经济观察网 记者 张雅楠 随着绿色低碳和高质量发展理念逐渐深入，科技日益成为房地产企业转型升级的主要驱动力。

6月30日，在经济观察报主办的2022年第19届蓝筹年会上，围绕着数字化、绿碳助推房地产发展这一主题，中国金茂创新战略部总经理杨荣旭，绿城信息技术有限公司副总经理、绿城服务集团未来乡村研究中心副总经理芮罗锋，仲量联行零碳研究中心首席分析师张宇共同展开讨论。

问：如何看待数字化、低碳对城市的推动？

芮罗锋：我们从事于物业行业，结合本行业的情况谈谈企业对这个概念的理解。

首先，企业需要强化数字化和业务相结合的能力。比如：设有投资管理部、规划设计部、施工建造等部门，每个环节都需要数字化，数字化就是核心工具，那么这些工具也是绿城的核心竞争力之一。我们今年成立了科技集团，通过数字化对企业进行数字化转型、结构升级和业务升级，现在这也是集团最重要的战略之一。

其次，现在很多业务是需要可持续运营思维来推动数字化的。当房地产进入存量市场，主要业务必须向可运营的模式转型，不是建好房子就可以了，物业是持续发展的运营模式。

最后一点，我们企业搭建生态网络。共存共建过程中都需要数字化工具辅助，比如材料供应商、服务供应商以及销售网络，整合供应链是建设数字化的核心要素。

对于低碳我简单谈一下。从微观角度讲，低碳建筑也好、低碳社区也好，甚至低碳企业，是需要形成低碳合力的，现在浙江省政府也在系统推动这项工作。

张宇：数字化和低碳的确是现在城市发展中两个核心的议题，从两个维度分别来看：

第一，数字化的确对推动后续城市化进程有举足轻重的作用，主要是通过智慧城市的场景建设，实现高精度、高效率、高质量的未来城市数字治理新模式。

大家目前聚焦的八大控排行业，恰是城市低碳洗牌的起点，有八大控排行业的渗透和传导，零碳会在未来影响到城市的空间结构、交通模式、土地出让模式、生活方式乃至文化特征，以此进一步重塑中国城市化的新模式。

问：怎么看待线上线下在产业上的应用，展望未来还有哪些新窗口？

杨荣旭：中国金茂在不断尝试围绕场景的数字化改造，包括我们的智建居系统，包括我们成立AI设计研究院解决图纸设计、审图等比较烦琐的问题，包括我们孵化了金茂云服务，非常好地赋能了这些场景。

数字化能在哪些场景上产生经济效益，往往取决于场景的具体需求，和这项技术带来的一些价值增益。为什么机械臂在生产制造企业里能很好落位，但是在生活服务方面还没有？因为生产制造这种场景更多是需要连续化、机械化、精准的施工，但是生活环境里的需求是比较柔性的、解决复杂问题的，两者距离还比较远。

越是能发挥科技专长的场景，未来越可能有空间。回溯一下房地产领域，从2018年以来，施工机器人这个领域有越来越多企业在迈进，房地产行业的数字化渗透率非常低，未来会有非常大的增长空间。

芮罗锋：场景可以从四个方面来看，第一步是认知，企业特别是企业家需要认知场景的核心作用；第二步要做的是摸清需求，比如企业做数字化转型的核心目的是什么；第三步是场景聚类，生产制造型企业从研发设计到生产制作到设备管理，甚至到销售和客户服务，一系列的聚类都离不开数字化；第四步是政策匹配，数字化如果没有实体场景，系统就失去了意义。政府需要针对大数据、人工智能来创造场景，激活场景，用好政策提高企业转型的积极性。房产和物业公司等都是针对小场景来切合需求开展业务的。

张宇：数字化的场景应用大致会有四个方面的优势：好看、好玩、好用以及绿色。

好看是指由数字孪生、元宇宙的技术介入，相应的产业场景可视化和互动性会大大增强；好用，通过数字化的集成，产业的原生管理场景可以达到更加精准和更加高效的效果；好玩，由于数字化带来的是展现形式的多样化以及丰富化，也是增加了用户的体验感和互动性；最后一点是绿色，数字化带来的是对产业的增质、提效，可以间接引领整体产业的绿色低碳转型。

问：未来在城市和园区等场景中，数字化发展的趋势会是什么样？

芮罗锋：目前我们和浙江省的政府、企业客户接触比较多。

第一个趋势是城市数字化逐渐向数字化城市转变，统一标准、集约建设、互相协同。这三步的核心是为了把数字化城市的一些基础框架建立起来，比如说地理的、资源的、生态的、环境的以及政府职能的一些数据，都可以通过数字化城市的统一标准建立起来。

第二个趋势是，数字化城市的可持续运营。过去的智慧城市建设偏向于各种各样的垂直系统，例如公安或城管，现在需要横向以城市为载体，有的大城市可能太大了就切成以区为载体，我们需要把复杂的系统工程梳理清楚，从建设到运营，从竖状到横向畅通，数字化能够改变运营城市的结构。

对供应商企业来说，很多企业原来是关注技术的，现在应该关注场景、关注服务，每个企业都需要在场景和服务上有所突破。

张宇：在未来城市和园区里面，我们觉得在数字化方面非常明显的趋势就是集成，相应技术的集成化使用，包括人工智能技术、数字孪生技术和大数据技术一体化的使用，以此形成完整的解决方案。

问：你所在的企业在绿色低碳和数字化方面都有哪些可以给大家带来启发的经典案例？

杨荣旭：中国金茂是中国领先的一家房地产公司，我们定位为城市运营商，一直秉承着智慧科技、绿色健康的理念。截至目前，金茂的新建建筑里，超过93%都是绿色建筑，使用可再生能源的比例也是很高。

金茂最近在金华要落位一个项目，是负碳的学校，什么叫负碳呢？就是这个建筑物本身可以产能，能源不仅能够为建筑物本身使用，还能够外输能源。

金茂的标杆项目叫做金茂府，非常明显的一个技术优势叫做三恒系统，房子从冬天到夏天能够恒温、恒湿、恒氧。一般来讲追求这种美好生活要增加能源投入的，但是我们使用的大多数都是地源或者是江水源，冬天从能源端提取热量，夏天提取冷量，在产品端实现绿色低碳。

芮罗锋：我们就是绿城旗下一家专业的科技公司，我们的科技能力主要赋能城市空间建设和智慧运营。

举个例子，我们有一个项目叫绿城桃源里，从拿地开始已经明确项目的运营性质，如养老等，在选地、做设计的时候就把一些适老化设计结合在里面，在这个社区里会有养老机构，会有医疗配套，我们也配套了早幼教的托育场所，以及共享食堂和老年活动室，这些配套如果要在存量项目中做改造非常难，但我们在拿地的过程中就把这些空间预留出来，设计的时候就把适老配套的空间做好了，室内色调是暖色调，墙角和厨房的设计全部没有尖角，老人住进去身心非常舒服。

过去房子盖起来、房子卖完就结束了，现在不一样，养老、教育、健康、文化，包括新零售全部配套进去，做可持续的长效运营。

张宇：一个非常好的案例是鄂尔多斯零碳产业园。项目的最大亮点在于园区内实现了100%的零碳能源供给，整个项目内有80%的能源通过绿电直供方式供应，剩下20%也会通过一些绿电储能以及相应的电网交易方式实现。从用电的成本来看，园区的用电价格也是周边商用电的六折。与此同时，整个园区基于大量的物理探头部署和云端SaaS系统集成，实现了对于整个园区的零碳管理，为后续整体园区的零碳实现提供了非常好的执行基础。除此之外，在园区内还将创造上万个针对绿色低碳产业的就业机会，促进鄂尔多斯社会面的绿色低碳转型。

从数字化领域来说，仲量联行在去年也有非常好的实践，在昆明的官渡发布了全国范围内的首个数字产业投资地图。在项目筹备和发布过程中，我们做了几件核心的事情，一个是通过数字孪生技术的应用实现了对于官渡区域可视化效果的塑造，第二点是在整个模型中融入了相应的城市经济数据、楼宇数据、产业数据等，通过数据集成可以帮助到优质企业，以及相应的优质项目更好地选择和落地官渡。