北京：房价滞胀警示奥运后拐点
位于东四环外朝阳北路青年路的合生·橄榄季的销售已近尾声。几条大横幅非常打眼地出现在其尚未拆除的外墙上：“合生·橄榄季，最后8席，清盘特惠，15000元/平方米-17000元/平方米。”而在大约4个月前，横幅上却写着：“合生·橄榄季，最后32席，清盘特惠，19000元/平方米。”
4个月快过去了，尽管价钱便宜了3000元至3500元，但其销售量却仅有20余套。然而，去年同期，其一天的销售量最高却超过10套。售楼处里，如记者4个月前采访一样，还是五六个售楼员无所事事地聊着天，没有别的购房者光顾。
像合生·橄榄季这种利用清盘或是其他理由降价的楼盘在北京不在少数，但销售量却仍然不理想。观望和低迷成为2008年上半年京城楼市的代名词。
房市滞胀症
北京楼市的传统旺季在2008年并没有如期而至。3月市场的小幅回暖仅昙花一现，也没有给4月和5月带来“阳春的温度”。北京房地产整体交投依然萎靡不振；伴随着成交量的大幅下滑，北京的房价环比也呈现“滞胀”状态。
4月和5月，北京市新增商品住宅供应面积为186.5万平方米，而销售量为170.7万平方米。其中，4月商品住宅供应面积99.5万平方米，而商品住宅仅销售74.7万平方米，供应量超出需求量24.8万平方米。
北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋告诉《投资者报》：“北京楼市出现供大于求的现象，主要是因为市场受观望心态、宏观政策等因素的影响，交易量大幅下降；与此同时，部分开发商面临较大资金压力， 因此加大了开盘入市的力度；此外，奥运因素也导致开发商提前开盘入市。”
北京市统计局公布的数据也印证了房市供大于求的现象。受上年末土地供应量加大、限价房和保障性住房用地集中入市等因素影响，新开工面积在上年持续下降的基础上，今年以来呈回升趋势。4月末，北京市商品房新开工面积达790.5万平方米，同比增长36.8%。其中，住宅新开工面积为558.1万平方米，同比增长52.2%。
面对大面积的供应量，商品房的交易量却在不断萎缩。“去年售楼处还没建好，房子就一售而空，今年花了几十万装修的售楼处，一天也没几个看房人。”谈到目前的市场状况，某知名项目开发商变得非常焦虑。北京市房地产交易管理网数据显示，5月北京商品房共计成交11630套，较去年同期下降两成。
面对这种情况，一些市场人士担心北京楼市会出现“拐点”，未来可能 “量价齐跌”。从今年2月开始，北京住宅销售均价依次为每平方米13036元、13090元、13488元及13222元。直观数据显示，4个月来房价上涨的幅度非常小。5月份首次出现今年以来均价下降的局面，环比4月均价每平方米下降266元，降幅达2%。
对此，杨少锋认为，目前出现楼市“拐点”的因素已经具备。近几年，调控房地产的新政策不断出台，虽然一直没有出现明显的效果，但这些政策不但没有取消，反而在不断地细化、调整和落实。
他进一步解释：地价、房价不断飙升，当房价上升到大多数工薪消费者购买不起、少数投资型买家也无利可图时，就会出现物极必反的现象。在过旺的投资需求被抑制后，在增加住房有效供应的情况下，北京房地产市场将迎来降价“拐点”。
北京师范大学金融研究中心主任钟伟预测：“目前中国的基尼系数是0.48，考虑房价与基尼系数的关系，根据国际经验判断，中国未来的房价将下降40%。
目前，多数有购买力的消费者担心现在出手有可能“高位被套”，所以继续选择持币待购。而卖房者则认为，受奥运的影响，未来北京房价还有上涨空间。对于这种博弈，高力国际专业咨询部高级经理杨清指出：“奥运会本身对于城市房价影响十分有限，而决定北京后奥运时代房地产运行的关键因素，还是城市发展带来的房产供应，能否与有购买力的新增需求相匹配。”
国家开发银行高级经济学家吴志峰认为：“奥运过后，北京房价由于惯性仍有上行空间，但速度会有所放缓甚至停滞。一些非理性上涨的区域或楼盘，甚至会出现绝对价格下降。但北京楼市的拐点预计在未来的三至五年内才会出现。”
逾95%的楼盘在打折
为了促进销售，许多开发商选择降价，“满城尽是打折盘”风行一时。
6月中下旬，记者走访了北京市圣世一品、国瑞城、金隅万科城、珠江·奥古斯塔城邦、万年花城·花阁、沸城、东恒时代、公园1872等50余个正在预售的楼盘发现，即使是在周末，这些楼盘的看房人也很少，部分楼盘售楼处的沙盘已经蒙上了一层厚厚的灰尘。
目前，北京的开发商在楼盘促销手段上出现一些微妙变化：从去年的“以送代降”变为直接打折；从全款打9.9折变成打8折，贷款打9.5折至9.9折。在两三个月前，大多数楼盘还采取送物业费、停车位、装修费，甚至送轿车的暗降手段来促销。
这是去年房价高速上涨后的“急刹车”。据不完全统计，2007年北京四环以内多数楼盘涨幅超过50%，有的项目甚至翻了一番。尤其是7月份和8月份，楼盘同比涨价金额从几百元到数千元。“正是在去年高速的涨价风之下，才有了现在疯狂的打折促销。”杨少锋指出。
对于打折促销，开发商几乎众口一词：这都是正常的市场营销行为，北京房地产市场并不存在所谓的“拐点”。但是，在去年10月之前，购房人想买套房子还得动用各种关系，打折优惠更是不可想象。
楼盘花样众多的打折促销活动通常不反映在统计数字中。与年初只有几家楼盘促销打折相比，如今北京更多的楼盘加入了促销行列。
公园1872项目年初开盘时，以每平方米18500元的区域内相对低价吸引了众多的投资型买家。5月1日，其公寓部分开盘。每平方米25000元的标价，但却有着这样的折扣：一次性付款9.2折，首付60%以上9.5折，老客户或者招商银行白金卡、金葵花卡客户再打9.9折。
6月18日，在沸城售楼处看到，窗明几净的大厅内访客稀少，一次性付款打8折的广告语格外醒目。而自年初开盘以来，每平方米10200元的均价从未出现过上涨。“2月份花110万元订下了一套房子，转眼就损失了20万。”李女士在售楼处门口非常无奈，这已是她第四次来交涉，希望退回订金。
东四环百子湾区域的美利山项目五一假期推出了每平方米11980元的节日特价房，正常均价是15000元，目前这种“特价房”依然在售。朝阳区尚未开盘的奥东18号初步定价每平方米28000元，该项目如果在开盘前进行意向签约，就可以享受到每平方米25000元的优惠价格。强佑清河新城目前公寓部分一次性付款可打8折；远洋一方推出特价房8.5折。统计显示，半年来，京城95%以上的楼盘都高举“打折促销”的旗帜。
采取直接降价的楼盘也有一些。位于西南三环的万年花城，去年3期开盘后，该楼盘价格今年初一度上涨至均价17000元。今年4月20日推出了4期，地理位置更靠近三环，均价却回落到了每平方米15000元，部分户型价格更下调到了13000多元。
退房率居高不下
一位打算购买新房改善居住条件的陈先生告诉记者，3月，他在东长安街沿线四惠东附近的一处新盘项目签下了1套住房，但1个月后便退了。“我买的时候房价是19500元，而现在那个楼盘依然是这个价；感觉房价有可能降，所以就退了。”
从北京在售的1000多个退房项目中统计发现，一些项目前期涨价销售，后期大幅降价；频频加息，利息太高，购房者承受不起；开发商玩虚假销售的游戏。这成为引发退房潮的主要原因。
另外，今年以来房价涨幅趋缓，3月份开始，新房、二手房市场均出现“滞胀”，不少投资者和打算置业升级的人担心房价下跌，导致退房或退定现象日益突出。
据不完全统计，2008年北京房地产市场在1至4月，新房销售月平均撤销次数约1000次以上。而1至4月，北京市销售商品住宅15217套，月均3800余套。按此计算，退房率高达20%以上。
市场分析人士认为，许多购房者认为后市不明，从而选择将已定的房源退回。而且，信贷方面执行力非常严格，也使得许多想购买第二套房产的人萌生退意。
据了解，某些项目由于退房者过多，开发商限定了严格的违约责任，要么不退订金，要么设置高额违约责任以此控制退房行为。尽管如此，退房现象依然严重。记者从北京在售的1000多个退房项目中统计发现，每平方米15000元以上的高端住宅退房10套以上(含10套)的项目多达50个，而朝阳区居榜首，多达29个。这些项目中，每平方米30000元(不含30000元)以下的楼盘退房最多，占74%。
在国贸一家外企工作的李小姐1月初刚刚首付购买了SOHO北京公馆200多平方米的三居，3月份她却铁了心要求退房，损失几万元的订金和前期费用也在所不惜。
“当初买房就有点过于草率，加上这段时间楼市的持续低迷让我看不到房价持续向好的迹象。也很担心一下把辛苦积攒的几百万元资金全部套牢，现在股市楼市都让人难以乐观，所以打算把这笔钱流动起来，转向稳妥渠道，买房的事以后再做打算。”李小姐说。
“买房人近期集中退房现象实际上折射了客户对目前市场的不信任态度，特别是那些前一阶段刚刚买房者，由于花费大量资金，他们担心楼市就此一蹶不振，房产价值会迅速贬值。为防止自己的资产缩水，急于抽离楼市，把资金转移到更稳妥的投资或保值渠道中，从而导致目前退房连锁反应的出现。”某业界资深人士一语中的。
开发商延迟开盘
交通银行首席经济学家连平指出，北京的地产商目前正处于两难境地。在商品房市场上，开发商原本希望通过加速推盘配合优惠策略打开局面，但效果并不理想，因此不得不将项目延期；在土地市场上，由于供应放量价格下行，竞争日趋激烈。
北京师范大学金融研究中心主任钟伟则宣称，中国房企上半年的资金缺口多达4000亿元。不过，因为后市的不明朗性，导致很多开发商不敢定价或是推后开盘。
“5月份，北京有很多项目拿到了预售许可证，但其中相当一部分没有按照相关政策按时开盘，而是往后延了。”亚豪房地产服务机构董事长王佩民说。对于一些项目延期开盘的原因，他认为，这相当于开发商主动“限产保价”。由于近期市场冷清、人气不足，新项目开盘无疑是增加市场供应，对房价产生下行压力。
位于大兴蚂蚁工房项目的发证时间为5月14日，按北京市的销售管理办法规定，一个项目在拿到预售许可证3天内必须全部开盘销售。但售楼员告诉记者：“现在项目还在预约登记阶段。”至于何时开盘，她说：“可能是6月底或7月初。”
北京房地产交易管理网的数据显示，目前还有不少拿到预售许可证的项目成交量为零，对于这些项目，王佩民认为：“没开盘的可能性比较大，新盘推出，即使卖得再不好，也不会零成交。”
业内预计，6月份有近50个项目陆续入市销售，其中有不少项目原定于5月前后推出，但是由于种种原因推迟入市。北京市房地产交易管理网的信息显示，5月1日至5月31日有54个项目获得预售许可证，但准时开盘的项目只占到了一半左右。
调查发现，不少原定五六月开盘的楼盘，如西海国际、德胜佳苑、华润置地广安门项目都推迟了开盘时间，推迟的原因主要有未拿到销售许可证、未如期完工等。
业内人士分析，除了客观原因外，确实存在一些推迟开盘的现象。如目前规定领取销售许可证3日内须开盘，一些开发商便以推迟领证时间为由延期开盘。之所以顶着推迟回笼资金的压力延期开盘，主要是对于市场成交量的担忧，想等到将来市场回暖再推出楼盘。
“如果真存在推迟开盘现象，那是因为开发商的判断出现了问题，开发商今后可能蒙受更大的损失。”中国社科院金融研究所研究员殷剑峰如此表示。
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