华夏幸福自救

田国宝2021-01-21 23:05

经济观察报 记者 田国宝  “根据可能发生的状况,制定了不同的应急方案。”一位华夏幸福的人士透露,针对债务偿还和现金流风险,华夏幸福已经进行过几轮推演。

2020年受调控政策及疫情影响,华夏幸福三季度销售回款大幅度下降,一年内到期债务超过千亿规模。2021年初,华夏幸福先后被穆迪、惠誉、中诚信等评级机构下调信用评级,中融信托的两笔信托融资也被传逾期。

华夏幸福的情况引起了广泛关注,1月21日,上交所对华夏幸福下发了监管工作函。

实际上,从2020年12月,华夏幸福与平安就开始商讨应对方案,一方面加大销售和回款缓解现金压力,另一方面与平安商讨相关资产交易价格。2018年入股以来,平安累计向华夏幸福投入超过300亿元。

自救的同时,河北方面也开始协助华夏幸福脱困,首个动作是援助95亿元现金。“我们并不是没钱,而是产业新城的账款回不来。”另一位华夏幸福的人士认为,华夏幸福暂时出现的困难,直接原因是环京区域限购及疫情等因素对销售回款带来的影响。

危机

1月20日,华夏幸福发布公告,对“16华夏债”14.8亿元债券全部实施回售,并于1月23日前对这笔债券进行转售。截稿前,华夏幸福还未公布进一步信息。

此前传出河北省将有条件援助华夏幸福的95亿元现金,首笔30亿元资金中的15亿元将用来回售“16华夏债”。

这笔在2023年到期的债务,投资人没有在回售期选择继续持有,一定程度显示了投资人对华夏幸福偿债能力的担忧。

企业预警通数据显示,华夏幸福及子公司存量债券余额为522亿元,2021年到期债券接近200亿元,其中2021年3月需要偿还的债券有78亿元。

除了国内信用债,华夏幸福还有45.6亿美元的海外债,其中有16.7亿美元需要在半年内偿还。综合来看,2021年华夏幸福需要偿还的国内信用债和美元债合计规模超过300亿元。

信用债只是华夏幸福短期负债的部分。根据2020年三季报,截至2020年9月底,华夏幸福有息负债规模2226亿元,其中一年内到期负债1177亿元,而同期华夏幸福的现金为386亿元。

华夏幸福现金对短期负债覆盖比为0.33左右,与2020年中相比,进一步恶化。按照2020年中报数据,在42家主要房企中,华夏幸福现金短债比仅高于恒大和富力,低于其他39家房企。

现金短债比作为企业一项财务指标,反映了偿债能力,一般房企会通过加大销售回款力度来弥补现金流不足。但是对华夏幸福来说,由于重仓的环京区域限购,叠加2020年疫情影响,销售回款乏力。

2020年1-9月,虽然华夏幸福的产业园区回款同比上升37%,但由于房地产签约销售同比下滑60%,使得最终当期销售额只有600亿元,下滑超过四成。

在房地产销售贡献方面,虽然其他区域贡献逐步加大,但京津冀区域依然是最重要的粮仓,销售面积占比超过4成,结算占比达到了47%。

多位华夏幸福的人士透露,2017年,环京区域限购对华夏幸福造成的影响一直持续到现在,虽然近年华夏幸福在区域和业务布局上均在不断调整,用以缓解环京限购带来的压力,但调整发挥作用需要时间。

根据2020年三季报,华夏幸福产业新城土地储备中,待开发面积及一级土地整理面积,京津冀区域的占比不断下降,但在850万平方米的计容土储面积中,京津冀区域的占比依然接近八成。

而2021年又是房企偿还债务的高峰期,根据机构统计,2021年房地产行业到期债务规模达到10909亿元,为近年峰值,其中信用债到期规模总额在8成左右。

华夏幸福同样如此,2021年是其偿债高峰期。目前市场传言,华夏幸福向中融信托发行的两笔信托借款逾期。

如何面对千亿之巨的到期负债,对华夏幸福而言,是一道艰难的考题。华夏幸福方面表示,目前公司正在积极化解相关债务带来的风险和影响。

自救

2020年三季度,大部分房企的销售业绩已经恢复至常态,个别房企业绩还出现大幅增长。华夏幸福是少数业绩出现下滑的企业之一。

三季度业绩出笼后,华夏幸福管理层和第二大股东平安方面开始积极沟通,试图寻找一个性价比更高的脱困方案。

据多位华夏幸福人士证实,王文学为首的大股东、平安及管理层,针对华夏幸福的现状和救助方案进行了多次讨论,就可能出现的局面进行了推演,并商讨不同情况下的应对方案和措施,包括:

第一,对部分优质的产业新城项目,加大与第二大股东平安和华夏幸福南方总部的协同效应,对部分重资产进行变现。2020年,这一模式已经率先在固安产业新城落地。

第二,对部分三四线产业新城项目,加快平台化进程,从土地、房地产项目、公共设施运营等多个维度引入合作方,加快资产变现力度。

这些措施与方案的执行力度,基于平安和外部资源的意愿,也基于华夏幸福实际状况,不同状况下,资源处置方式和力度不同。

一位华夏幸福的人士表示,原本产业新城的房地产项目均由华夏幸福自行开发,从2017年开始引入外部开发商合作,目前已经与20家左右的房企有过合作的案例。

华夏幸福此前的合作仅限于房地产项目的合作开发,而未来,无论深度还是广度都将进一步扩展。包括不排除外部房企独立开发产业内的房地产项目、商办项目,以及相关资产进行资产证券化等方式。“主要看到了哪一步。”上述华夏幸福人士表示,“几个老板在商讨过程中,对不同情况采取的措施进行了推演,不是说我们一下就要把资产都卖出去。”

在华夏幸福实施自救的同时,河北方面也积极协助华夏幸福渡过难关,提供95亿元财政支持只是其中之一。

据多方信息证实,目前河北方面正在与包括华夏幸福债权人在内的金融机构进行沟通,以避免出现釜底抽薪的极端情况,包括:

第一,与银行等机构沟通,避免出现断贷、抽贷、停贷等情况。对华夏幸福脆弱的财务状况来说,类似极端情况显然无法承受。截至2020年中,华夏幸福还有2824亿元的银行授信额度未用;

第二,与华夏幸福的债权机构协调,对部分到期或即将到期而无法偿还的债务进行展期,避免出现集中兑付。从2020年三季度财报来看,华夏幸福到期债务占有息负债的一半左右,在房企中占比较高。

截至2020年12月12日,华夏幸福担保总额为1598亿元,其中对非并表参股公司担保额不到5亿元。华夏幸福人士也表示,与同行相比,华夏幸福并没有太多表外负债,看不见的风险相对小。

资产几何

截至2020年3季度末,华夏幸福在全国各地有52个产业新城项目,其中河北省内项目18个,尤其是固安、大厂、香河等环京区域项目,支撑起华夏幸福收入的半壁江山。

2016年,华夏幸福销售额首次跨入千亿房企阵营,位列中国房企百强榜第8位。2017年5月,环京地区出台以县级为单位的调控政策,华夏幸福首当其冲。

2018年,在河北的牵线下,华夏幸福引入平安作为战略股东,华润置地出身的吴向东和俞建介入华夏幸福管理,一起主导了华夏幸福组织架构和人事考核等方面的变革,并成立了与平安深入协同的南方总部。

为了化解重仓京津冀的风险,华夏幸福一方面有意识地加大非京津冀区域的投资力度,环南京、环杭州、环郑州和环武汉等区域贡献占比开始上升,同时减少对部分低效项目的投入力度。

另一方面,以吴向东为首的南方总部,重点在一二线城市核心区域发展集商办住为一体的综合体项目,目前在武汉、南京、哈尔滨、桂林等地落地项目,同时在珠三角广泛介入城市更新项目。

上述华夏幸福人士透露,南方总部及吴向东团队的加入,使得华夏幸福在产业新城的发展内涵更加多元,与地方政府谈判的筹码和话语权更大。

产业新城本身回款周期长、回款慢,在房地产市场上行过程中,通过房地产销售回款可以弥补产业新城回款慢的缺陷;一旦楼市转冷,这一短板造成的影响也会加剧。

与其他房企相比,华夏幸福的合同资产规模较大,截至2020年9月底,以1343亿元位居房地产行业第二位;二是应收账款规模大,同期华夏幸福以547亿元位居房地产行业第三名。万科等典型房企的这两个指标规模均在几十亿元级别。

据华夏幸福人士透露,产业新城园区回款较慢,通常情况下,从结算到回款需要一到两年时间。“结算完,还需要地方两会批准确认,两会每年召开一次,错过了就得第二年,而且批准纳入当年预算了,还得政府有钱才行。”

华夏幸福的合同负债中大部分即为已经完工未结算的产业服务收入,而应收状况则多数为已结算未付款收入,华夏幸福的应收账款的欠款人中几乎清一色为地方政府。

2020年中报显示,华夏幸福应收账款前五欠款人中分别为固安新兴示范区财政局、沙城经开区管委会、溧水经开区管委会、嘉善商服区管委会和大厂县财政局,欠款总额近280亿元。

华夏幸福也在利用部分应收账款做抵押进行融资,2020年,华夏幸福利用多地产业新城综合咨询服务费共计12亿元应收款为抵押,向廊坊银行获得10亿元融资。本次被传违约的中融信托借款,其中一笔抵押物为大厂财政局的应收账款。

截至2020年三季度末,华夏幸福持有待开发的土地面积588万平方米,一级土地开发面积1112万平方米,计容建筑面积1168万平方米,涉及总投资超过5000亿元。其中有317万平方米的计容面积为商办综合体项目。

此外,由于产业新城涉及成片开发,除了已经获取的土地,华夏幸福旗下还有众多权益内的土地及基础设施相关资产,这些资产,成为华夏幸福的重要砝码。

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不动产开发报道部主任兼高级记者
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