经济观察网 记者 程志云  就在近日，银监会再次对信托公司就房地产业务风险进行警示。

值得关注的是，银监会人士指出，无论是以入股形式还是购买债权的形式为开发商发放的信托计划，如果其设置了回购条款都将被认定为信托贷款，而按照贷款类信托的要求计算相应的风险资本。这就意味着，信托公司通过变相股权信托或者债权信托的形式为不符合贷款要求的开发商融资的灰色通道已经被堵死。

对于信托公司的高管们，在房地产信托、银信合作、私募信托等等拳头产品纷纷被收紧的2010年，如何过冬将是个难题。

严禁回购条款

“最近很多房地产项目都停下来了，听说其他公司也是这样，都在考虑如何适应新规则的问题。”北京某信托公司项目经理告诉记者。

实际上，银监会的11月中旬下发的《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》最具杀伤力的一条是：对变相提供贷款的情况，要按照实质重于形式的原则予以甄别。

一位银监会相关人士告诉记者，所谓“实质重于形式”就是指信托公司无论是以入股形式还是购买债权的形式为开发商发放的信托计划，如果其设置了回购条款都将被认定为信托贷款，而按照贷款类信托的要求计算相应的风险资本。

以中铁信托较早推出的“丰利12期股权收益权投资集合资金信托计划”为例，1亿的信托资金主要用于受让浙江省天地实业发展有限责任公司所持上市公司嘉凯城集团股份有限公司约2700万限售流通股票的收益权。

这些项目的模式大致是先由信托公司提供早期贷款，让项目公司达标，然后再向银行贷款，封顶之后进行预售，收回现金归还信托公司的本息。有些项目公司在得到银行贷款之后马上就可以把钱还给信托公司了。

而信托公司通过购买项目公司控股股权，开发商实际上也就等于把土地抵押给了信托公司，一般来说信托公司给土地在评估价的基础上打个四折，风险也就基本上可控了。
“丰利12期股权收益权投资集合资金信托计划” 的质押折扣率就是4.5折，24个月后投资者获得的预期年化收益率为7.5-9%。尽管如此，该信托的主要收益并非来源于股票投资，而是到期由天地实业全额溢价回购的资金。也就是说，这极为类似于商业银行的股票质押融资。

“而未来，类似的项目都将被实际认定为信托贷款。”一位信托公司人士告诉记者。记者了解到，开发商之所以喜欢股权信托，并不是想将项目控制权拱手让人，而是因为股权信托可以规避信托贷款的诸多门槛。

按照信托贷款规则，信托公司发放贷款的房地产开发项目必须“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目自有资本金比例达到30%。而股权信托名义募集的资金则可以直接作为开发商的资本金，满足条件后再向银行或者信托公司贷款。

一位信托公司北京分部的高管告诉记者，近几年以来，大部分的房地产信托项目都是定位为银行信贷不做的业务，也就是四证不全以及自有资本金不足的项目。“也正因此，市面上发布的多数房地产股权信托多数都带有回购协议，都是类似的变相融资，为开发商提供前期资金的。这已经是大家都知道的秘密。”上述信托公司人士告诉记者。

但是现在，由于银监会将这种带有回购协议的股权信托视为贷款信托，就打破了这种操作模式。对于信托公司而言，如果按照贷款信托来做，就不能给开发商提供早期资本金，门槛必须与银行拉平；而如果真的入股项目公司，就必须承担项目开发带来的实质性风险。

房地产信托变局

新的监管规则已经给信托公司的房地产业务经理们带来了苦恼。实际上，有消息称，就在银监会的《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》下发之后几天内，包括中融信托、山西信托、天津信托、平安信托等在内的多家信托公司已暂停房地产信托项目的推介。

接近银监会人士指出，银监会并没有叫停这些公司的业务，有可能是这些公司按照相关规则，自己停止房地产业务进行合规自查。由于房地产项目的收益很高，在信托公司内部属于主流业务，今年银信合作已经叫停了，如果现在房地产业务很可能会大规模缩减，对信托公司利润的影响难以估计。

据了解，截至9月末，信托公司资产总额大约在3万亿左右，而房地产信托的规模在3700亿左右，占比在10%以上，不过就利润来看，房地产信托则占到了信托公司的半壁江山。记者了解到，目前，银监会对信托公司的定位与商业银行有所不同，定位为资产管理行业。

不过有业内人士质疑，按照目前游戏规则，信托公司开发私募信托产品，帐户问题始终没有解决；而投资准上市公司，也存在诸多监管障碍……因此想要把资产管理业务做大短期内存在难题。“今年上半年跑量的银信合作又叫停了，因此，只有房地产信托业务是最赚钱的业务了。如果这一块再收紧，信托公司真的没的干了。”他说。记者了解到，在即将公布的《信托公司净资本管理办法相关细则》中，对房地产业务的风险系数相比其他行业还要更高一些。

而银监会人士则表态，将会引导信托资金投向更符合宏观调控方向的保障房建设方面。实际上，部分业内人士认为有一些新模式是可以规避目前的监管政策的。就是信托公司发行的信托计划通过购买房地产关联公司之间的一笔债权来为开发商提供早期融资。

以中原信托最近发行的“宏业16期-东渡丰汇债权投资项目集合资金信托计划”为例。名义上，信托募集的1.5亿元用于购买上海东渡丰汇投资发展有限公司通过上海银行股份有限公司白玉支行发放委托贷款而对上海解放文化传播有限公司所有的债权。而上海解放文化传播有限公司具体资金的用途并没有披露。

记者调查发现，上海解放文化传播有限公司尽管名为文化传播公司，但其拥有普陀区长风新村街道178街坊26丘地块，并以该地块作为抵押为该信托提供抵押担保。在媒体披露信息中，上海解放文化传播有限公司的主营业务包括房地产开发经营。除此以外，南京东渡房地产开发有限责任公司同样为共同债务人履行还款义务提供保证担保。

一位业内人士告诉记者，这很可能就是一个房地产贷款项目。信托公司通过购买债权的形式，变相为房地产开发商提供了开发贷款。

“这种项目的好处就在于有地块做抵押，有关联公司作还款担保，而不像股权产品需要回购。而该产品给投资者的预期收益率为8.50-9.20%，和一般股权类的信托贷款利率水平差不多，实际功能也差不多。”该人士称。

一位地方银监局人士告诉记者，目前监管层已经注意到这些问题。目前全国房地产调控是一盘棋，不可能给信托公司这块留下后门。

“此次按照银监会的要求，各银监局于12月下旬将对房地产信托的核查及处理结果书面上报银监会。对执行不力的银监局，银监会还将通报批评，并视情况追究相关责任。”该人士称。