“蓝筹年会”自2003 年发起，通过十八历程，现已成为以蓝筹年会为主、包含蓝筹年会论坛、蓝筹系列对话、蓝筹系列沙龙等的综合平台。旨在推动行业的规范和成熟，甄选出具备蓝筹价值的企业，树立行业标杆。环节透明度、指标体系的专业性，使其为蓝筹企业的稳健发展提供参照。

回望2020 年，土地红利时代和金融红利时代已相继远去，管理红利时代行将到来。土地集中出让、“三道红线”、房地产贷款集中度管理，分别从土地端、房企端和银行端予以“长效机制”的综合调节。至此，政策已经形成完整闭环，有利于地产行业平稳健康发展大环境的形成。房企或主动或被动地调整开发战略和拿地策略、降低杠杆率，寻求房地产开发以外的“新赛道”。面对新经济集约化、平台化、共享化的全新场景，哪里是孕育未来发展的新格局？哪里将是构建美好生活的浓墨之处？

第十八届（2021）蓝筹年会，将目光聚焦于中国经济及房地产行业新格局。

第十八届（2021）蓝筹年会

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蓝筹评审会

2021蓝筹评审会|还年轻的房地产，你慢些走

近日，由经济观察报举办的第十八届（2021）蓝筹年会评审会在京举办。与会专家，首先对房地产面临的宏观环境、行业现状、企业面临的问题，分别展开研讨，就房地产未来的市场规模，城市、需求存在的分化现象等问题，一一予以解析；研讨环节之后，对于房地产业百余家企业的年报及相关发展状况，予以审核评价。

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作为有担当、有责任的蓝筹企业，更多应该思考的是企业真正使命和可持续发展。蓝筹企业应该理应充分动员自身资源配置能力，呼应社会当下新的需求、破解行业新的矛盾。顺势而为、共建行业数字化变局和新赛道。在尊重自然的基础上，关注人性。打造美丽城市、美丽乡村、美丽人居。投身到真正符合美好生活价值的事业中去。

第十八届（2021）蓝筹年会，将目光聚焦于中国经济及房地产行业新格局。

2021年蓝筹评审会

近日，由经济观察报举办的第十八届（2021）蓝筹年会评审会在京举办。与会专家，首先对房地产面临的宏观环境、行业现状、企业面临的问题，分别展开研讨，就房地产未来的市场规模，城市、需求存在的分化现象等问题，一一予以解析；研讨环节之后，对于房地产业百余家企业的年报及相关发展状况，予以审核评价。

评审会资料

汪利娜中国社会科学院经济研究所研究员

房地产市场很火爆，但是维持房价上涨的因素实际上是在减弱的。
首先是“十四五”规划，还是在坚持“房住不炒”的总基调。
第二、从市场的供需关系上来看，我们城市化率已经达到了60%，住的自有率至少在80%以上，人均的住房面积在35平方米，城市人口的老龄化或者全社会人口的老龄化和少子化的问题越来越突出。同时，央行今年首次开始公开地讲人口问题，央行是关注金融和货币政策的，它开始谈论人口问题，认为房价过高对人口的增长、消费的增长带来的挤压会对未来的经济增长成为一个隐患，这一点也值得大家关注。
第三、金融政策。相关机构的领导在相关会议或场合都在讲房地产是中国最大的灰犀牛，三道“红线”等等出台。
第四、从土地政策上来看，国家出台了“两个集中”的政策，以前政府为了实现土地财政，总是在供地上有一些随意性，或者有一些饥饿的供地方法，导致房地产企业不知道到底还有多少地。当供地公开化、透明化以后，让企业、市场有一个稳定的预期，这样就可以避免很多误判。
李志能国务院发展研究中心跨国公司研究室主任

大家都在说房地产的泡沫太大了，怎么控制泡沫？中国的房地产业的顶峰到底在哪里？什么时候我们到了该翻过山坡顶的时候？但是如此大的体量，一旦过了山坡的顶，滚下去可是很可怕的。中国房地产价值到去年下半年的时候，总规模已经达到约540万亿。
从1998年以后，重化工业时代接近尾声，但是这540万亿的财富，哪怕分出来一半、三分之一的180亿，有什么样的行业能够承受这么巨大的财富？下一个支柱行业到底是什么？这确实需要我们思考，需要一个缓冲过程。
中国城市的布局是否已在发生重大的变化，不少省份人口向省会等中大城市集中，而有更多的人口流向沿海城市，在未来或者沿海边疆城市将成为新的发展空间。
任荣荣中国宏观经济研究院投资研究所博士、副研究员

首先，如何看待2016年以来商品房销售面积屡创新高？2020年的时候商品房销售面积已经达到了17.6亿平米，商品房的销售面积虽然屡创新高，但这两年商品房的竣工面积却没有增长，而且很多年还是负增长。
从2016年开始，期房的占比迅速上升到90%以上。之前的市场期房总体占比80%左右，虽然较高，但是一个长期的、可接受的水平。从2016年、2017年开始，商品房销售的期房为什么陡然上升？这也是市场的结构性的一些问题，不代表真实的需求能有现在统计局统计出来的数据这么高。
第二，不管现在的销售是多少，对未来五到十年，从住房需求来说，住房的合理或者是理性需求还是有一个判断方法的。比如说国际上通用的哈佛住房研究中心一个住房需求判断，住房需求主要来自于三块，一个是新增家庭产生需求。二是住房折旧需求，也就是拆迁需求。三是多套房的需求。
在这样的一个发展过程当中，对于房地产企业而言，一些结构性的机会值得关注，尤其两个角度，一是从区域的角度来说，未来大家都默认城市圈、都市圈可能是城市空间布局的发展方向。二是要找准房地产需求的结构的一个方向，未来从人口年龄结构来看，刚需的减少是很明显的，尤其表现在25到34岁首次购房群体，在未来五到十年下降的特别明显，下降了几百万。因此，这也是今年对于存量盘活提出更高要求的原因，政策也会向此方向着力。
宋延庆兰德咨询总裁

我认为未来房地产市场总量应该不会低于20万亿。
第一，根据国家统计局商品房销售总额的拆解数据发现其中住宅部分接近16万亿，每年增长额10个百分点左右，即便是5个百分点左右，五年、十年以后仅住宅就会到20万亿，另外还有一两万亿的长租公寓，还有两三万亿的商业地产，还有一些类住宅的业务。就是说，20万亿的规模，是一个时间问题。
第二，关于“红线”政策以及中美房地产市场的看法，美国的房地产和中国的房地产根本区别在哪里？不能单纯地用房价收入比三到六倍的数据来评论，因为中国房地产购置成本很高，而美国是持有成本相当高。在美国租一个别墅每个月5000美金，买一套别墅每月持有的成本也是5000美金，所以在欧美国家买和租没有什么区别。但是在中国，持有物业，仍是财富保值的首要选择。
第三，房地产虽然还是蛮赚钱的，但是和原来的赚钱逻辑不一样。现在主要靠两个逻辑，一个是资本，第二个是内容。所谓的资本，就是能融来便宜的钱，能融来安全的钱，正常还了借、借了还永远没有问题，就怕银行突然哪一天收你的钱，不给你钱，一定是融资现金流有问题。资本一定是说了算，因此我判断未来的市场走势，包括刚才两个集中度，只有大企业才能有大量的钱和便宜的钱，像龙湖、中海他们基本上百分之三四，万科百分之二三，不管怎么调控，都是有利于大企业。今后的竞争态势一定是内容，内容包括两大核心，一是产品，二是服务。这几年开发商就要做好产品，就要提升产品力和服务力，也因此这几年房地产产品升级迭代速度非常快，这几年抓服务的企业以及上市的物业公司越来越多，所以回到真正房地产竞争的主逻辑、主轴导向是什么？资本加内容的竞争，只要抓到这两点，其他的都不是多么重要。
郝炬北京睿信咨询董事总经理

未来几年房地产行业的发展相对来讲是稳定乐观的。因为有几个方面对行业发展有持续支持作用。
一、从中国的城市化角度来看，一是中国2020年常住人口城市化率的总体数据稍高于60%，但是户籍城市化率只有45%。
二，中国房地产行业在未来十年内没有大的风险。房地产行业目前最大的问题在于结构失衡，功能错位，也就是有一些专家提到的人地匹配的问题，这个问题正在解决当中。去年的三条“红线”和集中供地政策等出台的时间非常好，整体调控的力度越来越准。
三、从2012年左右就在谈房地产企业转型或者房地产企业创新，2020年的时候出现了阶段性的现象级成果，举三个例子。第一，贝壳上市，总市值超过8000亿美金，而且如果按销售额度来讲已经超过了全国最大的碧桂园。第二、科技类企业明源云去年上市，市值大概是800亿。第三、物业行业去年最高峰时期的时候有三家过千亿港元市值的物业公司，而碧桂园市值只有800亿左右。
李晓丹《经济观察报》宏观经济研究院秘书长

我们看到房地产可能没有想象的那么坏，一些结构性的变化在发生。当然，存在的问题依然值得重视，海南一直是房地产发展过程中的一个标志性城市。其中，琼海是海南靠后的一个县级市，房价却涨到了两三万。实际上，还是在靠土地增量，解决存量问题，本质上还是房地产，怎么样让海南的产业发展起来？未来的城镇化到底怎么搞？把人都迁走了，土地卖掉了，怎么盖所谓的园区和开发区？包括海南自贸港，有11个先行区，很多的先行区里面是荒草，其实没有相应的产业。
这样看，中央的政策再好，如果地方上执行不了，像地方债务的问题，发展模式问题，人口、收入解决不了，这些东西是推不动的，只有真正的内生性发展，真正的从本地特色出发，用一个长期主义的视角去规划，才能走出一条属于自己的道路。
张寅虎杰投资机构首席分析员

市场在分化，需求在分化，企业也在分化。从金融角度来说，信托的情况是超过去年，低于2019年，但总体比较平稳。
从土地端看，财政部刚刚公布的土地收入有接近50%的增长，相当可观。
今年大概1月份，有一种观点认为，今年肯定出现金融危机，我回答是一定不会出。两个原因，一是疫情没有过去，印度有人定义为第三轮，也有人定义是第四轮，日本马上宣布进入紧急状态，在疫情过去之前，没有政府会推出财政紧缩。第二、利率这么低的时候，在世界金融史上，在利率最低的时候有出过金融危机吗？都知道低利率周期不会太长了，所以都在这个时候借钱，好多年前说美国人不存钱，这句话十年前管用，真正看这十年美国的储蓄率上来的非常快，他们的观念也在转变。
这是一场全球性的泡沫轮动，这个泡沫到底怎么挤？包括最近比特币剧烈动荡，实际上这个就是开始了，挤泡沫的信号已经开始出现了。宝洁公司、可口可乐公司，几十年都不涨价的，马上就要涨价，涨价周期已经公布了，当传导到下游时，就比较明显了。金融危机往往是涨的时候才出来，紧缩的时候不可能，明年或者在通胀出现在更广范围时，是否会出现金融危机，可能性是有的。

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嘉宾精彩观点

刘煜辉
中国社会科学院经济所教授、天风证券首席经济学家

疫情“黑天鹅”将使世界经济格局发生深刻的变化，相应地中国的经济格局也将会发生更为积极的要素变革。此前各省大兴基建，平均用力的方式应调节为对于沿海城市群的聚焦发力，而不是让有限的资金建设根本用不上的基础设施，特别是长三角和珠三角地区。
秦虹
中国人民大学国发院城市更新研究中心主任

一些企业赌限购等调控政策放松面临巨大的风险，在当前开发增速快于销售增速的背景下，房企更应该聚焦修炼内功，提升投资力、产品力和销售力。
李铁
中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家

“当前最重要的是通过户改、土改、行政管理体制等几项改革，释放中小城市活力，降低城市发展成本，激发经济活力，降低体制成本。”
贾康
华夏新供给经济学研究院首席经济学家、财政部财政科学研究所原所长

房地产税的政策效应是值得肯定的，对房价可以“压舱企稳”，对地方政府可以助益职能转变和财源内洽，深化分税制改革；可以强化优化再分配机制；可以提高直接税比重；可以自下而上培育和发展民主化、法治化的“规范的公共选择”机制。房地产税希望达到的各种目标，要组合在一起加以实现。
倪鹏飞
中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任

未来房地产风险将如影相随，他表示，五大因素变化决定中国房地产会转向高质量发展，2025年前后中国住房增长可能会出现拐点，未来15年中国房地产的“灰犀牛”始终在不远处徘徊。“与此同时，中国房地产业态将呈现创新融合，一般住宅的地位有所下降，但文化地产、教育地产、旅游地产、休闲地产等多元化地产业态一定会大幅度提升。
邵宇
东方证券首席经济学家

中国经济地理的新格局将是：西部是能源和地缘中心，中部是产业转移、新增长引擎的区域，东部则是减速，转向城市精细化运作。
陆铭
上海交通大学特聘教授、《大国大城》作者

我认为中国今天都市圈时代已经到来，中国城市的发展接下来将告别过去均匀发展，而走向一个城市群的发展，也就是核心大城市对于周边的带动凸现出中心城市的概念。
孔鹏
清华大学可持续住区研究中心联合主任

房地产行业现在面临的一个很大挑战是如何平衡成本力与产品力。从土地拍卖到产品营销，都要面临成本管控。当然，如果过分强调成本管控和压缩产品力，也会导致质量问题。销售非常重要，但最终要回到价值本质上，销售与产品力不配位，不利于长远发展。
时宇
融创中国副总裁

把产品做得有竞争力才是企业能够长久的根本，融创这方面的心得是：独有的体系能力，保证了融创在产品研发能力上的创新和引领。
李骏
绿城中国执行董事

经过25年的发展，绿城以“理想生活综合服务商”为愿景，围绕房地产开发主业，做粗产业束，做长产业链，尝试打通和主业相关性强的上下游的链条。
方明富
金科股份联席总裁

过去的金科通过跨越式发展实现千亿规模，如今站上千亿新起点，金科思考的是如何实现更有质量的增长，构筑四位一体生态圈。
李战洪
新欧鹏教育集团董事长，总裁兼新欧鹏海外集团公司CEO

做规模是成千上万的企业在一条赛道跑路，做模式是自己创造一条赛道，对新鸥鹏来说，这个新赛道便是文化、科教、健康。
黄俊泉
金辉集团高级副总裁

金辉强调的是智慧社区、可变空间。希望当5G开始广泛应用时，这个城市将会变成一个智慧城市。
于大海
亿达中国高级副总裁

从工业园区、产业园区到科创园区发展过程中，作为产业园区的开发商和运营商，亿达中国的角色也在向产业合伙人进行转变。
田明
朗诗集团董事长、中城联盟第十任轮值主席

朗诗做绿色科技住宅，朗诗的使命是为人造房，把健康作为人居价值的核心，为用户打造健康舒适、绿色环保的室内环境。
全忠
泰禾集团副总裁

我们被疫情所追赶，所引导，所逼迫，再加上现在互联网技术手段的升级、5G时代到来，虽然未来我们仍然不能摆脱在一个物理空间里居住、生活和工作的状态，但居住功能一定会发生改变。