领潮供应链杨鸥:房地产是长期充满活力的支柱产业

站在未来看现在2024-01-03 17:48

杨鸥系中海发展首席技术官、领潮供应链董事长

20多年来,房地产的发展是什么状况呢?大家可以看一下自己的家庭资产负债表,房地产在中国家庭资产中的占比达到69%,而在欧美国家,比如美国,这个数字只有36%。

在两年前,尤其是一些大企业没有爆雷的时候,在2021全球房地产品牌价值25强榜单里,中国包揽前10,25强占23个。领潮供应链所属的中国建筑,在2021年也晋升到世界500强的第9位。可以说,中国的房地产“开发制造业”已经取得了举世瞩目的成就。

2020年,世界房价前10的城市,中国占了4个,分别是香港、上海、深圳、北京。

在2019年末,中国的城市化率超过了60%。贝壳研究院发布的《住房研究报告》显示:2019年,中国城镇住宅存量3.5亿套,每个家庭1.2套,人均居住面积40平方米,超过了绝大部分发达国家。

最近几年,“三道红线”在金融端对房地产企业进行了一些限制,房地产行业的开工量、投资额都在减少。

招商银行每年都会发布在该行的高净值人群的资产变化。连续几年,该数据显示,现金及存款、资本市场产品、境外投资、保险等类别资产的投资比例都在增加,但“投资性不动产”的比例在下降。

最近政策频出,比如白名单企业、“三个不低于”等,在资金方面、金融方面、监管方面给房地产企业特别是民企一定的倾斜。

2023年中央金融工作会议提出要积极稳妥化解房地产风险,一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求,促进房地产市场平稳健康发展,完善相关基础性制度,加快构建房地产发展新模式等。

目前在需求端,住房销售调整较为充分。最近一两个月,北京、上海等城市二手房的销售有回暖迹象。住房销售降幅有较大的收窄可能。

从中长期看,按照城镇化发展的一般规律,2023年到2030年,中国城镇的住宅年均增量大概有10亿平方米,增量是存在的。

当前经济处于“弱势复苏”的阶段,房地产的“开发制造业”属性已经趋于平缓,未来会从享受红利向创造红利转变,从盖楼卖楼向长期主义转变。

如何突围

20世纪60年代,斯坦福教授埃弗雷特·罗杰斯出版了《创新的扩散》一书,“S曲线”的概念被广泛接受。S曲线是指一个行业、一个市场、一个产品,其发展自有规律,开始的时候比较缓慢。不管是技术创新的原因,时代进步的原因,还是消费者觉醒的原因,它会迅速往上拉升,到后期会有一个下滑的态势。这种情况不只适用于房地产,每个行业都会面临这样的问题。

房地产要怎么突围以及何时突围呢?在一个行业达到峰值之前,我们必须找到驱动企业腾飞的第二曲线,第二曲线必须在第一曲线掉头之前就开始增长。因为那个时候,第二曲线业务的市场占有率有了,品牌有了,消费者的忠诚度有了,对内文化有了,组织能力也有了。

我们反观,现在过得不好的房地产企业,在它觉得政策收紧,投融资不那么顺畅,消费者意识在转变之初,它做了什么决定了今天过得好不好。如果知道明天会有不好的可能,却在怨天尤人、坐以待毙,不好的结果就会降临。

支柱产业的增长空间

为什么我们说房地产作为支柱产业还会继续增长?

放眼全球,在发达国家,房地产仍然是支柱产业,但已完成从开发制造属性向生活服务属性的转变。数据显示,中国房地产业增加值占GDP的比重只有6.5%,而在德国(10.90%)、日本(11.36%)、英国(13.89%)、美国(11.70%)这些国家,这一数据全在10%以上。我们卖楼盖楼很厉害,但卖完楼以后,围绕房子的支出却很小。

例如,1997年香港房价是深圳南山房价的14倍。25年过去了,香港房价是深圳南山房价的1.2倍,两地房价在趋近。但25年前,香港的物管费是深圳南山物管费的9倍,现在物管费的差距缩减不明显,还有7倍。换句话说,相对于香港的房价及物业费,深圳南山的房价涨幅高,但物管费涨幅较小。

在物业行业有一个万分之一定律:在一线城市,房子单价的万分之一作为物业费是比较合适的。在北京、上海、深圳等国内一线城市,10万元/平方米、20万元/平方米的房子不少见,但是每平米10元、20元物业费的房子不多。在纽约、伦敦、香港等国际城市,每平米30元、50元物业费的房子比比皆是。大家去香港看一下20年、40年房龄的住宅或写字楼的保养状况就知道了,那都是较高的物管费支撑的。

欧美的房地产税收了很多年,我们是否应该用长期的房地产税替代短期的高额土地出让金,这个事情在前几年讨论得很激烈。在当前房地产市场低迷和经济尚未恢复的情况下,第十四届全国人大常委会立法规划不再将房地产税的立法纳入一类、二类项目是稳妥之举。换句话说,这五年时间,房地产税出台的概率会比较低。

土地价值再造

房地产发展需要有创造宜居环境、把坏地段变成好地段的能力。举两个我去过的城市的案例:

新加坡著名的“花园城市”,就是通过对老旧拥挤的市区进行全面更新和改造,将原本陈旧的城市区域变成了一个现代化的宜居社区。

洛杉矶周边邻近沙漠的土地,也可以依靠比较好的城市规划、到位的公共设施配套以及大量便捷的交通,实现环境的宜居。

中国很多近郊、跨城的区县土地,可以创造更理想的居住社区。房地产开发一度是向更高更远发展的,因为土地是稀缺资源,把容积率提高、把房屋的高度拔高,或者城市摊大饼,以此来住更多的人。

2023年12月底《深圳都市圈发展规划》正式印发,东莞、惠州全域纳入深圳都市圈。在广东省人民政府网上,有关于这个规划的“十问十答”,针对“深圳都市圈如何破解住房难题”,回答也提到,“优化都市圈保障性住房规划布局,推动建立跨市域保障性住房建设合作机制。支持在东莞、惠州临深片区、深汕特别合作区等区域沿轨道交通建设大型安居社区,推动跨市保障性住房建设与市政配套设施协同发展,探索跨市域保障性住房建设与产业发展相结合,探索在临深片区共建人才社区,推动产城融合和职住平衡”。

在政策引导产业有效落地、人口流入的形势下,围绕都市经济圈发展宜居乡镇地产,可为中国房地产的未来发展带来巨大空间。

装修行业也是房地产业

刚才提到中国房地产业增加值比较低,但有些房地产开发的相关产业我们可能还不太重视,比如装修。据树懒生活《2023中国家居装修发展研究报告》、艾瑞咨询《2021年中国家装行业研究报告》显示,“随着存量需求的不断释放和全装配式政策的激励,家装行业将持续保持3万亿左右的行业规模”“以产品、交付、服务标准化为核心的一站式整装,行业渗透率2025年有望达到60%,市场发展前景广阔”。

我到领潮供应链是在2023年2月,遇到第一个比较麻烦的事,是3月份大量瓷砖供不上货。我把供应商请过来。他们的回答是,确实没货可供,因为在疫情防控政策调整后,ToC的装修需求井喷,导致ToB的瓷砖量供不上。这可以从一个侧面反映出消费者的需求。

硬装是一个万亿市场,但在这个市场长期存在比较严重的信息差,消费者对家装材料品牌、规格、价格等都不太清楚。领潮供应链就是要解决这个问题。

同时,国家产业数字化政策逐步落地,也为建材供应链领域带来更多发展机遇。建材采购供应链平台可以利用自身的平台化、数字化能力与服务优势,抓住产业数字化带来的发展机遇,持续增强平台数字化能力和服务能力。

领潮怎么做

从2023年各上市房地产企业的半年报看,中海是权益销售额、净利润第一的公司。同时,我们也是2023年买土地花出去资金最多的公司。这表明,我们看好后续市场,有充足的信心,还在持续地迈开步子往前走。

领潮供应链希望实现全链条参与方的共赢。我们是央企,长期的信誉、对建材市场的专业性以及付款及时,可以把供应商的价格做到合理的区间。客户和我们合作享受央企背书,有领潮供应链参与保质保量,实现“价格低、服务好”。通过信息化,可以实现客户线上下单,享受中海内部集采的便捷、价格和服务。

我其实用一句话就能打动潜在合作对象:要做产业园、住宅、写字楼或其他地产项目,您已经询过价了,不用告知我们您询价的结果,我们有信心做到比您现在询的价格、比以前造房子用的建材价格低10%—15%,而且供货更及时、更有效,服务更好。

我们不仅在加大投入,还在增加我们的科技含量。比如在天山门业,我们与南京理工大学合作,建立院士领衔联合实验室,通过科技赋能助力企业高质量发展,属行业首家。

以上关键点包括模式转换、结构升级、品质提升、城市土地价值再造、存量资产改造以及产业效率提升,构成了一整套综合策略。

我们正在从以建造和销售房屋为主的房地产“开发制造业”,转向致力于满足人们全面优质生活需求的房地产“生活服务业”。然而,这样的转变之路尚长。

我们现在正处在房地产生活服务业的初级阶段,未来的发展潜力巨大。这不仅展示了房地产未来的巨大潜力和宽广空间,更凸显了其在中国经济中的支柱地位不可动摇。

(本报记者张雅楠采访整理)

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