经济观察网 记者 李晓丹 在对各地楼市进行充分调研后，渣打银行大中华区研究主管王志浩在其最新一份《房地产调研报告》认为，房地产市场将受到一轮新房供给的冲击，未来政府将不会推出新一轮大规模调控政策，而数次加息及房产税试点将成为紧缩房地产市场的主要政策措施。

王志浩判断，未来12 个月中国房地产市场的发展将取决于市场库存何时、以多大规模上市，政府进一步紧缩房地产业的决心以及对一些基本面问题的解决力度，“明年上半年库存攀高或将冲击房地产，可能拖低经济增速，促使政府对房地产业调控政策再做调整”。

                新房集中供给冲击

今年8月，王志浩在《房地产调研报告（一）》中就指出，在对全国重点城市的房地产商的调查后发现，地产商的资金状况并没有外界预计的那么糟糕，而开工面积仍然在不断增加。

2009年二季度人们的购房热情开始兴起后不久，开发商就开始大量购入土地，该调查报告的数据显示，今年全国35 大城市的住宅用地销售总面积与前几年的同期相比几乎都处在最高水平，前十个月，住宅用地销售总面积达 3.16亿平米，可供建设住宅 450万套。同期，这些城市共有约200万套住房售出。

这一轮的新房供给是否会带来房价的下调？

“房地产市场将受到一轮新房供给的冲击，并将需要很长一段时间来消化。不过，这一供给冲击主要集中在三、四线城市，而一线城市及许多二线城市（价格最不合理的地方）的供给仍十分有限。”报告认为，尽管从全国范围来看未来几个月内市场面临一轮供给冲击，但各城市的情况大不相同。作为调控重点对象的一、二线城市将不会出现大量新增供给。事实上，鉴于许多大城市的供求状况已基本趋于平衡，甚至能在当前较低的交易量下保持均衡，政府目前可不必急于抑制房价上涨的政策。而在其他城市，价格将会在供给冲击下自然下调，甚至不需要动用其它政策措施。因此，未来面临的市场风险将是价格过度回调。

               未来将有四次加息

 “到2011 年第二季度末将有四次加息，一年期基准贷款利率将提升至6.56%。”报告分析，一些人认为出于打压投机性购房需求的目的，加息的举措将对经济发展产生较大影响，但目前经济发展势头强劲，仍有数次加息空间。

王志浩认为，中国政府这一轮的地产调控主要是稳定房价，即使一线房价没有出现大幅下调，控制房价上涨的预期仍是未来调控的核心。

报告强调，中国政府目前的首要任务是抑制国内资产价格的通胀预期。“如果能采取有效手段警示资产价格无法保持长期单边上涨，那么就能抑制境外热钱及国内游资大量涌入房地产市场，对非本地居民购房及居民购房套数的限制政策将使外部资金及投机资本进入本地市场的困难加大”。

央行将在加息后用一至两个月的时间评估加息对房地产调控的效果，若效果仍有限将继续加息。报告预计，“未来利率水平将达到最低的，明年第一季末，房地产建设项目可能将放缓，拖累经济增长速度。在一些有大量过剩库存的城市可能出现价格回落，引发‘政策超调’的担忧。此外，还会存在吸引热钱流入的担忧”。

              房产税改革即将启动

关于对一些大城市（重庆、上海和深圳）引入房产税改革的讨论仍在继续。此前，市场传言第一个试点方案将在本月召开的中央经济工作会议中通过并公布。

王志浩认为，开征房产税是一件好事情，“城市必须停止向农民征用土地并将这些土地出售给开发商以筹集城市基础建设资金。”

不过，房产税的引入仍存在许多技术及政策性难题，首先就是如何为房产定价。

报告认为，房产税税率将会定在一个较低水平（曾经有过关于实行累进税率的讨论，即按年度征收房产税，每年的税率在房屋市值的 0.3%—0.6%之间浮动），且征收对象限定在一定范围之内（向第二套房或第三套房以及大面积高端住宅的购买者征税）。因此征收房产税并不会给地方政府带来大量财政收入，而更像是在征收高端财产税，虽然无法为当地政府带来大量收入，却能够抬高购买多套住房的成本。

对于近期普遍关注的保障房建设政策，王志浩认为保障社房建设将不会对商品房销售构成威胁。“大量保障房工程延期，同时中央政府的财政支持力度也非常低。在上海这样的一线城市中，与未来的巨量需求相比，土地供给量将极其有限。目前主要的保障房供给模式是相对于市价实行小幅折价销售，而不进行出租，这远远无法解决居民对房价承受能力不足的问题。”

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