物权法司法解释将出停车位归属明确

经济观察报记者王毕强 未来两周内，最高人民法院将就物权法首个司法解释公开征求意见。这将有助于解决物权法自2007年10月1日实施以来，“好看不好用”的问题。

据悉，这是有关物权法的若干司法解释中的一个。国有资产、城市拆迁、私人住房产权等物权法涉及的重要问题，尚没有出现在该司法解释当中。但针对关注度广泛的商品房小区车库和停车位问题，则作出了可操作性很强的规定。

分批出台

物权法作为中国财产支配领域的基本法，对私有财产、国有资产、城市拆迁、私人住房产权等重要问题，首次作出了明确的规定，但也存在一些关键条款规定不够清晰，可操作性不强的问题。这为公私单位和个人保护其合法财产权利，以及法院审理有关案件带来了一些急需解决的实际问题。

参与过物权法立法工作的专家表示，物权法出台以后，要尽快制定出台能够让物权法规则得到实行的配套法律法规和司法解释。“否则物权法就是空中楼阁，只能看不能用”。

前不久，最高人民法院审判委员会审议通过了2008年度司法解释立项计划。其中，“物权法适用问题”是其中的一项重要工作。

最高人民法院具体负责物权法司法解释起草工作的有关负责人士透露，最高院可能会在未来两周内，对物权法司法解释草案公开征求意见，并在有关报纸上公布草案的内容。

据参与过最高院组织的对物权法司法解释草案征求意见的专家称，他了解到的信息是，最高院可能会在未来一两个月内出台物权法司法解释。

司法解释是最高院或最高检根据法律赋予的职权，就具体应用法律问题所制定的具有普遍司法效力的规范性文件，并可以作为法院判决的依据。按照有关法律法规的规定，司法解释须报全国人大常委会备案。

全国人大常委会有关负责人士表示，最高院正在起草的物权法司法解释，并不是一个整个的关于物权法的大司法解释，而是若干个小司法解释，并逐一出台。比如：“担保”部分的物权法司法解释就是由最高院民二厅在做。不过该人士称，目前他还没有从最高院方面得到关于物权法司法解释起草工作进展的具体信息。

有专家称，就其参与过的几次最高院组织的征求意见会议来说，他并没有看到物权法司法解释草案涉及国有资产、城市拆迁、私人住房产权等重要问题，但最终定稿的物权法司法解释会以何种面目示人，上述专家则表示，无法给出准确的答案。

上述专家表示，对于物权法司法解释，最高院很可能不会采取“批发”，而是会采用“零售”的方式，即分期分批地对现实中需要解决的问题，有针对性地出台司法解释。这也印证了全国人大常委会上述人士的说法。

最高院上述人士拒绝就物权法司法解释草案的内容，发表任何评论。

明确停车位归属

据悉，将出台的物权法司法解释草案内容涉及到了建筑物区分所有权的问题，尤其是商品房小区车库和停车位的归属问题。这是一个影响广泛，并被社会持续关注的热点问题。

物权法第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

由于物权法的上述规定，偏重于原则性的阐述。在实际操作中，各地的操作方法并不相同，分歧较多。

上述专家认为，对这个问题应该区分对待。关键是要看车位、车库的建设是否单独取得了建设用地使用权。

他认为，如果在房屋占用范围的建设用地使用权之外，单独对车位、车库的建设取得了建设用地使用权，而且车位、车库在计算公摊面积的时候，没有计入公摊面积，则可以作为开发商保留的财产。

如果车位、车库没有单独取得建设用地使用权，只是依附于地上房屋、地下其他建筑物和公用设施的建设用地使用权，在地上房屋或其他公用设施权利移转的时候，其占用范围内的土地的建设用地使用权肯定会随之发生移转，以此为基础建设的车位、车库的权利也应该移转。也就是说，在这种情况下，车位、车库应该归业主所有。

还有一种情况是，如果车位、车库已经单独取得了建设用地使用权，但同时又被摊入进了公摊面积。这表明开发商在商品房的销售过程中，已经把车位、车库销售给了业主。在这种情况下，业主就拥有车位、车库的所有权。

尽管物权法司法解释可能暂时并不会涉及国有资产、城市拆迁、私人住房产权等重要问题，但上述专家表示，首个《物权法司法解释》不会只涉及车位、车库的问题，“对关系民生的问题给出一个明确的说法，也是很有必要的。”

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