8月15日，“跨园区 跨国界”经济园区合作共建专家研讨会在京召开。与会专家以“联东U谷”案例为基础，对产业园区的全新发展模式做了深入研讨。

企业独栋之兴

“所到之处树木成荫，所见之人精神饱满。”作为一种新型的办公方式，企业独栋近年来逐渐成为一线城市乃至全国大中型企业办公选址的新趋势，并向传统办公模式发起新挑战，也为企业独栋增添了越来越高的魅力指数。

企业独栋从20世纪初在国内发展起，经过短短几年时间，已经遍布中国的东南、东北、西南、西北等地。在发达国家，企业独栋已经非常流行了，英国的创意产业馆、美国的硅谷等都是非常著名的企业独栋集群。

以美国硅谷为例，作为世界上第一个高新技术园区，美国的硅谷在其成立以来的近半个世纪内一直被认为是新经济成功的典范，“硅谷效应”还扩展到了世界各地，许多国家都进行着各自的“硅谷”建设计划。

即使2000年新经济泡沫袭击，硅谷依然以世界领先的姿态走到现在，一位经济学者曾这样感慨企业独栋的魅力，“走进硅谷，你能看到上百万优秀的硅谷人在静静地舔着伤口，眼睛亮亮地看着远方。”

在中国，伴随着居住郊区化、生态化的变动，办公理念也在发生着变化，企业独栋与别墅作为地产产品的终结者，有着非常多的相似之处，而近些年频频亮相即遇热销的企业独栋也正验证了这一说法。而伴随着企业独栋的全国化进程，四低一高即：低楼层、低密度、低容积率、低成本、高绿化率等优势也成为众多企业向往的办公环境。

地产的先行之路

现在的一线城市，很多产业园区开始追捧其独栋办公，与此同时，联东U谷已悄然走在前面，引领起一波综合性产业地产的新浪潮。“不同的区域对于产业地产的要求是不一样的，例如我们不能在生产制造业发展的城市建造企业总部，我们不能在小商品经济发达的地方打造生产基地。”刘振东说。

论及综合性产业地产的核心竞争力，还要从园区说起。产业园区成功的关键，在于其给予各种服务对象所带来的价值。产业地产是一个具有地域差别的行业，不仅要满足当地政府对于经济发展的需求，还要满足企业对于园区的需求。

其中，对于当地政府和社会，无外乎快速形成产业升级和集聚，税收和就业，区域经济的持续发展以及城市形象的提升。而对于入住企业，首先一点是帮助企业在这个平台上快速地成长，完善产品的功能，其次是降低综合运营成本，同时能够帮助入住企业提升品牌形象，“我们关注到给我们服务两个客户带来什么价值，我们在园区开发围绕政府和企业两个原点做我们的工作。”

伴随着时间的不断增长与经济发展的不同需求，产品与模式也是要不断推陈出新、精益求精的，如果说五年为一变，产业地产从改革开放以来，已经历经了六七次的变革，也正是因为这种变革，产业地产从刚开始的工厂一步步转变到花园办公环境。

区域经济协会秘书长陈耀说：“产业地产的黄金十年已经到来了，或者说早就到来了。站在下一个五年端口上，再看现在的独栋模式，也许，独栋办公已不再是未来总部的需求，那么何种形式才是未来的发展之道？”

对于发展形式的问题，刘振东给出了他的答案——总部经济综合体，即集总部办公、商业、配套为一体的综合性产业园区。刘振东解释说：“企业不仅是一个个体，也是在社会中的自然人，他需要工作环境、需要合作环境，还需要商务、生活环境，只有全方面满足这种需求，才是未来国际企业、知名企业选择你的理由。”

总部经济综合体时代

正如刘振东所说，联东U谷已经开始了自己的总部经济综合体时代。与此同时，联东更多地是把自己定位为一个运营商，而不是开发商，“我们经过这儿多年工作知道这个园区建设仅仅是开始，招商引资来了仅仅是开始，更多是建成以后你的企业在里面能不能提高效率，形成一个集聚把产业培育成熟，所以我们把企业定位为运营商。”

“我们整个目前做的产品里面，分为两个产品线。围绕产业微笑曲线高端，研发和品牌营销这一块，整合综合体项目。总部综合体选址在我们中心城市副中心，把生产研发，研发的一些环节包括区域性后台形成总部办公，创意办公，研发办公形态为总体的经济，形成高效率，现代化形象产业升级新的产业空间载体，这是我们第一个产品形态。”刘振东如是说，“第二产品线郊区性总部，我们就是说把它总部办公，包括研发，加上高端制造部分，形成一个这样的规模园区。”

“我不知道是真的有战略眼光，还是歪打正着。”在8月15日的研讨会上，人民大学城市规划管理系副主任郑国提出了这样一个尖锐的问题。事实上，回顾联东的发展，也是从工业园区标准厂房的模式下发展起来的。

2003年，联东开发的第一个项目是位于北京亦庄开发区的光联工业园，“这个项目是跟政府合作的，光机电管理委员会我们合作的项目，后期由企业独立运营，目前这个园区已经开发完毕，招商情况基本是98%以上，包括最早天语手机，李宁等等。随后，我们经历了积累阶段，直到2009年进入了一个全国化的发展阶段。”

目前，联东以率先进入总部经济综合体时代的资源优势和模式在全国开始进行布局和扩张，“去年我们在沈阳拿了一个项目，3000亩左右土地，开发200多万平米建筑，里面有郊区化办公、研发和制造，目前有300多万平米，国际纸业、当当网开始入驻。这也是沈阳重点项目，成为沈阳整个产业园区进行升级的一个新标杆。另外一个项目我们在无锡于去年12月份签约，在传统老城区建设一个种子综合体项目，开发将近100万平米以总部办公形态为主，定位为无锡总部经济的集聚区，配合一部分的高端居住，形成一个大体量楼宇集群。”刘振东说。

双跨背景下的大势

在目前的政经架构下，产业园区以企业主动发展为主的总部经济综合体建设模式已经成为大势所趋。在双跨的背景下，所谓的合作共建主要有三种类型，政府和政府之间，企业与政府之间，企业与企业之间。显然，政府推动的弊端十分明显。

中国保税区出口加工区协会副秘书长焦建群说：“以56个出口加工区为例，几乎是光投入不产出，往往是批了以后就很萧条，等于要了一个空碗装不了东西。而我在到美国看到的是，地方特殊园区没有一个是政府主管而是由企业开发的。”

“客观上的发展趋势，对企业主导推动更为有利，因为问题的关键是如何互利共盈，而在联邦制国家，对口援助是不可能的，不可能拿自己地区的纳税人的钱帮助另外的地方。”中国区域经济研究会秘书长陈耀说。

中国区域经济学会副会长陈栋生十分推崇经济综合体的模式，“西欧非常强调这个，决不是一个单一的功能区，要生活，有生活，有休闲等等，这个就是讲的区城共生，苏北一搞园区都是厂房，我就很疑问，农民工晚上在哪儿睡觉？”

郑国说：“中国正处在一个工业化中期向中后期转型，服务企业会大量进入，这样必然会促进有一些服务业会郊区化，向郊区转移，现在联东开发的企业项目正好适合现在大的趋势。”他同时提到，“美国城市发展的规律，美国办公业不是集中在原来的市中心，现在是集中在郊区，叫做边缘城市，2/3写字楼带城市的边缘，类似于我们的亦庄，也是在他的七八十年代，生产性服务业快速发展，大量迁入到那些地方，企业做商业地产同时也是在形成一种新的城市形态，现在在北京是非常明显的。”

最终，专家达成了这样一个共识，即，联东模式比较适合跨地域、跨园区进行品牌复制，是适合政府和园区快速建设发展的最佳战略合作伙伴。