3.8亿流动人口住哪儿 | 城事哲谈之城市引力场

陈哲2021-05-21 22:05

陈哲/文 现在人们一定都知道了,大城市搞“租购并举”的迫切性——不仅仅是房价太高,更重要的原因是:过去十年,中国的流动人口暴增了70%,达到了3.76亿。根据七普数据的趋势,这个数字很可能将继续增加。

外来人口也离不开衣食住行,其中首要的命题是,住哪儿?要知道,能在工作所在地买得起房子的流动人口是少数,大部分人还是靠租。

按照前链家研究院院长杨现领博士的研究,全球最大的租赁市场美国的租赁人口比例超过1/3,日本也接近30%。但是,中国2015年的数据是不到12%。

相比全国,北京、上海、深圳这样的大城市,则高出很多,在40%左右,但是和纽约、东京、伦敦这样超过50%的租住率国际都市相比,也有不小的差距。

如果再考虑到老龄化、结婚年龄延长等等因素,中国租赁市场的需求仍将增大。比如中国一线城市买房人的平均年龄,已经延长到了约38岁(两年前是36岁),因此从平均毕业年龄的22岁到38岁,城市青年基本会有十五六年时间需要租房居住。

市场的供应情况怎么样呢?《2020中国青年租住生活蓝皮书》显示,当前全国整体城市租住群体已突破2亿,城市存量房源约为2.75亿套,但投入租赁市场的房源仅约0.87亿套。据统计,北京市的租赁人口需要的租赁住房数量大概在240万套以上,但实际供应只有150万套。

基于过去十年对流动人口“数量增长放缓”的错误判断,一些地方过早地开始做减量规划、减量发展,住房有效供给的缺口不断扩大。

不仅仅是数量短缺,供给质量也令人堪忧。过去十多年间,我在北上深有过若干次租房经历。基于经济能力和便利的考虑,往往租在市中心“老破小”。最早是在上海,其中况味一言难尽,两年间搬了三次家。若干年后搬到北京,发现首都租房体系的问题,丝毫没有比上海解决得更好。

当然我们需要看到,近五年以自如、泊寓为首的长租公寓品牌,在大城市初成气候,让一部分年轻人的租住体验大大提升。但是,被市场优化过的租赁供给,还远远不够。全国最大的长租公寓提供商自如管理的公寓总套数,也就在100万左右。

目下北京的租赁市场里,仍然还有大量黑中介、假房源的现象,更不用提房屋品质、业主稳定度、合租客生活不规律等问题了。就连一些头部租赁品牌,在新冠疫情初期,也让很多人深夜返工时“有家难回”。

必须承认,过去几年政府确实在土地政策和资金补贴等方面,对租赁体系做出了很多政策倾斜。比如要求开发企业在竞拍土地时,承诺修建一定比例的租赁住房,并倡导金融机构提供租赁融资产品,甚至直接拿财政资金补贴那些做长租公寓、人才公寓的品牌。

在政策的引导和资本的鼓动下,一大批长租公寓品牌应运而生,既包括开发商、酒店等运营管理的集中式公寓,也包括蛋壳、青客这类轻资产分散式公寓。然而,如果行业商业模式未经打磨,只简单地金融化包装后,就变成某种“运动式”的跑马圈地。一时间的轰轰烈烈,最终在疫情黑天鹅的冲击下,一地鸡毛。造成这样的局面,一方面因为行业盈利面实在是过于稀薄,对管理颗粒度的要求之高,令开发企业非常不适,而对许多轻资产运作的淘金者来说,资金实力和运维能力,又成了难以逾越的门槛。

2021年政府工作报告中针对大城市住房问题的重点计划是,“尽最大努力去帮助新市民、青年人缓解住房困难”。十四五规划中则明确提出:以人口流入多、房价高的城市为重点,扩大保障性租赁住房供给,着力解决困难群体和新市民住房问题。单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房。

应该说,上层对城市的租赁住房体系,提出了明确的目标和要求,不仅支持力度一以贯之,也吸收了前些年一窝蜂式发展的教训,鼓励引导也更为理性。对希望打造实实在在城市魅力的地方政府来说,除了支持有实力的服务品牌蹚出一条可复制的商业化道路之外,也得在土地、税收和城市更新方面,推动更具前瞻性、更有战略定力的政策落地。

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