经济观察报 记者 万敏 10月底,在还需要吹空调降温的广州,记者见到了广东老板严林博。
初次见到严林博时,很难不注意到他在同龄男士中少见的精致发型——低调中带着时尚感的深棕色头发,丝丝分明,整洁清爽。严林博用带有浓厚口音的普通话告诉记者,“我们的行业是一个美丽的行业,为人们带来美丽和自信。”
严林博是广州市申强实业有限公司(以下简称“申强实业”)的董事长,这家民营企业成立于1999年,企业员工100余人,是一家专业经营化妆品制造及批发、零售全领域的公司。
怀着这样的职业自豪感,在创业的第十个年头,严林博终于拥有了自己的厂房。
对于中小微型企业,有了恒产会更有长期稳定的经营规划,但购买厂房并不是一件简单的事。在这个过程中,商业银行介入,在信息、资源、资金方面服务小微企业,达成了双赢合作。
“上楼”之路
自1999年成立以来,申强实业一直致力于研发染发新材料和品牌运营。随着业务的不断发展,原有的租赁厂房已无法满足公司日益增长的需求。因此,自2018年起,严林博就动心思要购买厂房。“在当时的情况下,广州这片土地上实际上有一千多家持有许可证的化妆品公司。然而,由于历史原因,大部分公司都是租赁厂房,并不是拥有自己的厂房,因为广州的工业用地比较稀缺。”严林博说,他和同行交流时获知,许多同行拿着资金去整个广州寻找,包括白云区、花都以及周边的佛山、肇庆、清远等地。很多人像他一样,可能需要找一两年甚至两三年才能找到一个合适的地方。
对严林博这样的民企老板来说,工厂的选址建设对于企业的发展至关重要,并不是随随便便就能决定的。一旦确定下来,他们就希望能够长期经营。“有时候我们会开玩笑说,如果我们现在40岁,有自己的厂房,那就可以干到90岁。因为厂房的产权是50年。”
民生银行服务申强实业多年,小微客户经理也与严林博熟识,在知悉他购买厂房的意愿后,推荐了位于英德的产业园。这个产业园主要定位就是化妆品及其配套产业的集群,产权清晰,地理位置便利。严林博实地考察后,认为符合公司的需求和期望,决定买下厂房。
与过去租用厂房相比,买下自己的厂房后严林博可以完全按照企业的需要去“装修”。对于化妆品行业而言,环保是必不可少的,申强实业与产业园区进行了沟通后,产业园为了解决污水问题,投入了数千万的资金自行建设了一个污水处理厂,以处理园区的污水问题。申强实业的污水只需交给园区的污水处理厂处理,减少了单个企业的投入和人员成本。产业园区还会为入驻企业提供相关配套服务如引进包材等配套产业,提供物流服务,协助解决当地用工、环保问题。严林博说,由于园区内有200家企业,相对而言很多事情都更容易解决和处理。因此,与产业园区合作可以让公司本身更专注于生产和营销。
此外,园区还可以为厂房的环保和建筑结构做定制。严林博对厂房每层的高度、面积大小以及荷载能力等需求向开发商提出定制需求,比如一层高度为4米或5米,单层面积为1000平方米或2000平方米或3000平方米,或者要求荷载能力更大以满足重型设备的承重需求等,开发商基本上能够按照他的需求来设计和建造厂房。
申强实业的“上楼”也是工业用地走向集约化进程的一个缩影。今年8月,广东省工业和信息化局发布“关于公开征求 《广州市关于优化空间载体支撑制造业高质量发展的实施意见(公开征求意见稿)》等政策意见的公告”,新措施主要包括:工业用地高效利用、工业厂房体系保障、工业园区提质升档、产业园区运营企业培优培强等四大方向。广州将严格实行工业产业区块管理。新增工业用地,原则上位于工业产业区块内。加大厂房供给,推动“工业上楼”。推广高标准厂房、打造专用型厂房、建设产业保障房。
严林博说,在过去,当企业发展到业绩提升或税收增加到一定规模的阶段时,通常会有建设厂房的想法。然而,(按照工业用地相关政策)一个企业拿个几十亩一百亩地,实际上建筑物才一两万平方。在以前的一些厂房可以看到,大部分地都空着种树种草,没有得到充分利用,造成了土地资源的浪费。因此,集约用地模式被引入,比如建设五层楼高的厂房,每层都有独立的院子,但空地面积较小。这种方式使得土地利用更加集约,以往一块土地只能建一个厂,现在可以建造五个厂了。在过去,政府可能只批出一块土地给一个厂,如果效益好则有税收效益,不好则没有。而现在,由于土地被多家企业共同使用,税收效益也得到了显著提高。
“以化妆品行业为例,同一地区有200家化妆品生产企业聚集在一起,这在全国甚至全世界范围内,化妆品生产制造企业都是非常罕见的。这种模式是中国创新创造的,为全球的产业发展提供了一个新的思路和方向。”严林博说。
针对性金融服务覆盖“难点”
严林博从合作过的银行中选择了民生银行来做厂房的按揭贷款。当时,厂房每平方米价格约2000元左右,总共买入1万多一点平方米的面积,因此总价约2000万元。申强实业首付600万元,从民生银行申请了10年共1400万元的按揭贷款。
严林博说,现在每期的按揭还款金额与之前的租金差不多,甚至略低于白云区的厂房租金。“但是租用厂房10年后不是我们的,按揭还款10年后这个厂房就属于我们自己的资产了。此外,对于企业本身来说,也能算一笔厂房升值的收益账。对于我们企业来说,如果这个厂房能够一边使用一边增值,那么这笔投入就是正确的选择。”
据严林博回忆,以往小型民企申请银行贷款比较困难,通常只能通过抵押贷款的方式,用法人或股东的房产进行抵押。近几年随着金融行业服务的完善,出现了信用贷和税贷等模式。在过去,凭信用贷款几乎是无法实现的,难度非常大,基本上只有通过抵押的方式才能获得贷款,而对于租赁的厂房,无论其面积多大,由于是租赁性质,因此无法进行抵押贷款。只有企业法定代表人或股东自己的物业才能作为抵押物。“比如在五年前,想要拥有一座具有自己产权的厂房,意味着需要投入资金至少几千万甚至过亿的资金。对于资金相对较为紧张的中小微企业而言,这是一笔不小的负担。”严林博说。
目前,申强实业已经做到实现年营收额1亿元。严林博表示,目前,申强实业现在七成销售在国内发廊的专业产品线,三成销售在出口。致力于开拓“一带一路”沿线国家的市场的同时,也在积极建设自己的染发膏品牌,严林博未来的目标是成为国内染发膏行业内的首家上市公司。“申强实业是本行存量的企业客户慢慢做大之后,银行帮助企业牵线搭桥购买厂房,与一些地产公司合作,设计出了有针对性的金融方案和杠杆机制,以帮助中小微企业缓解资金压力,助力企业发展。比如,对于需要投入2000万的中小微企业,只需支付600万甚至400万的首付,即可拥有自己的厂房。这种模式取得了较好的效果,得到了广大中小微企业的认同。”民生银行广州分行有关负责人对记者表示。
民生银行广州分行有关负责人表示,近年以来广州分行立足广东省制造业大省的区域特色,围绕制造业产业集群,积极适配应用场景,从园区建设出发,推出了支持小微企业厂房购买的一手厂房按揭贷、抵押贷业务。
此外,结合园区的运营,民生银行广州分行推出了“智慧产业园”综合解决方案,通过“系统+智慧硬件”的联动方式,提升园区整体运营效率与服务品质,助力产业园建设的智能化、信息化,为园区内中小微企业提供综合化服务支持。
华城新产业是一家新兴科技创新企业,公司以“服务中国制造业转型”为使命,主要聚焦产业园区开发,在全国开发了超过60个园区。在广东地区,企业与民生银行广州分行形成了“互为生态”的合作模式,创造了企业、园区、银行多方共赢的局面。
华城新产业广佛区域总经理王腾表示,“民生银行对工业园区的金融开发非常了解,为我们提供了帮助园区运营的园区管理系统,比如给园区装智能水电表、收租软件以及园区一卡通等,提升了园区智能化水平。同时,也为园区内企业提供厂房按揭贷款支持及其他综合化服务,如免费提供会计软件、纳税软件及代发工资系统等。”
截至目前,民生银行广州分行已与超过170家产业园区达成合作关系,服务园区企业近1000家。