张雅楠/文 房地产的调控工具箱，非常像机器猫的神奇口袋，你不知道里面到底装了多少工具，也不知道什么工具会被掏出来，但就像大家常常调侃“差生文具多”那样，调控工具箱里释放的政策越多，往往意味着楼市的成绩越差。

比如最近一段时间，“房票”这种古老又新鲜的调控手段出现了。

说它古老，是因为早在2015年，全国大规模推行棚改货币化安置时，房票这种形式就曾大行其道；说它新鲜，是因为在本轮房地产调控松绑过程中，相对于放松限购、限售、首付比例等措施，房票是新近推出的一种手段。

据不完全统计，目前已有超过20个城市启动了房票救市，其中不乏新一线城市和省会城市。并且，这些城市已经三番四次降低了购房门槛，但市场起效甚微，这一次，他们祭出了救市大杀器——房票。

简单来说，房票是一份购房凭证，可以在棚改拆迁后换购安置房源，具体执行中，各地政策会有细节上的不同。房票介于货币安置和实物安置之间，可以创造大量的、即时的购房需求，能够有效地拉动房地产市场。

房票之所以引发关注，根本原因在于，它代表着推行房票的地方政府有意愿重启棚改货币化安置这一楼市发动机。

2014年的那一轮楼市下行周期，就是凭借之后两年全国范围的棚改货币化安置，彻底扭转了局面。实际上，“十三五”是城镇棚户区改造的黄金期。“十三五”规划纲要提出，城镇棚户区住房改造2000万套。而根据住房和城乡建设部数据，2016年至2020年，全国棚改预计开工2300多万套，超额完成300多万套，帮助5000多万居民“出棚进楼”，完成投资约7万亿元。

棚改促进了城市更新和新型城镇化，也带来了部分地区的房价高涨以及地方政府投资依赖。2020年中，国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，提出要在2021年全面推进旧改政策，改善老小区的居住环境，添加相应配套设施。

旧改和棚改的区别是，不会拆迁住宅，而是将住宅进行维修改造。也就是说，老旧小区改造和棚户区改造逐渐并行，城市建设从大拆大建向有机更新过渡。

这在政府工作报告中有着鲜明体现。2015年至2019年，棚户区改造一直是关键词，并有着明确的规模目标，而在2020年之后的政府工作报告中，重点工作任务里已经不见棚户区改造的身影了。

棚改作为改善居住、拉动楼市的大杀器，本已经基本回归兵器库，但这一轮的楼市压力过大，导致部分城市又把它请了出来。

这其中的原因不难理解。很多城市在启动房票之前，限购、限贷、限售、房贷利率、首付比例等已经全面大幅度放松了，但并没有挽救楼市颓势，只能进一步加码。

“差生”文具多，其实在房地产调控中也是一样的，尽管楼市仍然并不景气，但是分化已经出现。

历年的调控中，楼市复苏总是会经历从改善到刚需、从高能级城市到低能级城市的传导过程。这次并不例外。过去半年，全国百余城已经出台调控措施超过600次，太多的城市，政策一再放松，但市场静若死水；而有些城市只稍稍出台一两项关键措施，便能四两拨千斤。

这是城市资源禀赋赤裸裸的比拼，而房票，只是这场残酷竞争的无奈注脚。如果它仍然不起作用，请看那工具箱，里面深不见底。