地产政策：抑房价、保增长跷跷板(1)

经济观察报 记者 姜洪桥 进入10月份以来，全国房地产市场继续呈现高位盘整的态势。重点城市的房地产交易已经出现从价升量跌到价量齐跌的迹象。

市场在普遍怀疑房地产是否会再次出现调整，争论集中在调整的时间长短和幅度上。

相比于市场的激烈讨论，政策层面则较为平静，近期之内基本无大动作。事实上，关于房地产政策的变动可能性仍旧维持在7月份决策层形成的一些基本认识上，即力图维持房地产投资增长和抑制高房价两者间的微妙平衡。为了抑制高房价和防止刺激通胀，部分政策已经回归到2007年房地产调控时的状态，抑制投机和热钱。不过除此之外的其他刺激政策不变。预计，在通胀压力显著化之前，这一平衡不会被打破。

初入调整阶段

毫无疑问，短暂而猛烈的房价增长势头确实已经开始减弱。9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%。虽然涨幅比8月份扩大了0.8个百分点，环比上涨0.7%，但环比上涨的幅度比8月份缩小0.2个百分点。

由于去年同期房价处于下降通道，同比涨幅扩大并不令人惊讶，环比的涨幅才更能说明短期的趋势。

以上是全国的情况，限于一线城市表现则更为明显。

9月份全国房地产销售面积的强劲复苏主要贡献来自于三、四线城市。据中金公司重点跟踪的16个大城市房地产成交量情况显示，9月份16个大城市整体成交量环比均值下降6%，中值下降10%。

事实上，9月份多数大城市房地产市场均出现大幅跳水，如深圳9月份成交量继8月份环比跌近两成后再跌近三成，北京、天津、上海、南京等也跌一到两成。

这一态势在10月有加重的趋势。据北京市房地产交易管理网数据显示:10月上旬北京二手房总成交量仅为1923套，其中住宅为1850套，同比9月上旬总成交量11530套，下降了83.3%。10月上旬的总成交量甚至不如9月2日一天的成交量。期房的成交量也呈现同样状况。

这一数据驳斥了最近有媒体报道的“北京住宅销量大减的原因在于供应量大减”，北京楼市库存只够销售5个月。即便开发商前期投资增速较低可能造成新盘供应减少，但北京存量庞大的二手房成交量超跌，只能说明购房者已经对价格畸高的楼市望而却步。

成交量持续一个多月的下行，无疑是受到连续多月的房价高涨遏制，这一点几乎没有争议。大概也因为如此，在本轮房地产调整开始之际，传统的开发商与政府的博弈并没有展开。此前有媒体报道住房与城乡建设部正在征集对房地产形势和政策的建议，这一消息亦被记者采访的权威开发商人士否认。

联想到2008年7月份开始的开发商多次、分阶段游说政府的情况，目前开发商表现算是很平静。这一方面是因为抑制高房价的呼声还未停止，房地产限制政策空间也有限。另一方面，房地产形势还没有恶化到必须立刻采取行动的地步。

国家统计局公布，前三季度全国完成房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，增幅比1-8月提高3.0个百分点，比去年同期回落8.8个百分点，好于市场预期。同时，前三季度全国商品房销售面积58371万平方米，同比增长44.8%；商品房销售额27532亿元，同比增长73.4%。 由此测算，9月份单月共完成开发投资3903亿元，仅低于今年6月份的4340亿元，较8月份环比增长13.89%。

尽管房地产投资数据通常都滞后于成交数据的变化，但政策的出台需要确实的证据，因此决策出台之前再观望一段时间是肯定的。