谭晓晖：投资高尔夫二考察规划球场

经济观察网 朱冲/文 接前篇：投资高尔夫的准备工作。在作好投资的充分准备之后，高尔夫投资工作便开始变得具体起来。记者专访了高尔夫资深职业经理人、深圳市朝向高尔夫管理有限公司董事谭晓晖。

记者：高尔夫球场设计有何特征？

谭晓晖：我们常说：“高尔夫不是高科技，但绝对是专业的。”这句话很形象地反映出高尔夫投资特性。高尔夫没有什么高深莫测，凡人不可触摸的东西，但要驾驭它，必须要有相当的经验、水平和专业知识。比如球场草坪，并非只是一片碧绿如茵的草皮，草皮下面还有喷灌、排水、造型、营养层和沙层等等一大堆的，这不是表面上就能看得到和知得到的。一个球场，三杆洞和四杆洞的差别不是单纯用尺子就可以丈量的，它还要讲究科学性、合理性、可经营性和挑战性、趣味性，包括球道高低落差、方向走势、发球台、果岭、沙坑、树木、水体诸元素的分布，还有在整个球场中的位置和地位等，都要有很清晰的认识，而这恰恰是很难用数字、数据或统一的文字能够全部表达的。所以，聘请一些有丰富经验和专业知识的专家来实地考察是至关重要的。
开始时，请的专家可以主要不是技术性的，而是能够在总体规划上提供宏观意见的人士，比如设计专家、工程专家、管理专家、市场专家等。设计专家主要提供的意见是地理位置是否适宜建设球场，包括地形、气候、水文、地质条件和对外交通等都要考虑到。如果要建，需用多大的面积、哪些区域、大致走势如何等等；工程专家可就设计师提出的意念作一个投资的初步框算，大致的工程量、人力、物力投入的数量、对周边环境影响引致的成本等；经营管理或市场专家可根据投资者的资金情况、地理位置、业主概念等，结合土地的实际现状，考虑到周边经济、交通、人文、自然环境、竞争等条件，就球场的设计建造要求和标准、档次和定位、今后的发展路向、运作模式等提出意见。有了这些意见，投资的总体规划就有了一个雏形了。

记者：具体有哪些细节需要考虑？

谭晓晖：高尔夫球场是一个在自然环境下生存的经济实体，因此，掌握自然条件的变化，无论是在建设期和经营管理期对其来说都是非常重要的。比如气候，气温方面，要了解地区平均气温、最高最低温度、月份分布情况，这会关系到建设工程工期和日后经营的季节性；降雨方面，要了解全年降雨量、分布情况、最大降雨、汛期、雨季、旱季的情况，这又关系到建设工序包括排水管道投入、日后草坪维护和营业时间的安排等；还有季候风的大小、方向，也会对球道设计产生影响。又比如水文方面，有无水域、储量多少、水的化学成分、酸碱度、可利用程度、利用的成本、底部防渗漏质量等，这会影响到工程建造难度、给排水系统投入成本大小、日后球场维护成本、草种选择等。又比如地质方面，地质构造、土壤种类、成分等又决定了施工难度(如是否需大量爆破、人工或机械操作程度)、土壤改良深度和成本等。每一个数据、每一种情况都可能影响到投入的成本和产出的效益，都属于应收集的范围，而且其准确程度与项目的成功与否有着必然的关联。

同样地，高尔夫球场不可能脱离市场，周边环境的因素对其生存和发展也起到了决定性的作用，这就必须了解这方面的详细资料。比如周边的自然环境、发展余地、有无人文的或自然的景观或设施、最近城市的距离、海陆空交通情况、城市生活质量、发展方向和观念、投资环境、人均经济收入、高收入人群构成、年齿、数量、水平、爱好、文化倾向、价值观念、外来文化的接受程度等等，都将影响到球场项目的档次和定位，影响到投资的大小，影响到日后效益的源泉。没有充分对相关资料的了解和分析，投资必然会陷入盲目的境地。

记者：最主要包括几方面的内容？

谭晓晖：总体规划起码包括以下几个方面：1、土地规划。基本上确定投资项目的用地范围、面积、性质，范围内各功能区域的分布，如球场、别墅、会所、酒店(如果有的话)、员工宿舍等的大致方位，各区域之间的联系，生活、工作设施的运行方式和程序，范围外的其他区域联系和道路安排等，并由此确定土地购买成本和拆迁成本。2、投资概算。确定大致的工程量、工程项目，由此框算出总体工程的投资预算，其中包括球场的设计、土方、造型、喷灌、排水、特殊区域(如果岭、发球台、沙坑等)建造、植草、标识等；又确定其他配套设备设施的投入项目和标准，如球车道、会所、泵房、电机房及设备、员工宿舍、练习场、备草区、小卖店、办公楼、草坪仓库、草坪机械设备、球车、营业用品等，由此得出项目总投资初步预算。3、可行性分析。要确切了解目前高尔夫行业现状，业界、国内、本地高尔夫发展的水平和程度、球场对周边环境的影响、球场项目的地位、市场客户人群的定位、市场特点的优劣、同行业竞争分析等，由此定出初步市场策略，作出经济效益预测，包括日常经营收入预测、会籍收入预测、经营成本和费用测算、现金流量测算，最终作出财务评价。

到此时，一个高尔夫球场建在什么地方、建成什么样子、投资有多大、回收期有多长、现金流量走势如何、投资回报率多少等已经形成一个鲜明的概念，跃然纸上，投资者也不用再踌躇彷徨，目标不明，方向不清了。

记者：高尔夫注册是不是也是难点之一？

谭晓晖：由于目前国家宏观调控的原因，对土地和所谓高消费行业的控制十分严格，注册新的高尔夫经营项目殊为不易，这已成为行业发展的瓶颈和最大障碍。为了克服这个困难，有些项目投资者会走一些灰色地带，拐个弯，注册诸如休闲、康体、健身、培训一类的项目名称来经营高尔夫，有些干脆就叫乡村俱乐部或体育基地来掩盖营业的实质，这些都是不得已而为之的做法，在接下来的市场操作中必将遇到较大的阻力。很明白的，如果需要销售会员证的话，很多客人会要求看营业执照，现时人们投资的头脑也不再像以前那么简单，几万块钱随便掏，必会深思熟虑，了解清楚、透彻，没有正式的高尔夫俱乐部经营范围，将很难打动他们的心思，赢取市场的青睐。因此，为了占有市场，站稳脚跟，在投资高尔夫项目时就应该把项目注册作为一场不可避免的攻坚战来打，方式也可以根据各地不同的现实情况，多种多样。

记者：关于球场经营呢？

谭晓晖：我一向坚持，经营管理应尽早介入球场项目的建设。一个球场，从其开始规划、设计到建造，每一步都应该紧紧围绕市场来定位、来操作，都要适合打球人士的需要和习惯，制造高尔夫爱好者喜欢的球场。要从方便、满足消费者心理的角度出发，有些需求甚至可以影响到一个球洞的设计和建造，长度、难易度、趣味性和挑战性等等。在作市场策划的同时，就需要考虑日后的经营目标、方式，通过确定经营的目标和方式来确定管理的模式、运作的流程、服务的形式等，再在设计和建造上满足这些模式和流程的需要。所以，经营管理提前介入项目建设是很有必要的，它可以为项目投资建设提供指导性的意见，同时建立一个能满足市场要求的标准。

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