经济观察网 特约记者 林晶珂 从东山百货拐入龟岗大马路，穿过烧腊店、糖水铺和饼屋，不出百米就有果蔬、肉禽、水产的味道。在周一下午，东山肉菜市场多是挎着布袋的阿伯阿婆。陈小春、张智霖等“大湾区哥哥”来过后，这里多了些举着手机的年轻人。

除了广州最具特色的骑楼、拱廊和树池，东山市场增设了不规则的花砖与彩色水磨石。冬日阳光温和，从红黄交映的多棱遮阳顶中透过，留下了斑驳的树影。

负责此轮更新的是盛高投资SPGINVEST，它也是绿地香港（00337.HK）的大股东之一，此前在内地操作的项目包括上海外滩半岛酒店、苏州环球188与无锡西水东商业街。从长三角来到大湾区，盛高第一站选择了东山肉菜市场，摆在盛高面前最直接的问题是：一个惯常操作高端业态的团队如何找到市井烟火气？像菜场改造这样的更新项目能赚钱吗？

邻里尺度

2020年8月28日，广州国际投资年会举行。签约项目共266个，东山肉菜市场和鉴定为D级危房的恤孤院路7号楼均属于新河浦历史文化街区焕新工程。彼时广州盛高投资有限公司成立不到半年。从“硬骨头”开始啃起，是该团队综合考量下的策略。

盛高创兴产业公司副总裁李斌告诉经济观察网：“就像下围棋，我们需要抓住最重要的点。”想要在大湾区拿到更多优质的土地，盛高必须贡献自己的存量提升经验。从这一层面看，多元、复杂的菜场，同时也可能是最靓的一张名片。

东山肉菜市场建成于上世纪60年代，在1988年所有制调整后开业，项目的改造难度和地理优势几乎成正比。从至高处俯瞰，附近有493栋红砖小洋楼、中共三大会址纪念馆和著名的“五大侨园”，东山市场就嵌在居民楼里——街对面、正楼上和后巷都住着人，门口的水泥路会车困难。

黄杰在这里负责斩鸡近15年。他回忆过去的通铺式档口：墙面多数斑驳，顶头是错乱的管道，最要命是台风天，大雨一来全都淹了。但是，动工意味着影响生意，过去两轮更新完成后，菜场的租金也随之提升、甚至翻倍。虽然黄杰希望工作环境能敞亮点，但他承担不起改造可能带来的经济损失。

东山肉菜市场占地1800平方米，像黄杰这样的档口约有100户。摆在盛高团队面前的，正是这样一道难题：如何平衡强烈的更新需求与较差的经济可行性？

尽管都属于城市更新，肉菜市场与盛高过去在长三角的上海半岛酒店、无锡西水东等项目明显不同：兼顾建筑功能活化的基础上，这类社区改造需要更多考量微观层面的邻里尺度因素，包括周边地区的人口密度、就业状况、邻近效应等。换言之，盛高团队需要在这块流动的公共空间内与运营方、经营者、周边居民尽可能达成共识：改造会让东山口更好，也不会带来过多麻烦。

困难首先在于产权复杂。东山肉菜市场曾于2007年12月以2580万元卖给广州长江企业集团，目前由长江集团旗下的广州市耀华物业管理有限公司和广州市大利投资有限公司共同经营管理。

其次是施工时间。一米宽的档口月租一万，黄杰那样位置靠里、面积大点的算下来两万。封闭施工不光影响当日生意，生鲜电商每天都在增加，顾客以后不来了怎么办？盛高谨慎选择了市场每天19点歇业后的时间。如果太晚，楼上居民会投诉甚至报警。盛高团队告诉经济观察网，除了建设局、商务局和街道，他们打交道最多的单位还有派出所。

最后是用电、排水、消防等硬件改造。市场建设已久，几乎没有明晰的水电施工图。这意味着只能边拆边画，无形中增加了很多成本，“开始了也不能放弃，最后算下来可能花了近600万元”。

虽然困难很多，但兼顾好邻里尺度给李斌带来了正向反馈。他曾在改造完成后多次回肉菜市场参观——西装革履一看就不是来买菜的。“我说我来看看这里改得怎么样，大家用得好不好？卖糖的商户赶快抓了一把塞到我手里”。

地方符号

新河浦“一径、一馆”焕新规划共设计活力区、文化区与创意区三个方向。作为活力区的重要组成部分，肉菜市场需要衔接未来五星级民宿及新产业需求。恤孤院路7号楼紧邻中共三大会址纪念馆，要保持红砖外墙、中西合璧的风格，同时展现文化、创意特色。

活力、文化和创意都是非常抽象的概念，改造者需要进一步思考的是：如何将它们具像化为可知、可感、可触的符号？更具体地，如何满足人群的多样性，把握环境的独特性，营造社交的趣味性？

那么，什么是代表性的东山符号？当这个问题抛给具体操盘的盛高团队，他们实际上也无法定义什么代表了东山，但选择从两方面提供解决思路。

首先是设计团队的专业性。李斌打了个比方：“正如好的粤菜厨师也能做两三道川菜。我们之前虽然常烧‘淮扬菜’，但改造的道理是相通的。此外，我们过去在珠三角没有经验，但希望提供新视野。”

盛高团队复盘过去在外滩半岛酒店的经验，当年盛高与香港上海大酒店有限公司（00045.HK）在外滩拿地改造时，业内没有多少人看好。团队着眼于“东方巴黎”的历史风貌，同时在世界范围寻找有经验的合作伙伴。2009年开业至今，外滩半岛酒店连续十年获《福布斯旅游指南》“五星酒店”荣誉。

其次需要时间和功夫的沉淀。必然也是偶然，盛高投资董事局主席王伟贤的青少年时期曾在恤孤院路7号的二楼度过。王伟贤的东山记忆里，是大片的清水红砖、缤纷的四季繁花，还有放学后去东山市场“淘”菜的经历。

2020年初广州盛高投资有限公司成立后，除了团队核心，其余成员全部在本地招募。李斌说：“除了老板曾是‘东山少爷’，我们最大的优势在于想要创新，而且不怕麻烦。来广州一年，恤孤院路这块的大街小巷，我们走了不止百次。抬头看、低头看，什么被你记住了，什么就是东山符号。”

盛高为肉菜市场设计了“龟岗万花筒”的方案。入门处是一个巨大的遮阳拉膜，上面绘制着彩色的Logo，象征柴米油盐的缤纷生活。沿街加建一组拱廊形态的骑楼空间和无障碍通道，公共空间将岭南冷巷与彩色遮阳膜、鱼鳞网、雕塑树池融合。色彩上参考传统舞狮，以红、黄作为底色，同时搭配不规则的地板图案、绚丽的鲜活蔬果，成为非常“出片”的取景地。

7号楼建筑面积1290平方米，楼高18米，此前是越秀区直管公房。按照历史名城保护规划的要求，拆建只能保留9米。尽管砖混结构的7号楼已被评为D级危楼，盛高最后还是没有选择重建方案。考虑到新河浦片区缺少具备一定体量的公共空间，盛高团队选择了“游客中心+艺术展览馆+多功能大空间”的定位。设计上延续了清水红砖墙、民国水刷石的传统，从北方多个城市收集到有年代的红砖重新贴面，复刻东山洋楼特色。

这种通过“符号”续接地方文脉、焕新空间活力的思路曾在20世纪波士顿废弃滨水区重建、伦敦国王十字片区改造和东京日本桥再生项目中体现。盛高认为，好的改造一定是持续性的慢活、精细活。只有不断挖掘地方特色的场所感受和建筑风格，才能避免千篇一律的符号拼贴。

长跑思维

综合梳理统计局数据可以发现，目前广州的城市化率为86.2%，北京在87.5%，而上海、深圳分别高达89.3%、99.5%。一线城市可新增的用地非常有限，从扩张转向内生、从实现增量改为提升存量，几乎已成必然趋势。

CBRE世邦魏理仕在《CBRE城市更新白皮书》中将我国城市更新划分为三个阶段：1949至2011年，以促进经济发展为首要目标，进行拆旧建新，同步开展城市再开发；2012至2019年，空间更新转向内容更新，完成了从“量”到“质”的初步探索；2019年至今，迎来多样化、多维度、更大范围的综合统筹。

对盛高这样的市场参与主体而言，更现实的问题是如何在东山肉菜市场这样的微改造项目里赚钱。

李斌坦言，没有项目能保证在短期内赚钱，盛高在东山肉菜市场上花费的成本就超出预期。但从团队过去的经验来看，只要把更新改造视为一场长跑，找准“节奏感”，结果好像并不会差。

一方面是自己跑步的节奏感。1998年，王伟贤率领盛高启动上海浦东新区康桥半岛造镇计划，逐步形成了“2+X”的产品线。2013年，出于公司战略考虑，盛高置地更名为绿地香港，并将更多注意力转向海外。2020年，王伟贤同时成立广东盛高投资有限公司、上海飒禾企业管理咨询、深圳盛高企业管理服务等十余家公司。从业务布局看，涉及城市更新（三旧改造）、地产地产开发、产融投资等板块，已签约的项目包括番禺广场的盛高湾区中心、广州开发区的云埔中心等。

另一方面是土地迭代、政策变化的节奏感。2021年，“城市更新”首次被写入政府工作报告，被提高至战略层面。广州市在“1+1+N”的政策体系中将产城融合、职住平衡放在重要位置，强调利益统筹、创新合作、柔性开发。

其中对主体、空间和资金的系统整合非常关键。具体在新河浦“一径、一馆”焕新规划中，除了盛高，还引入上海交通大学和同济大学团队，通过政策服务、沟通协调保障产权人、经营者、消费者和公司等参与主体的权利。空间上则采取以点带面的思路进行功能活化、多点开发。最后是金融支持和资金保障。在广州市住建局城市环境建设管理处的牵线下，由中国建设银行向盛高提供信贷支持，以此形成“人-物-财”的高效协同。

找准节奏，需要重新认识城市更新。世邦魏理仕中国区战略顾问部副董事陆韬在接受经济观察网采访时表示，过去城市更新在实施落地层面主要存在三方面问题：认知层面的过度“房地产化”、实操层面的缺乏指引、评价体系的过于单一。

清华大学建筑学院教授张杰在《存量时代的城市更新与织补》中写道：“创新是存量时代城市发展的根本动力。”结合住建部的最新政策去理解，城市更新与旧村复兴本质上是以人为本的可持续发展。