示范房企美的置业跌出千亿阵营

陈月芹2023-03-28 17:52

经济观察网 记者 陈月芹 “最大的挑战不是挺过困难时期,而是眼前的危险过去后为未来做好准备。”美的置业(3990.HK)在2022年财务报告中,引用了美国前国务卿亨利·基辛格的这句话。

美的置业其后也阐释了公司及行业遇到的“困难时期”:2022年,动荡与变局轮番上演,多地疫情反复,多个项目停工断贷等超预期因素频出,挑战前所未有。“企业从吹沙见金的洗礼中,在’活下来’的命题基础上,去思考如何走得更远、都得更好”。

如果以债务是否违约的角度去判断一家公司的生或死,美的置业是活着的。如美的置业董事局主席兼总裁郝恒乐所介绍,“去年,我们债务方面安全健康,没有任何一笔钱出现违约”,是少数几家零违约的腰部民营房企。

因此,美的和龙湖、碧桂园等频频被列入示范性发债、优质民营房企名单,是首批获得信贷、债券“两支箭”惠及的民企。在民营房企融资刚刚破冰的2022年11月,美的置业就拿到了交易商协会开出的150亿元中期票据储架式注册发行的路条。

示范房企的光环提高了外界对美的置业年报的预期,但多项经营数据无论是同比自己,还是横向对比同行,都不太尽如人意。

“合并综合收益表”中,美的置业仅销售成本实现了上升,收入、毛利、利润、财务收益等均出现下滑。2017年-2020年间,美的置业的净资产收益率(ROE)保持在19%-22%区间,2021年下滑至16%,2022年更是降至7%。

净利润下滑是近两年来房企普遍面临的问题,美的置业年内利润35.77亿元,同比下降32.5%;归母净利润17.26亿元,同比大幅下滑54%。不同的是,招商蛇口、越秀地产、华发股份等多家被指“增收不增利”,而美的置业的营收也出现微降,是截至3月27日已公布2022年财报的房企中,首家营收同比下降的。

美的置业的三大业务板块中,开发业务是基本盘,贡献收入占比超过98%;物业管理服务全年收入11.4亿元,仅占1.5%;商业物业投资及营运(包含租赁、酒店和文旅)营收仅1.95亿元。

2022年其实现合约销售额792.4亿元,同比下滑42%,跌出“千亿房企”阵营。2022年3月,美的置业管理层定下的全年销售目标定为1400亿元。

冲进千亿曾是美的置业的梦想,此前多次出现在管理层的口号中。

从规模发展曲线看,美的置业发家于佛山,2010年走出珠三角,在贵阳、株洲、徐州等地开始布局,2014年后乘借棚改东风,和“老乡”碧桂园一样,在三四五线城市找到了规模增长之道,并于2018年在香港上市。上市前,美的置业董事局主席兼总裁郝恒乐多次提及“2020年要实现千亿”计划。

外界常拿美的置业和母公司美的控股的轨迹做对比:美的控股卖空调冰箱的销售额,从百亿到千亿用了16年,而美的置业卖房子,从百亿到千亿只用了5年,从2015年的111亿元快速爬坡,2019年成功冲线千亿,比预期还提早了一年。

然而,随着棚改退潮和2022年三四五线城市明显降温,美的置业更坚定要换仓。去年全年仅在上海浦东新区拿了一块地,权益货值14亿元。

美的置业首席财务官林戈在业绩会上介绍,去年土储方面的策略是:用新增土储对存量土储进行换仓,量级高的土储增加股权比例的收购,对量级差一点的土储退出合作。年内通过股权收购归编了9个项目,新增权益货值63亿元,以二线为主;同时退出部分弱三线和四线城市,减少权益货值9.5亿元,退出了柳州、九江、岳阳、大理等城市能级差的城市。

郝恒乐表示,2023年会积极捕捉一些投资机会,根据每个城市去化速度进行结构性补货,但对土地的研判会更加理性,更加慎重,更加聚焦,“绝对不会多点开花”。

早在2018年业绩会上,郝恒乐就开始提换仓,彼时他表示,由于历史发展原因,美的置业原来的储备一线比较少,一线的介入成本较高,但未来会考虑机会性介入,而对四线城市保持谨慎态度。

经过多年调整,美的置业的一二线城市面积占比66%,与2021年持平,长三角和大湾区占比合计52%。

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