张雅楠/文 REITs这个词，正在变得越来越热。

5月17日，上交所和深交所的首批9单基础设施公募REITs获证监会注册，这个寄托了无数期待、也被寄予厚望的资产管理方式，距离上市仅有一步之遥。很快，作为投资者，在选择投资产品的时候，在股票、基金、债券等方式之外，将多一个REITs的选项。

与此同时，在快递行业享有盛名的顺丰，也将旗下香港、芜湖、佛山的三处物流资产打包，在香港发行了一单REITs。不过，上市首日即遭破发。

REITs是RealEstate Investment Trusts的缩写。简单来说，一个普通的老百姓，即使他很看好物流业的发展也没有实力去购买一个物流园，如果有专业机构把物流园做成REITs产品在交易所上市，并通过持续的运营保持增长，老百姓就可以通过购买REITs份额间接持有物流园的一部分，享受物流园的运营收益和资产升值收益；而物流园区的持有者，也可以抛开沉重的持有压力，释放出部分资金用于拓展新项目。

所以，买顺丰REITs相当于买了顺丰的物流园份额。顺丰REITs的资产包中包含三个资产，分别是位于香港、芜湖和佛山的三处物流园，从招股信息看，整个操盘策略存在明显的表达问题：首先，香港物流园区的体量占据整个资产包的87%，但是这个园区的资本回报率并不高；第二，佛山的物流园区，甚至还没有竣工；第三，三处物流园中，顺丰都是其大租户，租金占比在80%以上。

REITs的风险收益介于股票和债券之间，能够降低投资组合波动率，并提升投资组合的收益，所以，一个优质的REITs，不仅需要讲好增长的故事，也需要讲好抗风险的故事。很显然，顺丰的资产包中，有着明显的失衡问题，这也从一个侧面说明了香港资本市场投资者的专业和偏好。

从投资者角度来说，投资一款REITs，不仅要看REITs的高分红，还要分析底层资产的增值能力。例如香港REITs“一哥”领展，2005年上市至今超过15年时间，其净收益增长超过10倍，市值从300亿增长到超过1500亿港元，在疫情期间逆市投资了英国、澳洲核心地区写字楼以及上海的七宝万科广场50%股权。业内的评价是，投资领展的，都是挣过大钱的。

对顺丰REITs来说，上市只是一个开始，未来还有漫长的进阶之路。和顺丰REITs一样，处于起步阶段的还有整个中国的基础设施REITs，9个已注册项目的底层资产均为基础设施，包括高速公路、工业园区、仓储物流、绿色项目等，经过多层遴选，只差临门一脚。

在此节点，和REITs相关的讨论还可以更猛烈些，经历过中国版REITs出台过程的人都清楚过程的艰辛，要真正让这个市场活跃起来，发挥应有的资产配置的功能，不论对投资者来说，还是对资产和REITs的管理者来说，都是新的命题。这一相对新鲜的事物，还需要被更充分的了解和认知。