海南：疯狂的房子(3)

来自海口温州商会的数据是，截至目前，仅由海口温州商会从中牵线引进的温州资本到海口投资地产开发的资金，就达20亿元之多。据称，这个数字还相当保守。

而进入海南的浙商资本，目前已知的就有耀江集团、国都控股、吉利集团、中凯企业集团、中国广厦集团、美都控股、浙江二轻集团、天朗投资、华立地产、温州国光房产、浙江世贸君澜酒店集团等。

这些资本大鳄们的目标就是沿着海南东海岸线去找可以开发海景项目的地，“现在海南近600公里的海岸线几乎已经无地可圈了。” 刘勍说。

除了浙商，其他各路资本也不甘示弱。连李嘉诚资本投资团队近几年来也频频造访海南，海南业界人士都相信，以他们与政府的关系，圈地根本就不是什么问题。

资本的迅速跟进，迫使海南省政府不得不在1月15日宣布了两项封地政策：海南暂停商业性开发土地出让，暂停审批新的房地产开发项目。这“两个暂停”是旨在防止在总体规划出台前岛内土地被过早圈占，不利于未来总体规划的实施。而一旦3月底规划获批，卖地恢复，新的土地供应格局将引导海南新一轮的开发建设。

泡沫重演？

资本带来海南楼市的疯狂，很容易让人想起始自17年前的那场刻骨铭心的楼市泡沫。“经历过的人都无法忘记那时的惨痛。”石正龙蹙着眉头回忆说。

1990年前后，以四大银行为首的总数不下千亿元的资金，包括大型国企以至乡镇企业和民营资本的大量资本通过各种渠道进入了海南房地产市场，当时流传着“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”，房产泡沫在急剧膨胀后陷入了崩破。随后，绝大多数房地产开发商成了银行的债务人，这些债务人把赚的钱留给自己，留下的房地产则高价抵给银行。最终，伴随着海南发展银行的倒闭，银行变成了海南最大的发展商。

“当时海南城市人口100多万，房地产公司就2万家，平均80人一家地产公司，所有地产都在交易中，所有地产项目也都在建设中，谁也不知道建好以后给谁住，炒房的人也没有打算住在海南，1楼签了房产卖买合同，到6楼加价就卖了。”石正龙说。

泡沫破灭后，人们才发现许多项目只是挖了一个大坑，银行得到的抵押楼层基本都是空中楼阁，这些概念中的楼层多数竟被抵押了数次，不同的银行在确定自己的债主身份时，发现这个“大坑”还欠着施工队惊人的垫资款，即使把整个项目变现也不足以支付工程款。

“现在海南楼市的狂热，像极了1992年的情形。”1992年就来到海南的海房网总经理刘述圣说，他说他帮人卖了很多房子，现在也拿不准楼市的下一步的趋势会是怎样。

刘勍认为现在的情况和17年前还是有所不同。“国家发展战略的明确，海南旅游相关产业开始兴起，而资本的实力也比当年强很多，现金买卖多，银行的角色也不再像当年那么突出。”

万通地产董事长冯仑在接受本报记者采访时表示，三亚备受关注，和早些时候来比，这轮的房地产热最大的不同在于有直接的需求支持。

“当时人均GDP才1000美元，现在平均3000美元，有10个城市已经超过1万美金，现在老年人有养老保健的需求，人们有休闲度假的需求，”冯仑说，“另外市场成熟度不一样，当时没有运作经验，都是皮包公司在空转，现在则是大型民营企业和国企进驻，有的在那里已经扎根多年，而且对休闲地产、度假产品积累了很多开发经验，像张宝全的红树林酒店，就是和以前第一次去海南不一样了。”

冯仑同时提醒说，海南市场是一个相对比较脆弱、波动比较大的市场。三亚主要以弹性需求为主，要依附大陆经济的情况，大陆经济状况一旦不好，度假需求是首先被削减的。

有“中国地产第一CEO”之称的天津富力城地产公司董事长谢强，1988年初进入海南，1995年北上。在谢强看来，海南当年泡沫经济的教训主要在没有做好科学合理的规划、基础设施建设和产业基础过于薄弱、缺乏相关的人才尤其是缺乏对土地和房地产管理的经验，“在资本大量涌入的时候，也只是像一个暴发户一样，根本就不知道如何合理使用资本。”

当时的决策层对海南特区开发开放的探索还没有形成统一的意见，摇摆颇多，因此很多政策难以落实。“但必须承认，海南的资源是稀缺的，如果政府能真正解决好过去留下来的教训，抓住这一轮机遇，海南的发展还是有希望的。”谢强说。

“啤酒只有出现了泡沫味道才会更好，就我个人而言，我不认为海南地产有泡沫。”谢强表示，“不过，政府对土地供应以及开发进度加以调控也是防止过热的一个关键。”

但17年前曾被海南的泡沫经济沉重打击过的石正龙依旧信心不足，“海南的房地产发展究竟会不会重蹈17年前的覆辙，现在还难以定论”。

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