经济观察网 记者 陈博 2020年初，面对“是否有进一步提升行业排名计划”问题时，招商蛇口董事长许永军的答案还停留在“质量第一，效益第二，规模第三”上；但关于主赛道房地产开发业务，招商蛇口已在追赶。

2020年招商蛇口实现签约销售金额2776.08亿元，同比增长25.9%，不仅如期完成2500亿元销售目标，还超越新城控股、龙湖，年度销售规模跻身中国房地产企业十强。

无论是从经营情况，还是从财务数据来观察，招商蛇口延续了一贯“稳中求进”的态势。一方面，资产规模还在进一步扩大。截至2020年末，招商蛇口总资产录得7371.6亿元，较2019年末增长19.3%.

另一方面，2020年中还踩中“短债比”一道红线，但到了年末，招商蛇口的三项财务指标已经完全达标，除了剔除预收账款后的资产负债率58.8%，现金短债比上升至1.2倍，净负债率进一步从37.5%下降至28.8%。

不过，困扰招商蛇口的老问题依然未能得到有效解决。2020年，招商蛇口实现营业收入1296.2亿元，同比增长32.7%。而同期净利润约169.1亿元，同比下降10.3%。

这其中，归属于上市公司股东的净利润约122.53亿元，同比下降23.6%。也即是说，归母净利润的降幅远高于净利润降速。

不管是年报，还是业绩会现场，关于“增收不增利”的原因，招商蛇口将之归结在三点：

第一，利润率下滑以及结转产品类型的差异化。盈利承压的影像折射到招商蛇口的房地产开发业务中，从2019年开始，社区开发与运营业务的毛利率一路下降。2020年社区开发与运营业务毛利率为18.1%，相比2019年下降6.1个百分点。

毛利率向来最高的深圳区域，从2018年的52.6%连续跌至2020年的37.4%；最近三年，贡献毛利率超过25%的区域也在逐渐减少。

“房地产开发利润下滑是行业的普遍现象。“招商蛇口董事总经理蒋铁峰说，房地产行业早就走出土地红利及金融红利时代，现阶段主要是向管理要效益。

第二，2020年招商蛇口在存货跌价准备及重大风险类别应收款项信用损失准备计提减值了31亿元，比2019年多提了9.7亿元。同期招商蛇口的归母净利润因此减少21.8亿元。

年报显示，2020年，招商蛇口计提存货跌价准备的项目共计10个，比2019年增加3个，其中既有一线城市北京的项目，也有二三线城市佛山的3个项目。当年计提25.3亿元，同比增长20.9%。

“2016、2017年招商蛇口拿了不少高价地，大部分在2020年进入结转周期。”3月23日的业绩会上，蒋铁峰提到。

计提存跌准备是基于对行业调整期的判断。招商蛇口财务总监黄均隆表示，受房地产宏观调控及疫情影响，招商蛇口有部分项目的盈利水平没有达到预期。出于稳健财务政策的考虑，招商蛇口计提了减值准备。“至于后续是否还会存在减值，要看行业政策，要看市场，并且要看那个时候我们公司的资产状况来决定，现在还定不了。”

第三，最近几年频频出售资产的招商蛇口，2020年转让子公司产生的投资收益相比2019年减少了31.2亿元，使的归母净利润减少了25.1亿元。

出售资产或项目股权影响归母净利润涨跌的因素，更直接体现在少数股东损益这一指标上。2019年，招商蛇口的少数股东损益同比减少33.1%；到了2020年，少数股东损益达到46.6亿元，同比增65%。

按照2020年招商蛇口169.13亿元净利润规模来计算，少数股东损益在净利润中的占比从15%提升至27.6%。这意味着，将近三成的净利润被少数股东“吃掉”。

从2019年起，招商蛇口少数股东权益增长就开始初现端倪，彼时很大一个原因在于，2018年底招商蛇口全面完成前海土地整备及合资合作事项，招商蛇口占有50%的权益。这部分土地拥有计容建面约456万平方米的项目储备，截至2020年底尚有387万平方米计容建面的储备。

合作拿地模式一定程度上侵蚀了招商蛇口的核心盈利。2017年—2019年三年间，虽然该公司新增土储从1023万平方米一路攀升至1423万平方米，但同期拿地权益比例却由63%下降至55%。

2020年，招商蛇口2533.57亿元的权益总额中，少数股东权益达到1519.88亿元，占比高达60%。

“我们在2017年有大量合作拿地的情况，这部分地块在2020年进入结转时期，所以去年少数股东损益有所上涨。”黄均隆称，但最近三年，招商蛇口的拿地权益比在适当增加，未来结转权益利润贡献要比今年多一些。

2020年，招商蛇口新增土储的权益比例重新提升，去年新增计容建面1624.83万平方米，权益比例达到64%。

2020年8月以来，监管部门正对房地产资金端进行一轮穿透式全覆盖的管控，除去“三道红线”之外，各类参股未并表项目情况、明股实债、合作负债等表外融资也被纳入监测范围。

2020年的年报中，招商蛇口首次对外披露了表外数据：参股未并表住宅地产项目合作方股东投入净额818.96 亿元，其中股权出资555.35 亿元；未并表住宅地产项目有息负债288亿元，其中招商蛇口提供担保对应融资27.87亿元。