百岁房贷 时代焦虑

张雅楠2023-02-17 18:14

(图片来源:东方IC)

张雅楠/文 调控就像一盒巧克力,你永远不知道下一个是什么味道。最近一周,房贷最高还款年龄从70岁延至80岁,再延至100岁的消息,就是荒诞而悲哀的。百岁房贷虽是南宁个别楼盘和银行的兵行险着,但它足以代表当下楼市的骚动与不安。

从技术层面看,放宽还贷年龄限制,可以扩大购房需求。南宁在国家统计局公布的1月数据中,一手房价同比降4%,排名省会城市倒数第6,二手房价同比降6.5%,排名省会城市倒数第4,仅好于沈阳、长春、哈尔滨。扩大销售、提振楼市的迫切性强,哪怕再微弱的需求也要挖掘出来,例如去年底同样引起全国关注的“买房可免费坐10年地铁”促销方案,也来自南宁。

那么,这一招放宽还贷年龄限制效果会如何呢?

南宁这项政策配套了“合力贷”,所谓合力贷,是指银行允许年轻的借款人增加父母等作为共同借款人,弥补其还款能力不足的劣势,允许老年借款人增加儿女作为共同借款人,避开银行对其贷款额度、期限等方面的限制。

合力贷捏合了借款人年龄和还款能力两方面的优势,而南宁很多楼盘和银行实际在执行“认贷不认房”,只要贷款还清,即使名下有一套住房,也可以享受首套房最低3.7%的优惠贷款利率优惠,合力贷和“认贷不认房”结合,精准赋予无房贷压力的中老年客群首套房购房资格,变相放宽了以大家庭为单位的购房者的限购、限贷。

一通操作猛如虎,实际效果可能和直接放开限购、限贷差不多。我们理解地方政府在调控中的各种平衡考量,但楼市政策补丁越叠越厚,交集越来越复杂,无形中也增加购房者、开发企业、金融机构的操作难度和风险,遗憾的是,一旦风险出现,最终往往是购房者埋单。

这种调控方式当前在全国各地都有,并有蔓延趋势,恐怕和“一城一策”的初衷并不相符。

跳出具体的调控措施,我们还不禁要问,是什么原因导致100岁的人还需要还房贷?

在国际上,房价收入比、房价租金比,是评估居住成本和收入水平匹配程度的重要指标,这二者锚定,共同平衡住房在居民生活中的成本占用,租房和买房也互为可替代性选择。

比较通行的说法认为,房价收入比在3-6倍为合理区间。诸葛找房数据研究中心报告显示,2022年,北上广深四城整体房价收入比为30.4,意味着购买一套平均价格的房子需要30.4年的可支配收入,这一数据还同比上升了6.9%,这类城市是中国住房矛盾最尖锐的地方。二线城市的房价收入比在13.3,三四线城市的房价收入比在9.1,分别同比下降4%和7%。

悖论出现了:二三四线城市的房价收入比相对较低,理论上居住压力可控,却在造就百岁房贷的时代焦虑。

究其原因,中国过去三十多年的房地产增量发展阶段中,在土地财政驱动下,房价收入比和房价租金比畸高,但尚能被房价上涨预期熨平或掩盖,当房地产进入增量时代,成交量和成交价等各项指标增速下降,地方政府可能还没有做好准备,接受并带动经济运转齿轮重新咬合。

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