经济观察网 记者 陈姗 9月18日，由上海交通大学上海高级金融学院（高金）发布的《中国公募REITs市场发展白皮书》（以下简称“白皮书”）显示，截至2023年6月底，我国公募REITs产品已有28支，其中4支产品实现扩募，募集资金近1000亿元，回收资金带动新项目投资超5600亿元。

从已经上市的公募 REITs 产品底层资产类别来看，主要包括了产业园区(9 支)、生态环保(2 支)、能源基础设施(3 支)、交通基础设施(7 支)、仓储物流(3 支)以及保障性租赁住房(4 支)。其中，交通基础设施REITs占比达48%，占到了总发行规模的最大比例。

数据显示，截止2023年6月30日，公募REITs28支上市标的总市值为856.86亿元，流通市值为413.70亿元。中证REITs全收益指数在截止期收于918.59，当月回报率为- 5.84%。2023年上半年，中证REITs全收益指数累计下跌达17.58%；而该指数自其历史高点下跌29.62%。中证REITs指数在截止期收于833.57，当月回报率为-5.84%。2023年上半年，中证REITs指数累计下跌达20.95%；该指数自历史高点下跌34.87%。

白皮书指出，中证REITs全收益指数与中证REITs指数问世不足两年，期间振幅均达50%左右，反应出中国REITs市场依然处于早期发展阶段，尚未完全成熟，监管机构、投资者与REITs管理人、原始权益人对我国REITs市场规律的摸索还在进行中。

白皮书研究小组认为，本轮下跌主要有两个原因。一方面是由于去年在整个A股市场不甚景气的情况下，REITs市场积聚了投资者的想象力，走出了一波非常强劲的行情，较少量的流通股份也使得市场价格与对未来基本面的理性预期产生了偏离，因此本轮下跌部分反应了对之前市场价格的更正。另一方面，今年上半年，由于疫情后经济恢复缓慢，部分REITs经营情况不及预期，导致可供分配金额的达成度较低，影响了投资者的预期，引发部分投资者卖出离场。此外，目前REITs市场投资者结构单一，流通规模较小，使得个股波动加大，并且有出现REITs产品间价格震荡传递蔓延的趋势，最终造成全市场的较大幅度波动。

值得一提的是，白皮书在以往研究的基础上引入更多创新维度，如在产品结构方面，白皮书重点探究了公募REITs中股债结构的搭建，此结构能够保证ABS通过债权派息和股权分红两种渠道从项目公司取得现金流，保障投资者的利益。在运营治理方面，白皮书指出对当前处于初创阶段的国内REITs市场来说，采取外部治理模式是快速推出REITs的最优解，但在远期，期待监管与市场主体共同努力，完善REITs信息披露标准，REITs管理人能通过底层资产运营经验积累或引入专业运营方等方式，促成具有内部管理模式的REITs出现，发挥内部管理REITs在产权类资产并购与管理上的优势，允许外部治理型和内部治理型REITs相互竞争。

同时，白皮书重视实操性，对资产估值、税收配套政策、发行阶段中合规性及出并表两大关注问题等均进行深入讨论，并提出了畅想和建议。

白皮书最后指出，现阶段公募REITs在市场化建设方面仍有一些需要解决的问题：在资产供应方面，我国公募REITs市场仍存在可发行的资产类型不足、活跃的市场化发行人占比过低、部分审核标准细化程度不足、发行审核周期较长等情况；在机构参与方面，我国公募REITs市场也面临资金运用、回收及杠杆率等方面均受到限制、部分资产的一级发行估值偏高、战配缺乏定价权、二级市场投资者对公募REITs产品认识不足等问题。

基于上述问题，白皮书也提出了六点政策建议，包括优化审核机制，提高审核效率；鼓励市场化机构参与发行；加强二级市场投资者教育、完善公募REITs信息披露机制；优化大宗交易市场衔接机制；引入CMBS等配套融资工具；构建我国多层次REITs市场等。