11个月的平均售价计算，禹洲集团土地储备的货值大约为3300亿元左右。在同规模的房企中，禹洲的土地储备高于合景泰富，但低于美的置业、佳兆业等房企。

土地储备和现金流是房企实现规模增长的必备条件，丰富的融资渠道为禹洲集团带来相对较为充足的资金。以半年报来看，其三道红线测试中仅有一项不达标，处于黄色档中。换而言之，禹洲集团规模增长并没有带来相应杠杆升高。

土地储备来看，在持续多年保持激进拿地的情况下，与同行相比，禹洲集团的土地储备并不丰富。在三道红线、银行限贷等政策影响下，2021年能否继续保持较高的拿地销售比还是个未知数。

从2020年半年报来看，营收虽然较2019年改善，但净利润则大幅度下滑，创下三年来同期新低。

利润减少一方面源于在规模扩张中各项费用支出增加，另一方面也是牺牲权益的结果。2020年上半年少数股东收益同比几乎翻番，比2019年全年高出近50%。由于2020年销售整体权益占比还在降低，兴业证券分析也指出，禹洲集团毛利下滑不可避免。

但是，由于具备多元化拿地能力，拿地成本整体可控。截至2020年6月底，禹洲土地储备权益占比提升至65%左右。

禹洲金控平台的关联资金和管理的基金大量地参与禹洲集团旗下房地产项目，一种最为常见的方式是，禹洲集团拿地后，在缴纳土地出让金之前，将项目股权转让给禹洲金控平台的公司，待项目开盘销售或结转时再回购。