经济观察网 记者 陈月芹 管理着众多酒店、商场、办公楼物业的越秀房地产投资信托基金(00405.HK，以下简称“越秀房托”)，是对经济复苏较为敏感的企业，因为这些业态直接关系着租金水平、出租率的升降。

3月9日，2022年度业绩会开始前，越秀房托董事会主席林德良刚跟酒店板块同事开了一个专题会，接收到酒店业态的最新经营数据：今年广州2、3月份的会议非常多，客房收入也非常棒，1-2月每月酒店收入都超过3000万元，“你乘以12个月再减去年的2个亿（酒店收入），简单估算就知道今年会不会更好了”。

业绩会现场，林德良的喜悦溢于言表，其中既有来自对过去一年成绩单的满意，也有2023年第一季度各业态向好的欣喜。

对抗加息周期

业绩报告中，越秀房托管理层形容2022年是新冠疫情防控三年以来最为艰难的一年：国内疫情多点散发叠加集中爆发，商贸活动基本停滞、市场需求持续低迷，对越秀房托存量物业经营造成严重冲击。外部环境风高浪急，压力挑战超预期。

这样的背景下，越秀房托2022年经营收入18.73亿元，除酒店等物业经营开支后的物业收入净额为13.56亿元，同比分别上涨了4.2%、4.4%。

收入同比微增，净利润却出现了较明显下滑，除税后溢利亏损5.1亿元，2021年这一数值为盈利6.75亿元，因此同比减少了176%；每个基金单位亏损0.12元。这是越秀房托上市17年来首次出现除税后溢利亏损情况。

实际上，疫情影响下的减租并不足以导致越秀房托全年除税后溢利亏损超5亿元，因为物业经营收入仍同比微增。年报中对此解释，主要由于人民币兑港元和美元汇率下降，从而产生汇兑亏损和投资物业公平值亏损。

2022年，越秀房托平均付息率3.05%，较2021年上涨53bps，林德良解释这已是采取主动利息管理的结果，已大幅低于全年HIBOR（香港银行同行业拆借利率）的涨幅155bps。这主要源于2022年美联储为应对美国通胀，共宣布加息7次，合计加息425bps，港元亦跟随显著加息。

越秀房托在利率管理方面还做了境内12.84亿元的贷款置换，利率从4.31%降至3.45%，每年可以提前节省融资成本1000万元。

但美元加息和人民币降息对融资成本的影响依然很大。财报数据显示，2022年融资开支达15.21亿元，同比增长了290%。2022年累计外汇亏损了9.44亿元（2021年汇兑收益3.41亿元）。面对汇率波动，越秀房托做了对冲，成功挽回3.22亿元损失。折算下来，全年外汇净亏损6.22亿元，而2021年这一数值为净收益2.26亿元。

越秀房托管理层表示，美联储自2022年起强势加息，而中国为刺激疫情后经济复苏，人民币汇率进入下行区间，基金管理人将视境内外利率变动对融资结果进行调整，例如通过发行境内债或跨境融资等，引入更低成本的人民币，平衡利率风险。

“痛在减租”

截至2022年底，越秀房托共持有10个物业组合，其中广州国金中心对收入贡献占比约47%，越秀金融大厦占23%，武汉项目占7%，上海越秀大厦占5.7%，白马大厦占5%，其余项目均不超过4%。

从各物业营收变化来看，“压舱石”广州国金中心实现收入8.8亿元，同比减少了8.5%，主要受累于酒店和写字楼营收下降了55%、29%。而白马大厦、武汉项目营收同比少了1.67亿元、0.53亿元，降幅为64%、29%。

越秀房托投资者关系总监姜永进在介绍业绩时提到，10个项目中，武汉项目和白马大厦的出租率、租金单价下降相对明显。受疫情防控影响，白马大厦2022年遭遇3次停业，共关停了65天，“市场客流持续锐减，商户经营雪上加霜”。武汉项目也受疫情影响，市场需求停滞，风险客户突增，中小微企业退租明显，出租率大幅下降。

此外，稳定的收益和分派是房产基金更为核心的指标。2022年，分派总额约5.3亿元，同比下降33.2%；每基金单位分派约0.1306元，同比下降46.7%。

对此，林德良直言，“去年我们的痛是减租”。2022年，鉴于疫情影响，越秀房托对白马大厦商户减租了6个月，加上2021年有1.2亿元的特殊分派，“如果把减租和特殊分派加回来，我们一分钱都没少过”。

2023年业绩会变好、更好吗？面对这一提问，林德良笑了笑，坦言这个问题不言而喻，反问“今年还比去年差，那还干啥？”

他进一步解释，首先，去年受疫情影响，酒店才做了2个亿左右，而前年酒店收入是3个亿，但今年第一季度广州会议非常多，会展、客房收入非常棒，如用每月3000万元估算，2023年酒店收入方面不会差。

其次，2023年各物业租约到期的不多，按面积计算的到期率约27.5%，其中到期高峰项目主要是2012年收购的越秀金融大厦，到了第二轮租期重启的时候，到期率约30%，这1/3面积此前的租金低于整体平均价，续租后将带来租金的上涨。

此外，广州今年对智能制造、人工智能、生物制药、轨道交通、节能环保、机器化工以及数字创意等进行新一轮的产业动能转换，包括量子科技以及区块链等未来产业的引入，“越秀房托的写字楼从120块到200多块都有，都可以适应和满足这些新产业公司的需求”。

“到了2023年，这两个月恢复非常快。”林德良介绍，越秀房托的酒店在春节期间的收入已经恢复到2019年的106%。而广州国金中心是地标，去年续租做了60%多，整体租金还增长了3%，新签的租金升了4.5%。白马大厦和租户共克时艰，也换来了续租率的上升，“去年的努力，今年都会看成果，大家可以期待今年的经营基本面不会差”。

做好包租公

林德良坚信个别项目的出租率下降只是暂时的，白马大厦下降至81%，同区域部分商业到现在还在歇业，“我们还是能稳住”，且在白马大厦已经闯出了一条新路。

白马大厦从2022年底开始重启了新模式，从原来传统的零批结合、散批到前两年开始品牌批发，到2022年底增加了一个逻辑，“我们要做自己的产业链，所以导入了我们的设计师品牌，今年1-2月新增4000多平方米的出租面积在账上会反映出来”。

每次业绩会，媒体和投资人都十分关注收购和怎么发展的问题。林德良回应越秀房托是个收租股，每年“稳稳阵阵”地收租金，然后进行分派。同时也需要扩大两个增长，一个是内延增长，如出租率的提升和优化租户结构来提升收入；而外延增长是否每天、每年都做，越秀房托每年都在检视。2022年做香港越秀大厦的收购，主要是尝试做海外资产配置，来最大程度平衡海外资产和海外负债的结构。

今年有没有可能做收购？林德良的选择是，今年的重点还是在做好经营基本面，当好包租公。

疫情后，越秀房托提出要抓好第一季度，抢第二季度，“Q1、Q2我们是必抢的，所以今年都提前续租。”林德良举例，VT101（原广州维多利广场）中优衣库是今年12月份到期，但在2月份就谈了整个租约续期、怎么投入装修、优化等等。

林德良提到，疫情期间还推了一个策略，是尽量把租期缩短。因为短周期有利于公司在疫情后抓住更好的市场机会。“我们的平均租期是三年，比以前平均5年缩短了。优衣库这种商户不再是10年（租约）了，对不起，我们现在都缩短了一个周期，希望这样能抢抓新一轮增长。”提前谈续租、缩短租约，都是越秀房托2023年会持续做的一些经营策略。